一线城市地价涨 任志强：地方政府借地发财阻碍城镇化

　　尽管成交仍未回升至理想状态，但一线城市土地市场却表现活跃。

　　11月19日，中民投与上海外滩投资开发（集团）有限公司、上海佳渡置业有限公司组成的公司联合体以248.5亿元夺得上海外滩董家渡地块，刷新上海土地拍卖成交价纪录。

　　10月以来，20大标杆房企中，万科、保利、首开、远洋等已经连续多次出手拿地。从目前市场趋势看，土地市场依然将低位运行，但抄底的企业有所增加。土地成交增长趋势在11月延续，短短16天，拿地额度已超过262亿，全月有望再次突破300亿。

　　值得注意的是，房企拿地仍然主要集中在一线城市。中原地产市场研究部统计数据显示：截至11月18日，北京、上海、广州、深圳四城市的住宅土地成交额，不仅提前突破2013年创造的历史纪录，3037.9亿也是历史首次突破3000亿大关。全年将有望突破3500亿。

　　龙湖地产11月10日以总价37.8亿元，竞得广州市天河东奥体板块的两幅土地，总占地面积约为185600平方米，总建筑面积约为256200平方米，将用作发展中高端刚需住宅，以及少量低密度改善型产品。龙湖终于正式进军广州。

　　中原地产分析师张大伟认为，三四线市场整体风险非常大，很可能会继续陷入低迷。杭州等二线城市，房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重的城市，人口新增放缓的城市，最近都有可能再次出现降价。相比三四线城市看得见的风险，房企更加涌入一线城市，竞争也更加激烈。

　　这必然推动一线城市地价的上涨。中原地产数据统计显示，截至11月18日，北、上、广、深成交的188宗住宅土地平均楼面价高达11892元每平米，环比2013年的7571元每平米上涨高达57%。

　　易居中国研究院数据也显示，今年以来，虽然房价出现下跌，但多数城市的土地出让底价并未回落，甚至还有城市上调底价。本轮地价降温幅度，明显小于2011年和2012年上半年那轮降温期。尤其是一线城市，当前房冷地热的现象，以前较为罕见。

　　数据显示，10月，一线城市土地成交建筑面积为 322 万平方米，环比下降 11%，同比下降44%；成交均价为 8551元/平方米，环比上升34%，同比上升 43.2%。

　　张大伟认为，从政策层面看，信贷政策的松绑使得一线楼市出现了企稳的迹象，四季度部分企业可能进入土地市场期待抄底。部分热点地块，竞争将比三季度有所增加。

　　中金地产分析师宁静鞭在接受21世纪经济报道记者采访时表示，标杆房企未来的布局将发生明显变化。房企将回归房地产市场饱和度较低、未来仍然具有潜力的前20%一二线城市。比如北京、上海、广州、深圳、南京、厦门等城市。

　　在地产中国网举行的首届中国城市运营商大会上，全联房地产商会执行会长、阿拉善SEE生态协会会长任志强称，从数据结果来看，各地的土地出让收入逐年提高，在这种情况下，土地成了政府运营的发财工具，所以才出现买地难的问题，而这直接影响到中国未来的城镇化进程。

　　任志强认为，如果地方政府作为土地运营商的定位问题不解决，不能完全交给市场的话，房地产市场就将只能是，政府卖什么地开发商就只能买什么地，政府把桥、路修到哪你只能跟往哪走。他期待，新型城镇化的常态是，由市场决定教育资源、医疗资源配置这些问题，而政府从能够市场化的领域退出，但这恐怕还需要很长的周期。