东莞土地市场连续3月零成交 商业氛围不浓或致商地流拍

一、 整体概况：连续3月陷入“零成交”僵局   12月低迷状态将延续

全国土地：进入四季度，政府“救市”动作也越来越大，“930”新政、时隔两年的“降息”以及多地松绑公积金等利好政策频频亮相，为楼市的回暖提供基础，同时刺激了房企拿地的积极性。如11月份万科、恒大、保利、远洋、华润、金地、中海、龙湖、绿城在内的20大标杆房企拿地总金额创下近8个月来的新高，足见房企拿地欲望增强；而在区域上，一线城市依然房企争相布局的战场，前11月北京、上海、广州、深圳四大一线城市住宅土地出让金达到3190.33亿，超过2013年全年2728.9亿元的成交额，历史首次突破3000亿大关，全年将有望突破3500亿。但从目前市场趋势看，土地市场依然将低位运行，抄底的房企将会有所增加。

东莞土地：11月东莞土地市场供需依然在低位徘徊，全市仅有4宗面积约11.12万㎡的土地挂牌上市，环比下滑约5成，同比下滑约9成；其中商住用地供应1宗，出让面积约3.54万㎡，地块位于清溪重河村，将于12月初进行最后一轮的竞拍，其为本年度最后一宗商住用地出让，2014年土地供应低迷将成定局。

成交方面，11月唯一待拍的位于清溪镇的商服用地，因无人问津而流拍，至此东莞商住商服用地已经连续3个月“挂零”，一方面是因为政府推地节奏缓慢，今年下半年东莞仅有5宗商住商服用地出让，缺少优质地块活络土地市场，供需惨淡土地市场陷入“零成交”僵局；另一方面，虽然四季度市场环境有所好转，但房企的重心依然在去库存，拿地意愿并不高，加上前两年的土地成交量加大，致使今明年新项目潜在供应量巨大，房企拿地也愈加谨慎。

从目前土地市场状况来看，12月的土地市场将持续低迷状态，土地市场在经历今年的“小年”，明年或将迎来“大年”。近期土地预告的地块或将在明年上半年陆续上市，商住商服用地则主要集中在南城、虎门、东坑、大朗、寮步等区域。

后市展望：在限购取消、房贷松绑、降息等“救市”政策下，楼市明朗的曙光跃然纸上。东莞住宅土地市场已连续冰点三个月，随着楼市成交利好的状态回归，商品房存量缩减，开发商具备资金流转能力，土地市场的春天很快到来。然而政府住宅供地节奏理性放缓，从东莞乃至全国土地市场发展趋势看，土地市场起伏波动仍然存在，资金充足的发展商理应抓住时机以“底价”夺地，为后期发展创造储备空间，或许也会给将来的产品带来一定的价格优势。对于科研、工业、仓储用地供应市场，各地政府并未作出干预，而是积极推地，招商引资，在住宅地产不能最大化拉动经济上涨的同时，以实体经济促进发展亦可作为市场改革的另一有效手段。

二、交易明细：商业氛围不浓   清溪商服用地无人问津

11月东莞全市仅有的1宗商住商服用地因无人竞价而惨遭流拍，此地块位于清溪镇香芒东路北，属优质生活区。瑞峰置业市场研究部认为其流拍原因主要有：1、清溪镇服务业发展并不发达，当地商业氛围不浓，地块升值潜力不大；2、清溪后市土地供应量巨大，房企持观望其它地块的心态仍然存在；3、开发商忙于去库存达业绩，目前对土地市场有点兼顾不及，而外来开发商在政策调控背景下，拿地也颇为谨慎。

三、待拍地块: 年内最后一宗清溪商住地待拍  起始楼面地价约1931元/㎡

12月待拍的清溪重河村地块，位于清溪镇中心区，镇政府东侧，出让面积3.54万㎡，起始楼面地价约1931元/㎡。据悉，该地块与11月流拍的位于清溪香芒北路地块位置相近，同处于清溪镇最为成熟的生活区，地块周边有保利、碧桂园、世博等品牌开发商布局，有望形成为居住片区。虽然清溪镇作为临深片区的一员，有承接深圳客户的利好，但因今年冷淡的土地市场行情，该地块仍然有流拍的可能性。

四、季度土地预告：17宗约70.4万㎡将上市  松湖片区科研用地是重心

（供稿：瑞峰置业）