全国品牌房企被迫跨界转型 或面临更多“生死劫”

　　（赢商网上海站报道）近几年以来，尤其是2014年下半年以来，全国品牌房企开始“跨界”转型华丽转身，吸引了整个房地产市场及相关产业的眼球。从当前楼市表现来看，限购取消、“央四条”出台、降息等措施促使年底楼市交易量有所回升，并且年底楼市毫无例外的也会出现“翘尾”行情。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，2014年下半年以来，无论是迫于中长期房地产行业发展空间局限性，还是企业的多元化战略发展的需要，还是为了迎合经济结构调整市场背景下的城镇化发展机会，还是为了降低融资成本的需要，品牌房企谋求转型投资的趋势在2014年下半年以来显得非常火爆。比如以分享城镇化为核心的“地产+X产业”的发展战略、以分享老龄化为核心的养老地产布局战略，以分享城市化为核心的商业地产布局战略、房企积极与互联网公司合作等等。

　　房企转型面临“生死劫”

　　时至今日，全国品牌房企开始“跨界”华丽转身的背后并非一帆风顺，在遭遇2014年房地产行业低迷期之时，房企试图转型的愿望与实际布局的收益情况来看还相差甚远，甚至还面临转型过程中的“生死劫”。

　　首先，行业遭遇低迷期，房企面临经营亏损，转型之路还会遇阻，房企转型过程中还面临“生死劫”。

　　据Wind资讯统计数据显示，截至12月1日，沪深两市共计27家上市房企公布了2014年年报业绩预告，其中，5家房企预告净利润亏损。剔除数据公布不全的房企后，按照预告净利润同比增长下限来看，净利润同比上升企业为9家，下滑企业达8家。虽然上述27家房企尚不能代表140多家房企的整体表现。但截至目前，近两成企业预亏一定程度上也反映出当前房企的经营现状。

　　张宏伟认为，2014年房地产行业遭遇低迷期，房企面临经营亏损，转型之路势必会受到影响，此时，房企试图再转型也会力不从心，如果房企没有及时调整布局策略，没有利用好多元化融资渠道支持公司转型，房企极有可能在转型道路上面临“生死劫”。

　　其次，大多数品牌房企“跨界”华丽转身商业地产、养老地产、产业地产、旅游地产等成为房企新的“拿地模式”，房企拿地之后仍然是延续原来住宅市场的开发逻辑，将大部分开发的物业进行出售，扮演的角色仍然是开发商，而不是进行持有经营，转型做运营商。

　　从监测的典型品牌房企持有物业租金收入绝对量来看，尽管每年增速较快，但是，典型持有物业租金收入占到整个公司营业收入的比例仍然相当少。

　　同策咨询研究部数据显示，大多数以住宅开发为主的全国性品牌开发商租金收入占到营业收入比例仅仅为1-3%，很少有超过5%的；以商业地产为主的开发商租金收入占到营业收入比例为也并不高，2014年上半年万达为29.88%、SOHO中国为3.45%、宝龙地产为7.24%，最多也没有超过30%。

　　第三，大部分房企还缺乏经营管理经验，如果急于转型运营，有可能还未成功就已成仁。因此，对于大多数试图转型的房企来讲，当前基本是“摸着石头过河”，或者对于大多数房企来讲，先期开发的项目还基本上处于市场培育期，项目定位准确与否、运营成功与否目前尚是一个未知数。这样的状态也就决定了当前大多数房企的转型不可能取得十足的成功。

　　第四、房企转型的一些领域面临供应过程，房企极有可能陷入转型过程中的“陷阱”。

　　房企转型的一些领域已经面临市场供应过剩，比如商业地产、旅游地产，由于政府规划、开发商战略转型等多种因素，导致不少企业争相转投商业地产、旅游地产，这一定程度上导致商业地产、旅游地产开发量过多、同质化竞争与商业地产、旅游地产布局过早等问题，尤其是个别企业为了抢占市场先机，过早布局一些市场区域，这样的市场行为往往会导致项目建成后短期内无法投入营运或经营不善。

　　闽系房企处境尴尬

　　对于大多数闽系房企来讲，因为当前银行“惜贷”的基本面并没有本质改变，大多数闽系房企资金面仍然较为紧张，销售状况也没有出现明显好转，甚至还维持继续下滑的局面。

　　首先，从今年银行信贷大背景来看，“惜贷”已表现为常态化，即使当前央行降息，开发贷成本降低、购房者购房成本降低，但是，由于银行存款准备金率没有降低，存款成本在上升，楼市仍然有去库存的压力，银行等金融机构还会继续强化对于楼市的“风险控制”，银行“惜贷”还会常态化进行，并不会因为降息而改变。这样，对于资金需求较为饥渴的闽系房企来讲，就面临融资渠道受阻融资难的问题，即使能够融到资金成本也相对较高。

　　其次，从去年以来的闽系房企的扩张态势来讲，总体来说拿地成本偏高，表现较为激进，很难实现高周转的市场策略，导致这些闽系房企处境尴尬。

　　张宏伟认为，市场周期的因素与全国化的战略驱动导致闽系房企激进的进行扩张，对于闽系房企来讲，已经错过2012年的最佳拿地时机，如果2013年再不抢地，从公司角度来说，土地储备就不会有持续的增长，这样从战略发展角度来说，没有土地足够的土地储备，发展很容易受到制约和限制，这样很快就会被市场淘汰了。

　　闽系房企2013年以来如此大批量的拿地正是反映了这样一批房企对于未来市场竞争环境的担忧，当前这些房企积极拿地布局市场力争上游的发展战略也就不难理解了。

　　但从去年以来的闽系房企的扩张态势来讲，总体来说拿地成本偏高，“地王”频现，表现较为激进，这对于闽系房企后续销售造成了极大的市场阻力，也很难像这些房企描绘的那样通过高周转策略实现项目的滚动开发。

　　对于闽系房企来讲，在银行“惜贷”常态化的市场背景下，闽系房企将不仅仅会受制于大型品牌开发企业的规模化扩张，还有可能因为银行“惜贷”常态化而被洗牌的市场风险。

　　对于正在处在转型扩张阵痛过程的闽系房企来说，如果在转型扩张过程中遭遇资金面的问题，在这个时候一方面应该适当放慢脚步，另外一方面，积极需求新的融资渠道，通过融资或引入战略合作伙伴盘活“两条腿”走路的方式。如果融资渠道受阻，这个时候就应该果断地进行战略收缩了。