邓俊文：注重差异化 商业地产的升级改造要提高坪效

　　所有项目的改造都需要往坪效的方向去走，每平方米的产出怎么达到最高？中国新天地产品发展部总经理邓俊文在位于乐摩装饰举办的第五期《海上赢商汇》上表示，这个就需要我们不断追求租金的回报，因为投资需要回报。改造首先还是要提高坪效。他还认为，未来商业地产是一个复合度更高的行业，对于开发商的要求更高。

　　以下是邓俊文在第五期《海上赢商汇》发表的观点：

中国新天地产品发展部总经理邓俊文

　　观点一：商业地产改造首先是提高坪效

　　每个项目都有生命线。什么叫生命线？就像种田一样，土地的肥沃在某个阶段是最高的，有的田是盐碱地种不出东西。作为开发商来说，就要尽可能在土地最肥的时候上种出最有价值的农作物，达到最强的效果。在商管上面就需要像袁隆平一样的人，我们需要这样的人去创造。项目所有的改造也是往坪效方向去走，每平方米的产出怎么达到最高？这个就需要我们不断追求租金的回报，因为投资需要回报。改造首先还是要提高坪效。

　　观点二：商业地产发展要注重差异化

　　注重差异化路线，这个我们从酒店行业的发展就可以看到。在当年酒店行业遍地开花的市场背景下，安缦酒店等后来者仍然可以通过不同模式来突破并最终得以成功，现在安缦的发展利用率超过40%。而在同样一个商圈内，每一个店都可以做差异化，做的不一样。比如在淮海路有新旺茶餐厅，同时又有港丽餐厅，这两个品牌都是一个老板，未来也可能存在一个项目里面。

　　观点三：商业地产不怕竞争

　　在我个人看来商业地产是一个灵活游戏，不怕竞争，开发商不要管别人，把自己的项目做好，只要模式对就容易成功。即便是万达进驻的周边，如果规划好的话，对于其他商业项目来说还是有市场，虽然我们新天地和万达都是在做类似的购物商业项目，但是我们的层次和开发时间不一样，万达走的是比较快的开发投入运营路线，而我们有自己的规划，所以不怕竞争。

　　观点四：未来商业地产是一个复合度更高的行业

　　我们当年进入商业地产行业，可能没有要求懂得那么多，但是未来就要求开发商对科技更了解，既要懂零售又要懂地产，这是一个复合度更高的行业。过去凭借零售商的关系知道相应的零售商需要什么,在硬件上做好就可以吸引消费者前来。那时更注重的是选址、物业设备、建造的过程，未来不止这些。除了这些，还要讲究通过多渠道去吸引这些消费者和零售商。

　　观点五：商业地产最终是现金流竞争

　　以前模式是住宅反哺商业，但现在这个模式不是特别有效果，这个模式不行了我们企业怎么办？靠基金来支持？可能还没有等到商业项目真正赚钱它就退出了，对于基金来说三五年就要退出一个项目。对于商业项目来说，谁都希望持有，但没有足够的现金来支持持有，现在这就是个问题。目前市场上大部分是国外已经赚了钱的公司或者拿着钱来投资的人，国内真正靠商业地产收租，除了上海北京等某几个好的位置可以做到外，对其他大部分商业项目来说很难。所以现在只是看长短线，未来几年，商业地产最终是现金流的竞争。

第五期《海上赢商汇》嘉宾合影

第六期《海上赢商汇》预告