忽冷忽热的东莞商业：去年火力全开，今年仅有2个MALL入市？

迈入“双万”新起点，东莞驶入发展快车道。继2021年GDP迈入万亿俱乐部后，东莞再次突破，2022年地区生产总值11200.32亿元，同比增长0.6%。城市消费力也韧性十足，面对疫情的复杂环境，2022年依然实现了正向增长。全年社会消费品零售总额4254.87亿元，同比增长0.4%。

城市基本面持续向好，东莞商业发展也火力全开。过去一年不仅频频有全国代表性商企落子，更有标杆商业开业引领城市商圈的扩容进阶。东莞商业正朝着品质化方向不断转型升级。

具体来看，东莞2022年商业发展情况如何？全面放开的2023年又将迎来哪些新面貌？

01.2022年新开5个商场，存量mall加速调改

#新开商场亮点多，东莞商业品质提升

据赢商网不完全统计，2022年东莞仅新开了5个商场，包括莞香印巷、东莞大和国际购物中心、碧桂园里悦里、松山湖万象汇以及常平正利天虹购物中心。尽管数量不多，但新开商场都可圈可点，尤其是连锁经营企业代表性产品线项目的开业，在一定程度上引领东莞商业迈入新的台阶。如：

☛松山湖万象汇，华润万象生活在东莞的首个商业项目。项目位于松山湖北部CBD，商业建筑面积近12万平方米，拥有超300家甄选品牌、超100家首进品牌、超60家旗舰店&最新形象店。在空间上打造了东莞首个“MALL+公园+街区”的特色建筑结构。

☛碧桂园里悦里，碧桂园莞深区域首个自持商业项目。项目毗邻松山湖，位于大朗长盛商圈，商业体量10万平方米。对标深港，构筑了东莞首个公园式购物中心。在业态品牌上引入了160+知名品牌，汇聚了40%区域首进品牌、首次开店，并有一大批旗舰店、形象升级店。

可以说，不管是品牌引领还是空间创新，这两个商业项目都给东莞商业注入新的元素，拔高了城市的商业级次。值得一提的是，在大型城市综合mall积极入市提升城市商业影响力的同时，东莞商业市场也出现了“非标商业”，其以非常规的商业运营模式丰富了城市商业形态。

☛莞香印巷，公园式商业街区。项目位于东莞市行政文化中心区附近，原为东莞元祖网红街。背靠市政公园，该项目打破了非常规商业运营，而是与公园相结合打造完全开放式的纯街区形态，并引入特色酒吧、夜间娱乐休闲、网红餐茶饮等年轻人喜爱的业态，塑造独一无二的自然商业体验。

#存量MALL调改焕新，多个首店进驻

东莞商业发展进程相对较缓，在很长时间里都是以本土企业占据话语权。但如今有了全国知名连锁企业的“鲢鱼效应”，存量商业也感受到危机性，加大力度焕新升级保持竞争力。与此同时，疫情的冲击让消费习惯、品牌趋势都有了一定的变化，存量商业也相对应“汰旧换新”，与市场发展同步。

☛开业四年多的民盈国贸城，是东莞商业的代表作，2022年持续进阶，将具备市场话语权的首店品牌带入东莞。如Lululemon东莞首店、FURLA东莞首店、NITORI东莞首店等，拉动东莞商业朝中高端、品质化方向升级。

此外，据赢商网观察，民盈国贸城还在打造品类聚集区，破除大体量的弊端，将更集中的同业态品牌聚集，提升消费者的游逛体验。如：

• 项目在2022年打造了东莞首家超1000平方米的NEV新能源汽车馆，涵盖比亚迪、福特、丰田、本田等新能源汽车头部品牌，为东莞市民带来更便捷、更全面、更直接的购车体验。

• 此外，还打造了黄金珠宝区·璀璨汇，聚集了周大福、周大福荟馆、周生生、钻石世家、老庙黄金、六福珠宝、老凤祥等16家黄金珠宝品牌。

☛同为鸿福路商圈的海德·汇一城，作为东莞老牌标杆mall在2022年也迎来了较大力度的升级。项目完成了四个商业区定位的重新梳理，其中一区打造为“24小时潮玩社交中心”；二区打造为”一站式家庭娱乐中心”、三区打造“国际化时尚引领中心”、四区打造为“一站式品质生活体验中心”。

根据新定位，海德·汇一城在过去一年还新引入了环游嘉年华全国旗舰店、MUJI东莞首店；PINKO东莞首店；奈尔宝东莞首店等品牌。此外，项目还改造东莞第一大道，在该区打造多个商业盒子，并引入Peet’s 东莞首店、Tim Hortons 东莞首店、M stand 南城首店等咖啡轻餐品牌，加强对年轻消费者的吸引力。

☛在东莞深耕多年的东莞万科商业，过去一年对旗下商业不定时进行品牌焕新。据其官微数据统计，2022年东莞万科商业旗下10个商业项目共吸引了200+新商户入驻合作。如：

• 长安万科广场引入了POP MART、安德玛、AITU等长安首店；

• 首铸万科广场引入SI 3.7华为授权体验店全国首店、smart东莞首店、镭战大联盟东莞首店等；

• 莞城万科城市广场引入素莳·厨房东莞首店以及Encore live house、厚享牛肉研究所等特色品牌；

• 松山湖万科生活广场、厚街万科城市广场、滨湖万科里等社区商业也都进驻了不少新品牌。

☛南城印象汇，2022年以打造年轻力场景式消费新体验，过去一年项目引入了奈雪、拉伽瑜伽、非烤勿扰、天母蓝鸟、蛙小七等品牌，并对场内20+品牌完成形象升级。同时打通主入口与外广场的连接增加昭示性，停车场增加光伏发电遮阳棚改善露天停车体验等。

今年2月项目还启动了三楼“TA BLOCK"主题街区改造，围绕年轻人的“体验”和“社交”，以“潮玩娱乐”、“元气美食”为主要切入点，规划影院、KTV、电玩城、中式美食、西式轻餐等24小时循环经营业态，将项目打造为东莞鸿福商圈年轻人社交中心。

#商圈扩容，松山湖、大朗商圈转型升级

2022年随着代表性商业项目的开业，城市商圈也在扩容。尤其是松山湖片区与大朗镇两大区域商业，在大型商业综合体的开出后，商业面貌呈现明显的迭代。

☛松山湖片区。松山湖万象汇开业之前，片区多以松湖佳纷天地、滨湖万科里等小型社区商业为主，服务周边产业人群，辐射力与影响力都有限。而随着松山湖万象汇的开业，该片区正式迈入大型商业综合体的时代。

☛大朗。大朗镇在2022年新开了东莞大和国际购物中心、碧桂园里悦里两大商业，体量都在10万平方米以上。此前大朗以毛织业闻名，也因此依托产业优势，毛织专业市场是该镇街的商业特色。如今综合型购物中心东莞大和国际购物中心、碧桂园里悦里的开业，让大朗商业在持续稳固专业市场优势外，向现代化转型。

02.商业大爆发，多个重磅项目进驻

这座以制造业而立的城市，在湾区风口以及深圳大都市圈机遇中，不断转型升级，追求品质。尤其在经济、消费等多个宏观面上彰显出十足的韧性，东莞的商业潜力由此逐渐被看好，2022年迎来众多重磅商业进驻，城市商业呈现快速发展之势。

☛东莞第三座万象商业。12月19日，华润置地和滨海湾控股联合体以28.8亿元摘得东莞滨海湾新区首宗商住地块——交椅湾地块。根据地块要求，投资总额不少于50亿，需建一座大型高端Shopping Mall，引入知名高端商业万象天地、太古里、SKP其中一家。这意味着未来东莞或将迎来首座万象天地，这也是华润置地继东莞松山湖万象汇、南城CBD项目后，正式确定的第三座万象商业。

☛京东MALL东莞首店。“华南第一店”于11月9日在广东东莞环球经贸中心举办开工仪式，京东五星电器同时宣布成立广东分部，并任命战卉为广东分部总经理。据悉，该项目商业体量超4万平方米，计划2023年开业，开业后将成为东莞最大的以“潮购科技”为主题的全场景综合类消费商业体。

☛东莞首个山姆会员店。东莞市莞城建筑工程有限公司拿下的寮步镇（编号：2022WG006）地块，这也是东莞首个山姆会员店的建设地块。据悉，山姆会员店位于东莞市篮球中心旁，靠近寮步镇金富路，总占地约25万平方米地块开发年限为2年，需要在2024年1月24日前开工，在2026年1月24日前竣工，即预计2026年开业。

☛东莞首座欢乐海岸。在2022年6月东莞第二批集中供地中，华侨城携手松山湖管委会19.94亿元底价拿下的松山湖创意生活城地块。据悉，该项目也将打造东莞第一座欢乐海岸，位于松山湖，紧邻松山湖北站与松山湖万象汇，总计容面积18.25万平方米，将打造成高端住宅、欢乐海岸、展演中心与公园等。其中欢乐海岸占地面积5.49万平方米，将以中心湖作为布局核心，沿湖布置380米商业动线。

☛融创商业轻资产项目。7月19日，融创商业与东莞伟柏实业、东莞淳鑫置业就东莞中鑫广场项目签约，三方将共同推动该项目焕新升级。据悉，东莞中鑫广场于2014年开业，商业建筑面积约2.8万㎡，位于厚街商圈核心位置。融创商业引入其娱乐化商业产品"融创ins park”，未来引入创新业态、品质首店，并通过对空间、场景、服务全面升级，打造厚街新一代品质型购物中心。

☛南城市民服务中心三期。2022年9月22日，东实集团竞得现市民服务中心旁靓地（市民服务中心三期地块），将打造约2.46万平商业体。项目已于2022年9月28日开工。总投资约8.16亿元，工期18个月，预计2024年4月完工。业态方面，计划引进和集聚微醺经济、跨界书店、美食剧、广府美食、首店旗舰、潮娱乐等国内领先消费形态。

对于一座城市商业而言，全国知名连锁企业带来的不仅仅是有影响力的项目，而是先进的经营理念和优秀的管理模式。可以预见，在华润、华侨城等标杆企业的进驻后，东莞商业还将迎来质的飞跃。

03.2023年东莞仅2个项目将开业

尽管东莞已经储备众多优秀商业项目，但仍需时间沉淀，商业势能要在往后的2-3年释放。目前而言，受三年疫情影响，整体城市商业供应仍显疲软。尤其在2023年，据赢商网不完全统计，除了上述提到的京东MALL将开业外，仅有万江佳纷广场一个项目亮相，总计新增商业体量16万平方米。

☛万江佳纷广场。该项目是由佳兆业商业集团与佳宁娜集团共同打造，商业体量12万平方米，定位“都市娱乐生活新坐标”，将打造为区域潮玩嗨聚社交地、品质生活乐享地、亲子陪伴成长地、聚会就餐首选地。

在今年1月30日的东莞制造业发展大会上，东莞明确提出2023年GDP增长5.5%以上，社会消费品零售总额增长7%。市场全面放开后，东莞也将火力全开，在力保经济快速增长外，促进全市消费的加速提升。

而关于商业更具体的发展目标与方向，早在2022年底东莞市政府便已经印发《东莞市加快培育建设区域消费中心城市实施方案》，明确提到2025年东莞全市社会消费品零售总额突破5000亿元。其中还提到力争到2023年推动各类品牌首店落户东莞不少于100个、建设奥特莱斯购物公园、打造高端商业综合体、优化城市商圈布局等措施。

透过2022年的市场表现，在政策的扶持下，东莞未来的商业表现十分值得期待！

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