新城控股欧阳捷：坚持高自持率 去年租金回报率增幅超过240%

  （赢商网江苏站报道）中国商业地产第一门户网站“赢商网”联合专业研究机构“亿翰智库”，将于2014年12月18日发布《2014中国房地产企业持有物业Top100榜》。这是中国首份以企业作为商业地产评价单元的榜单，以客观数据为依据，从海量项目数据入手，结合公开资料，力求专业、客观、公正。

　　在榜单发布前夕，赢商网记者有幸采访到新城控股集团副总裁欧阳捷，作为此次榜单的上榜企业，新城控股已经在全国7大城市实现了开发10个综合体项目，并形成了“吾悦”这一城市综合体品牌。而以此为代表的购物中心是新城控股商业地产的发展重点，并将在此基础上发展成为更完善的商业地产产品序列。

　　新城控股集团副总裁欧阳捷

       据欧阳总介绍，新城“吾悦”品牌延展出三条城市综合体产品线，分别为以定位高端、主打国际精品的吾悦国际广场、塑造区域时尚商业中心典范的吾悦广场、以及融入社区生活的吾悦生活广场。三者精确定位、有效互补，全面覆盖中国城市的消费群体。这其中，中国二三线城市综合体运营的创新标杆——常州新城吾悦广场，以及集团一线城市的首个城市综合体上海新城吾悦广场，都是集团在商业综合体领域的代表项目。

　　上海青浦吾悦广场商业自持率高达80%以上

　　在项目物业类型组合方面，新城控股坚持不同的物业形式和不同的开发模式是要针对不同的功能来进行确定的。

　　“一般说来，对于私密性强几乎没有互动性的物业应采取销售的物业模式；而商业部分是城市综合体最复杂的一部分，一般城市综合体的商业规模比较大，具备统一规划、统一管理或者统一运营才能提升整体商业品牌。如果做不到统一的规划，商业就很难维持一个比较高的水平”，欧阳捷说。

　　而在持有物业比例方面，新城控股同样坚持商业的“高自持率”。据欧阳捷介绍，今年年底将开业的上海青浦吾悦广场商业自持率就高达80%以上。

　　去年租金回报率增幅超过240%?目标进入第一梯队

　　租金收入是衡量一个项目运营状况的重要指标，据欧阳捷介绍，今年上半年，运营两周年的常州吾悦广场和吾悦国际广场继续为公司带来稳定的租金回报。此外，新城所持有项目的租金回报率每年还在不断递增，截至去年底，新城持有的已开物业租金比起2012年增幅超过240%。

　　而在谈到未来的发在规划时，欧阳捷说，“未来五年，累计有12-15个mall开业，在建20-25个购物中心，持有商业300万平方米，商业收入达到10亿”。此外，欧阳捷还告诉赢商网记者，新城对商业地产的发展有明确的目标，即让吾悦品牌进入内地商业地产企业第一梯队。

　　为了确保这一目标的实现，新城在商业开发方面也实行标准化。“我们现在的模式是，拿地前，进行严格的审查审核投资测算。综合体一般是拿地以后三个月开工，六个月销售，自持商业20-24个月开业”，欧阳捷说道。

　　吾悦未来不排除自主经营品牌?

　　目前，对于购物中心来说，招商可谓是不小的难题，而经过几年的累积新城品牌商家库中已达到2700家品牌商，其中已经合作的有800家。同时，吾悦正在开发特色各异的体验区。

　　“我们也到日本等国游乐园考察取经，未来会打造娱乐mall，力图给国内客户带来不一样的体验乐趣”，欧阳捷告诉赢商网记者。

　　针对购物中心招商会越来越难，购物中心业态调整的速度加快。欧阳捷表示，在未来吾悦不排除自主经营品牌的打算。

　　维持稳健的现金流 将负债率控制在80%以下

　　资本运作方面，欧阳捷向赢商网记者介绍到，新城控股目前首要注重维持稳健的现金流及保证资金安全，并以多元化的融资渠道，以严控财务成本形成强大的抗风险能力，确保在波动和分化的市场环境中稳健发展。

　　新城控股2012年底登陆港股，极大拓展了融资渠道，通过发行债券、股权合作以及银行贷款等多种方式解决公司发展资金问题。据悉，2013年到2014年新城控股已三次在海外资本市场成功发债。

　　而对负债率的管理，欧阳捷表示，新城始终是致力于将其保持在合理、可控的水平，并通过不断改善债务结构，加强补充资金的流动性，最终有效控制集团的风险。

　　“积极加速现金的回流及控制高息负债的增加，是公司降低负债率的重要手段。截至2014年6月30日，公司手持现金超56亿元，未使用的银行授信额度约77亿元，资金财务状况十分稳健”，欧阳捷说。

　　目前，新城的目标是将负债率控制在80%以下。据欧阳捷介绍，未来，新城控股集团将通过不断改善债务结构，加强补充资金的流动性，强化集团的财政能力。

　　新城土地储备可为未来5年发展提供支持

　　在采访中赢商网记者了解到，新城的业务版图主要分布在上海、杭州、苏州、南京、长沙、武汉、南昌、长春等12个大中城市。截止目前，公司的土地储备合计约1400万平方米，可为未来4-5年的发展提供有力支持。

　　此外，欧阳捷还告诉赢商网记者，“在区域聚焦战略下，土地拓展以二线城市为主，适当进入具有增长潜力的三、四线城市，并在全国范围内进行拓展”

　　据悉，2014上半年新城控股分别在南京、上海和杭州新增三幅优质土地，进一步加强公司在长三角地区的领导地位；进入2014年下半年，新城控股及旗下子公司新城地产（900950.SH）先后在苏州、武汉、南昌和长春成功拿地，进一步拓展和布局全国化版图。

　　新城商业：进驻有经济活力的城市

　　在采访的最后，欧阳捷对赢商网记者说，“集团商业地产开发将继续以上海为中心、泛长三角地区为基础，进一步布局“吾悦”系产品，扩大以中高收入者为目标人群的吾悦主力市场，向全国化商业地产开发商迈进”。

　　据了解，新城商业地产进驻的目标是具有经济活力的城市，而目标城市中区位的布局则以核心商圈或区域性商圈的核心位置为主。

　　对此欧阳捷介绍到，“我们发现，目前许多城市商业地产的发展已经趋于饱和，但区域内、城市间、城市内各版块仍存在不平衡的状况，一些区域仍有陈旧的商业业态需要去更新，特别是二三线城市还存在大量机会。所以我们在选择商业地产开发地块时，将更加谨慎。目前来看，我们的商业项目更多趋向于百强县市中间比较好的城市，经济量比较强的城市，另外就是省辖市中间比较好的城市，还有中部城市群中间的城市板块。对于城市中原有商业格局还是属于传统商业，新的综合体的商业格局还没有完全树立起来的，这些城市是我们的主攻方向”。