唐耀：电商对购物中心冲击极小 几乎可以忽略不计

　　在过去的两年中,电商这个词成为商业地产圈里热议的一个词, 甚至媒体都开始大肆报道电商在每年双十一取得的成绩, 传统零售消亡论甚嚣尘上，产业链上很多拥有零售业的开发商也都开了网站，很多人说电商时代的到来最终会替代实体商业, 甚至使实体商业最终走向消亡,也有很多人把最近两年一些商业的项目的经营不善和品牌关店归结于电商冲击，我对此持有不同看法。

　　购物中心经营的好坏与企业经营管理水平有关，并不能把责任推到电商身上。电商所谓冲击对百货、街铺、家电等特定业态确实存在，但对购物中心造成的冲击是非常非常小的，几乎可以忽略。

　　商业房地产这两年在中国有了非常大的发展,从全国范围来看,一二三线甚至四线城市都在开发建设城市商业综合体,这种大干快上的势头,以及各级城市大体量项目的上马也造成了阶段性的激烈竞争.但正如奥运会之前,北上广等一线城市项目集中上马造成了短时间招商压力会后,经过几年消化,反而变成了品牌的拓店难.

　　因此我认为,商业地产市场出现的竞争激烈化仅仅是阶段性的,经过几年传导、去化后，这种阶段性的压力也会逐渐消化，优质的好的商业项目还是供不应求的。所以，商业地产并不存在过剩危机，竞争仅仅是阶段性的，未来还有市场机会。但在目前三四线人口的消费水平下，这种速度的上马还是存在很大风险。

　　商业地产有一个口号，策划决定基础，招商实现蓝图，经营管理创造价值，最终不动产要动起来，还是要靠经营。因此，对于开发商来说，商业最初的市场定位、市场研究、包括对城市的判断很关键。同时，后期的运营、推广、促销，如何把人流吸引进来、品牌组合、平面规划、交通组织、经营能力等都非常重要。同昌盛业此前在重庆做过一个案例，就是大融城项目,这是一个“边调改、边招商、边运营的“三边”项目，总体量13万方，占据着重庆观音桥商圈核心位置，周边交通也很发达，多条公交轻轨线路直达，可谓是黄金地段，黄金环境，但由于项目初始存在的各种问题，虽然占据了天时地利，项目却一直不温不火，经过同昌盛业团队的前期调研，对项目内部设计、商场定位、人流动线以及品牌落位等多方面都重新做了很大幅度的调整，从接案后短短一年半时间，为商场引入商户103家，项目整场租金收入增加一倍，成功脱离经营不当的命运，逆袭成功，现该购物中心已成为重庆特别是三北地区炫酷潮人和时尚家庭的购物首选地。

　　还有一个成功的例子是扬州虹桥坊，接案前，虹桥坊项目因为靠近景点，项目规划定位是面对旅游客人，我们的团队接案后, 经过调研分析认为, 根据实际现场情况及旅游方面的特性（季节性强），如将项目定位为面对旅游客人会给未来项目的营运带来很大的难度，在非旅游季节项目的运作会难度很大，针对项目我们进行了前期策划、定位变更，外立面改造、招商方向等多方面的规划,调整后的规划是“三七开”，以前是七针对游客，三针对本地，我们调整为倒转。七针对本地，三针对旅游客人。招商这部分后期也针对租户方向与业主方瘦西湖旅游发展集团进行了配合，项目很多商户都是首次落户扬州，例如绿茵阁、哈根达斯、东来顺，全聚德，猫的天空之城等，这些品牌本身都具有一定的知名度，也为后期项目开业后达到火爆提供了很好的品牌效应。通过良好的营运管理，项目自2013年7月1日第一家店开业到2014年2月之后大部分商户陆续开业，整个街区状态逐渐呈现出人流、车流暴棚状态，项目的发展并未按照商业正常的流程进行，它从开业起步跨越了养商期，直接进入了商业成熟期，进驻商户的租金比预期提升了160%，其中满记甜品店成为其品牌全国坪效最高单店，这个项目当之无愧成为了扬州的城市名片项目。

　　商业里面有一个时钟理论，就是商场有人流，商家就有营业额，业主就能不断提高租金，作为房东就能不断有提升空间。而今天很多所谓的知名国内商业地产开发商，个人觉得在这运营上面花的心思还是远远不够的。

　　很多的从业人员都在讲很虚的电商，但电商跟购物中心又有什么关系？个人认为，电商对于购物中心的冲突并不存在，甚至对批发市场也没有冲击。因为很多电商就是到批发市场里去进货。

　　此外，购物中心本身为消费者所带来的体验式购物，多方面照顾消费者的感官感受，为消费者打造尊重人本身面对面交流的情感需求、家庭团聚的需求等这样一个场所，这也是电商永远可望不可及，更无法替代的。