解密房企热衷中期票据背后：难抵低成本融资的诱惑

　　央行降息到来，房企融资热情也愈发高涨。此前，万科、招商地产、泛海控股等多家房企，已在中期票据融资方面接连试水。

　　相较于其他融资工具，中期票据成本低、审批时间短的优势突出。尤其是北京金隅股份10月发行第一期中期票据的成功，票面利率仅为5.35%，更让其他房企在这低成本的融资诱惑面前，难以抵挡。

　　某商业银行的一位负责人表示，目前房企贷款和信托等融资渠道明显收缩。中期票据的放行，可为房企开辟更规范、成本更低的融资渠道，这或是一种趋势。

　　中票热潮

　　上半年，部分上市房地产企业发行公司债的申请获批，与公司债同属于债券市场的中期票据被市场看好。早在9月份，就有消息称，允许部分上市房地产企业在银行间债券市场发行中期票据。而北京金隅股份的成功，更让房企沸腾，并借此为公司经营、转型和建设项目补血。

　　以12月5日刚刚发布公告的嘉凯城为例，该笔7亿元的中期票据期限为三年。将根据公司实际经营情况，在有效期内一次性或分期发行，资金用于符合规定的项目建设和补充流动资金。

　　嘉凯城之前，9月份金融街通过发行中期票据议案，发行累计总额不超过52亿元，期限为五年或以上。华夏幸福拟注册发行不超过39亿元的中期票据，期限不超过10年；到10月份，金科股份拟注册发行总额不超过人民币39亿元中期票据。

　　已初步完成“地产+金融+战略投资”跨行业资本运作平台搭建的泛海控股，自然也不会放过机会。11月22日，泛海控股发布公告，拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行规模不超过人民币37亿元的中期票据。期限为五年。

　　有接近泛海控股的人士称，通过此举，泛海控股将进一步优化公司债务结构，降低公司财务成本。同时，结合今年以来的一系列战略调整、高效运作与经营，公司资产将更加优化，同时为其地产业务的持续发力，提供了良好的基础。

　　万科、招商地产、泛海建设等老牌房企，亦增加了房企发行中票的示范效应。据了解，目前国内中期票据市场存量规模在3.2万亿元左右。近两三个月来，已有十多家上市房企宣布要通过中期票据等工具进行融资，总额度近1000亿元。

　　成本考量

　　今年以来，除了开发贷、信托、债券或票据，房企其他融资渠道逐渐丰富。再融资方面，招商地产发行不超过80亿元a股可转换公司债券的申请在11月28日获得国资委批准。同时，REITs（房地产投资信託基金）试点重启风声渐近。

　　那为什么中期票据受到房企青睐呢？这背后实际隐藏一场融资成本的考量。

　　中原地产监测的数据显示，今年前10个月，10家标杆房企共计融资1111.5亿元，相当于去年全年融资金额的85%，其中海外融资规模达740.14亿元，占融资总额的66.6%，而国内融资占比仅为33.4%。中原地产首席分析师张大伟也指出问题，房企海外融资成本明显增加，大部分企业发行的美元优先票据债，成本已上涨到7%以上。

　　如泛海控股指出，公司目前的融资渠道以银行融资和信托融资为主，通过发行中期票据融资工具，有助于进一步改善公司的债务融资结构、降低公司的债务融资成本，满足公司生产经营的资金需求。万科发行中票时，表示其资金将全部用于偿还公司存量银行贷款，将降低公司综合融资成本。这亦反映出，发行中票的低成本优势。

　　不妨来做个对比。房地产信托方面，利率普遍在10%-15%之间，有些利率可能达到20%。房企开发贷则更加严格，尤其今年明显压缩额度，实行名单制管理，一到三年期贷款基准利率6.15%，一些中小开发商贷款利率要上浮50%以上，平均来看房企开发贷成本在8%-12%之间。

　　目前，3年期AAA级企业发行利率6.35%(二季度平均)，低于同期一般贷款的加权平均利率7.26%，亦明显低于信托融资利率。以金隅股份为例，其完成的20亿5年期的中期票据发行，票面利率仅为5.35%。而央行在二季度货币政策执行报告中披露，6月非金融企业及其他部门贷款加权平均利率为6.96%，高出中票利率。

　　宏源证券固定收益总部首席分析师范为(博客,微博)说，对于需要资金的房地产企业来说，愿意用发债的方式代替曾经高成本的融资方式。政策层面，把曾经的限制性障碍拿掉，也是出于对冲经济下行的考虑。交通银行首席经济学家连平则称，只要做好正确引导和控制风险，房企融资并不一定带来高负债率。

　　不过，中期票据拿到亦有一定难度。有证券机构分析人士表示，现在能发票据的都是大房企，中小房企没那么容易参与发行或认购的金融机构要看具体房企的资产状况等硬指标，会有一系列跟踪评级报告，信用等级高的房企或国企更容易获得认可。