轨道上的东莞镇街商业(下):寮步、中堂等镇商业亟需转型

赢商网 陈华   2022-05-18 15:58
核心提示:着眼于有城轨设站的洪梅镇、中堂镇、望牛墩镇、寮步镇、道滘镇、谢岗镇六大镇街,看看他们的商业发展情况如何?未来将迎来怎样的机遇?

上一篇《轨道上的东莞镇街商业(上):TOD成为未来发展的共识》一文中,我们分析了拥有普通火车站及高铁站的七大镇街商业,本篇我们将着眼于有城轨设站的洪梅镇、中堂镇、望牛墩镇、寮步镇、道滘镇、谢岗镇六大镇街,看看他们的商业发展情况如何?未来将迎来怎样的机遇?

相比于上一篇七大镇街合计183万㎡的存量商业,本次涉及的六个镇街的商业明显更弱,基本以百货、商超、商业街等形态为主,集中式购物中心数量极少。

商业进程处于初期建设阶段,商圈发展也较为不成熟。根据赢商大数据显示,在东莞已形成的11个商圈中,上诉六镇仅有寮步镇形成了区域级商圈寮步商圈,其余镇街仍未有商圈概念,多数处于分散自由发展状态。

而这主要与经济、人口等因素相关。

  • 经济层面,六镇中寮步镇排名前十,其余五镇经济总量均处于东莞下游水水平。
  • 人口层面,在东莞32个街道中,仅有13个街道少于20万。而除了寮步镇,其余五镇人口总量均少于20万,洪梅镇与望牛墩镇人口总量甚至不足10万人。

01.寮步镇

作为六镇中唯一已经形成商圈的寮步,也是其中经济最为发达的镇街。2021年该镇以382.1亿经济总量排位东莞经济TOP10,同时其也是全国百强镇街之一。在地理位置上临近主城区与松山湖新区两大重点发展区,十分具有优势。常驻人口约51.3万人,排名东莞第七,远超东莞多数镇街。

尽管相比主城与松山湖商业更为低调,但寮步商业起点却不低,且目前商圈氛围也较成熟。据悉,早在2015年法国第二大连锁超市欧尚集团就在寮步斥资6亿元打造了欧尚购物中心;2017年区域内还迎来2.5万㎡的特色商业中心鸿达广场;2018年区域则开出了首个大型城市综合体万润广场。除此之外,目前寮步还有寮步步行街、欧尚、乐荟城、乐8、沃尔玛、嘉荣等商超。

图片图源寮步万润广场官微

未来超25万㎡的东莞山姆会员店还将加速整个区域的消费升级。此外,保利、金地还拿下莞惠城际寮步站TOD旁两宗地块,未来该片区将被打造一个集文化、体育、商业、旅游、居住等多功能于一体的综合发展区。

02.中堂镇

位于东莞西北部的中堂镇2021年经济总量达163亿,也是中国百强镇之一,穗深城际在此设立了中堂站。该镇街目前主要依托小型百货商超支撑区域消费,如集中在镇中心的万和超级广场、东港城商业中心、盛和百货等。

但中堂围绕水乡特色的智能科技生态镇目标,未来商业面貌或将因TOD、城市更新而迭代升级。资料显示,中堂将重点打造穗莞深中堂站TOD经济开发区的建设,预计投资350亿规划6710亩将中堂站TOD逐步打造为具有区域特色经济、文化创意、健康生态于一体的商业居住环境。

而天安中堂智能生态小镇、金地中堂穗莞深城轨TOD经济开发区项目、华润置地中堂马四体育生态岛项目以及华夏幸福中堂80万㎡城市更新改造项目,都将推动中堂镇经济建设与人口聚集,在营商环境改善下该区域商业也将逐步向好。

03.洪梅镇

隶属于东莞西北部、毗邻珠江口的洪梅镇,在经济总量与人口总量上都处于劣势地位。2021年该镇经济总量115.3亿,排名倒数第二,人口总量也仅有6.5万人。

也因此,区域内商业发展较为滞后,仅有万和百货与嘉荣SPAR购物广场两个项目。但洪梅镇拥有的穗深城际东莞西站却拥有极高的站位,未来将为洪梅镇的商业发展带来新的机遇。

按照规划,东莞西站定位为东莞西部交通枢纽,西部城镇对外交通集散中心,不仅汇聚了莞惠、穗莞深、佛莞城规,未来地铁1号线也将在此设站。围绕东莞西站轨交优势,洪梅镇将大力推动TOD建设,在该站半径500米区域约80公顷区域进行高强度开发,总建筑规划将达200万平方米,打造成为集商业、文化、展示交流、创意孵化于一体的未来新城。

图片

围绕西站枢纽打造的集聚式新城中心

04.道滘镇

道滘位于东莞西部,与南城街道相邻,是水乡片区距离主城区最近的镇街。尽管背靠主城区,但道滘镇城市进程欠佳。2021年该镇街的经济总量排名27达135.7亿元,人口总量15.6万。

商业方面,对比水乡片区的镇街,道滘相对更强。目前道滘镇主要有东莞耀盈购物广场、东莞喜乐福购物广场、花园购物广场、佳佳美购物广场等商业项目。

近年来,道滘也在加快自身转型,推进产业空间腾挪与改造升级。而在改造方向上,作为一座拥有近700年历史文化底蕴的水乡古镇,道滘镇将立足区域内的旅游文化资源,大力建设特色产业。已知项目显示,华润置地在该镇布局有54万㎡的马洲旧改项目,预计投入800万打造成集商业、酒店、住宅于一体的城市综合体。华侨城在道滘中部布局有水乡道滘特色小镇项目,将以道滘TOD站点为核心,打造成大型文化旅游综合性项目。东实集团道滘南城工业区46万㎡城市更新项目也将打造成一个集住宅、商业、学校等于一体的TOD新城。这些重磅项目的加持,道滘镇未来商业也将全面升级。

05.谢岗镇

谢岗镇位于东莞最东端,多年来以工贸型产业为主,在经济实力上也较为靠后。2021年谢岗经济总量为,排名倒数第三,全镇人口10.61万,排名倒数第二。商业条件不足,商业氛围亦是很弱。资料显示,区域内主要依靠润升百货、银湖商业城满足消费。

作为全镇拥有7亩原始山林与湖泊,谢岗未来的发展将充分发挥其生态资源优势,打造特色商业。目前,谢岗已签约了华侨城银瓶湖湿地公园项目,计划投资20亿,规划用地8363亩,打造生态文化旅游产业聚集区。旅游产业或可成为未来谢岗商业突围的一大方向。

06.望牛墩

位于东莞西北部的望牛墩主要以传统农业相关,也因此经济落后,2021年其经济总量为10.7亿,排名32名,是东莞经济最弱的镇街。在商业方面,进驻了嘉荣购物广场、嘉鸿百货商场、万家福,仍停留在百货商超阶段,缺少大型商业中心。

目前望牛墩正着力推动产业转型,2021年新签约了六大先进制造业项目,在产业与经济转型后推动营商环境改善,望牛墩的商业或也将慢慢转型。

 

尽管目前来看这些次发达镇街商业仍处于洼地,但各镇街均有重磅项目、品牌开发商落户,未来这些不同领域项目落成后,他们将是更值得期待的潜力市场。

 

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文章关键词: 东莞寮步中堂
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