房企跨界转型，终究是危与机并存！

　　房地产“雷”声震天响，有人在垂死挣扎，有人已经闻风而逃。

　　去年以来，爆雷房企一个接一个。陷入资金危机中的房企，遭投资人、业主、供应商堵门，求救无门；另一边，不少房企们开始彻底“撤离”地产。

　　近日，广宇发展发布公告称，拟将旗下房地产及物业公司股权等资产负债与鲁能集团、都城伟业持有的鲁能新能源（集团）有限公司（下称“鲁能新能源”）100%股权进行置换。

　　这意味着，广宇发展或将彻底告别地产，成为一家以新能源公司。

　　近年来，房地产唱衰声不断，焦虑的房企跨界跨得热火朝天。养猪、造车、科技、美容、教育、康养、新能源……路径五花八门，在发展地产主业的同时，开发商不断给自己探索一条后路。

　　如今，窥伺到危机的房企们似乎已经等不及了，索性彻底“变道”。广宇发展并非个例，从早前的泛海控股、莱茵体育，到今年的奥园美谷、厦门国贸、中天金融，逃离地产的风潮，正在袭来。

　　但这同样是一场豪赌。一招不慎，一样堕入深渊。

　　“逃离”地产

　　广宇发展剥离房地产业务，来得猝不及防，此前市场并无任何消息传出。

　　公告称，此次广宇发展以房地产和物业等业务与鲁能集团、都城伟业的新能源业务进行置换，差额部分补足方式由各方另行协商确定，不涉及发行股份。此外公告还表示，资产置换是为了解决同业竞争问题。

　　据悉，鲁能集团为广宇发展的控股股东，持有后者74.16%股份。鲁能集团与都城伟业同属中国绿发投资集团有限公司全资子公司，实际控制人均为国务院国资委。

　　自2009年底成为广宇发展第一大股东以来，鲁能集团与广宇发展曾三次进行资产重大重组，尝试将地产业务注入上市公司。2009年、2013年的两次重组，分别因宏观调控和信息披露不合规定，以失败告终。

　　直到2017年11月，广宇发展与鲁能集团的第三次重组完成，鲁能集团部分房地产项目注入上市平台，其在广宇发展的持股比例上升至76.13%。广宇发展也成为鲁能集团的综合性地产业务平台。

　　历经8年艰辛，才将地产业务注入广宇发展上市平台，为何短短4年后又不嫌麻烦地将地产从上市平台剔除出去，装入新能源？

　　广宇发展剥离地产业务并非首例，更非孤例。

　　8月的最后一天，以房地产开发起家的中天金融公告称，拟以180亿元的价格将旗下中天城投集团100%股权转让给佳源创盛控股集团有限公司。中天金融给出的理由是，未来自己将聚焦金融业。

　　而厦门国贸早在去年11月就宣布将退出房地产业。今年6月11日，厦门国贸公告称将出售旗下国贸地产、国贸发展相关资产。一个月后，厦门国贸收到了国贸控股支付的103.49亿元地产转让款。

　　至此，厦门国贸去地产化工作正式完成。剥离房地产业务后，厦门国贸将集中资源投入供应链管理与金融服务两大核心主业。

　　还有转型医美之佼佼者奥园美谷。奥园美谷前身是京汉股份，主营房地产业务，该板块营收占比一度在七成以上。

　　2020年4月，奥园集团斥资11.6亿元收购京汉股份，彼时外界判断奥园集团是看中了其土地储备。然而仅半年后，奥园集团就将京汉股份更名为“奥园美谷”，后对外宣布进军美丽健康产业。

　　与广宇发展极为相似的一幕是，在医美概念的加持下，奥园美谷股价一路狂飙，从2020年10月的低点3.85元/股，涨至今年6月初高点29.95元/股，涨幅高达677.92%。

　　今年3月，奥园美谷斥资6.97亿元收购浙江连天美55%股权，后者主要从事医疗美容机构运营及管理业务，下设两家医疗美容医院。四个月后，奥园美谷以10.2亿元转让所持有的京汉置业集团有限责任公司等3家公司股权。

　　这意味着，奥园美谷已彻底转型为医美公司。剥离地产、进军医美的决心，由此可见。

　　今年以来，苏宁环球、荣丰控股、顺鑫农业、浙江东方等多家企业宣布剥离或拟剥离房地产业务。更早的，如莱茵体育、泛海控股均从房地产行业大转型，踏入体育、金融等领域。

　　奔赴朝阳行业

　　厦门国贸剥离地产时，外界将其解读为响应国家“退房令”的号召。

　　早在2010年，国资委就发出“退房令”，要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务。但收效甚微，截至2012年底，不足20家退出地产。

　　去年1月，国务院国资委再次要求央企严把主业投资方向，不得为规避主业监管要求，通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务。

　　之后，国家电网、中国航空集团等十余家央企国企公开宣布退出房地产业务。非地产主业的国企“去地产化”也是大势所趋。

　　如今广宇发展“退房”，表面看来，似乎也是顺应政策、潮流。但根源显然并不这样简单。

　　厦门国贸退出房地产行业时直言，房地产作为资金密集型行业，高速发展需要大额增量资源支持。公司房地产业务体量较小，限购、限贷政策对房地产市场需求影响较大，为此给企业经营发展带来不确定性因素。

　　通俗地说，房地产费钱又不挣钱，风险又大。

　　以广宇发展为例，重组完成后，业绩较之前大幅增长，但在调控和疫情影响下，近两年收入明显下滑。

　　2017-2020年，广宇发展营收分别为216.4亿元、270.6亿元、229.9亿元及197.5亿元；归母净利润分别为20.99亿元、25.02亿元、31.42亿元及22.12亿元。

　　2021年中报显示，上半年广宇发展实现营业收入99亿元，同比下降1.89%；归属于上市公司股东的净利润9.5亿元，同比下降31.07%。

　　此外，截至6月底，广宇发展资产总额795.59亿元，负债总额631.51亿元；归属于上市公司股东的净资产158.41亿元，资产负债率达79.38%。

　　反观广宇发展拟置入的鲁能新能源，其成立于2014年，注册资本20亿元，主要从事新能源发电业务。

　　工商信息显示，都城伟业持有鲁能新能源100%股权。目前，鲁能集团已实施对鲁能新能源的增资，完成后鲁能集团和都城伟业将各持有鲁能新能源18.64%和 81.36%股权。

　　中报显示，截至6月30日，鲁能新能源总资产341.5亿元，总负债238.6亿元，归属母公司股东的净资产为91.62亿元，现金余额为30亿元。同期，鲁能新能源实现营收17.6亿元，归母净利润8.15亿元。

　　单从资产和营收来看，广宇发展似乎远超鲁能新能源，但净利润却持平。“对比两者的业绩，就知道为什么把地产置换出去了。”一位投资人说。

　　有意思的是，广宇发展剥离地产业务、转型新能源的消息一出，股价连续拉出7个涨停板。截至9月14日收盘，广宇发展报收9.39元，涨幅9.95%，最新市值为174.89亿元。

　　这或也是此次资产重组的根本原因。一位业内人士称，房地产行业为国家严厉调控的对象，而新能源行业却为朝阳行业，前景广阔。将房地产业务从上市平台倒出，装入新能源，显然更能发挥上市平台作用。

　　梳理近年来剥离地产业务的房企，不难发现，它们选择的归宿，都是那些看起来前景广阔的朝阳行业。

　　从早些年泛海控股、莱茵置业转向的金融、体育，再到近两年火热的医美、医疗健康、新能源，无不是来钱快或被业界认为极具潜力的行业。

　　以医美市场为例，中国医疗美容市场规模在2019年已位居全球第二，预计行业收入规模到2023年将达到3601亿元。此外，新能源、体育则都是备受国家支持的行业，此前国务院刚刚印发《全民健身计划（2021—2025年）》，将带动全国体育产业总规模达到5万亿元。

　　荣丰控股在2020年年报中宣称剥离房地产业务时，直接表明将注入、盈利能力较强、市场空间广阔的医疗健康行业相关资产。

　　当初，这些奔着高利润涌入房地产的企业，如今随着地产行业退潮，也终于“琵琶别抱”，投向更挣钱的行业了。

　　一场豪赌

　　一家传统房地产公司，要完全切换赛道，进入医美、体育、新能源等完全未知的领域，可谓断臂求生，难度也可想而知。

　　不过，无论是转向医美的奥园美谷，还是投向新能源的广宇发展，从股价飙升也可看出市场对它们“抛弃夕阳行业、拥抱未来前景”的支持。

　　“奥园美谷选择向医美行业转型，那是非常正确且有远见的。”一位投资人对奥园美谷的行动力颇为认可。尽管莱茵体育转型五年还未走出亏损，仍有投资人坚定支持，“加油，我买你！”

　　但这些以烈士断腕般的决心逃离房地产、大跨度步入朝阳行业的房企们，真的就能迎来曙光吗？这同样是一场豪赌。

　　老牌地产公司泛海控股，2014年开始正式转型金融，自此开始去地产化。之后，将上海董家渡、北京泛海国际、武汉中心及美国纽约、洛杉矶等项目先后甩卖。

　　去年1月，证监会正式核准泛海控股的行业分类由房地产“换道”为金融业。然而正是金融转型步子太大，大规模扩张，导致陷入困境。如今泛海裁员、处理资产的新闻不绝于耳。

　　还有莱茵体育。2014年，中国房地产市场迎来调控政策的拐点，莱茵置业发展受限，房地产主业遭受重创。同年，莱茵置业开始转型体育，并于次年8月将股票简称变更为“莱茵体育”。

　　然而，逃离房地产的莱茵体育，找到了新业务方向，却没能探索出新的盈利模式。转型体育多年，莱茵体育至今仍深陷亏损泥潭。2021年上半年，其净利润亏损5044.86万元，同比下降99.95%。

　　体育产业颇受国家支持，莱茵体育就多次收到政府补助。

　　2018年至2020年期间，莱茵体育计入当期损益的政府补助分别为1017.45万元、859.46万元、602.17万元，合计2479.08万元。扣除政府补助等非经常性损益后，莱茵体育已连续四年净利润为负，4年累计亏损3.37亿元。

　　下定决心做纯粹的医美公司的奥园美谷，其转型也是危与机并存。医美产业无疑是一个大蛋糕，但要想从中分一杯羹并非易事。

　　今年上半年医美股大起大落，到6月底，奥园美谷经历了从涨停到跌停。医美概念股持续走弱，被业内普遍解读为“医美概念股在加速挤泡沫的过程”。

　　当泡沫退去，奥园美谷要想在市场立足，就必须通过实实在在的经营拿出漂亮的成绩单。否则，医美产业尚未成形，地产业务又被出清，彼时奥园美谷将面临尴尬处境。

　　有业内人士表示，在当下房地产市场萧条背景下，寻求跨界转型势在必行，但仍需谨慎出清全部地产资产，大跨度跨向完全无关的新兴行业，以免面临被架空的风险。