经典双城 POHKIT:昆明商业竞争加剧 迎来新商业时代

　　赢商网云南站 报道 对昆明商业地产来说，2014年无疑是个开业年，且在这些即将开业的项目中即有开发商自持的百货商场，也有体验式风情街区，同时更有布局高端的城市 shopping mall。据赢商网云南站不完全统计，今年下半年，云南预计将会迎来30余个购物中心或商业中心集体开门纳客。其中有号称昆明金融中心第一综合大盘的润城，也不乏像昆明广场这样位于城市核心区的购物中心，同样也少不了位于郊县的百大新都会、安宁世贸广场等商业体。但实际上，真正提上开业日程和已经开业的 项目只有昆明广场、昆明西山万达广场、红星国际、公园1903、玉溪世纪乐地等商业项目。其余像云路中心、南悦城、海伦国际、大宥城、人民路壹号广场、呈贡七南云南第壹城、涌鑫哈佛中心、ICC环球广场等大多也会集中在2015和2016年集中开业。

　　  赢商网在《赢商滇峰荟之昆明新商业密集开业谁与争锋？》的沙龙中邀请到了经典双城 POHKIT，他也来和大家一起分享了一下，对于2014年昆明商业发展的观点和对整个商圈发展的所持有的态度。

　　观点一：购物中心扎堆开业将促昆明商业升级换代

　　对于昆明商业扎堆开业，POHKIT持乐观态度，认为影响力是积极的。昆明的商业会因此注入很多新鲜的活力，促进升级换代，给消费者带来更多选择、生活上的便捷和有机会感受到更加优质的运营管理体验。与此同时，负面的影响也是存在的，商业体扎堆开业将促使行业竞争更加激烈、消费者分流，部分商业体难以抵抗竞争压力，业绩必然会下滑。目前，已有部分开发商出于竞争压力开始对商业体进行业态调整以应对购物中心的密集开业。根据照现在昆明的人口基数，可以推断出2018年昆明人均商业比例将达到1：2.8，到时就会超越了很多一线城市，包括香港。2018年的竞争局面肯定是必经的、无法逃避，因为经历过后才能有正确的政策和规划开发新的商业规模。通过这样的竞争局洗刷后，昆明也将会迎来一个改变的时代，一个改革的时代，也就是商机，现阶段昆明商业的发展都是硬件层面的建设，其实软件层面，物业和运营管理还有很大生存空间。   

　　观点二：昆明购物中心未来发展潜力大  开发商将化身运营商

　   云南桥头堡战略发展建设将会打破国际化的通道，刺激经济发展更具稳定性，加之昆明现在仍然有很多旧城改造、拆迁发展的空间，将来城市化发展会加速，固定人口也会增加，商业需求也会增多。

       城市商业规模与人口基数、消费能力有很大关系。比如深圳，目前现有人口为1062万，购物中心总的商业面积为308万平方米，2013年总营业额为387亿元，每平方米年营业额平均为1.26万元，即坪效。昆明购物中心的坪效，应低于1.26。如果昆明人口按700万推算，在实现1.26的基础上，目前只需要200万方购物中心，按10万方一个来计，差不多需要20个购物中心。此外，未来昆明的购物中心还是有发展潜力也会越来越多。特别是南市区商圈，目前已经有红星、万达等许多有实力的开发商致力片区商业发展，对广福路、前兴路、前卫路等也进行了改造，这样的发展规划将会完全改变昆明市民的生活方式、消费习惯，改变整个昆明的城市规模、交通流向，真正形成大的商圈。未来开发商的定位将不局限于开发，而是城市的运营商。如何对商家和消费者服务，是未来昆明城市运营商要考虑的核心问题。未来的消费刺激要求非常高的服务水平，运营能力将成为关键。