成都凯丹广场：小而美典范之作 购物之都的商业黑马

　  编者按：从1953年成都人民商场的投入使用，到2014年在建购物中心面积跃居全球第二，“井喷式”发展成就了四川商业地产，但在电商冲击、产业过剩、同质化严重“三座大山”重压下，一片繁荣的背后却危机四伏，四川商业地产应该如何突破法则，寻找发展新策略？

　　2015年1月8日，赢商网将在成都举行“中国（四川）商业地产发展论”，赢商网四川分站也将正式上线。在此之前，赢商网四川分站遍访四川商业地产发展商、品牌商，推出系列专访，共同寻找四川商业地产发展新路　

     （据赢商网记者报道）苏格拉底与希庇阿斯辩论“什么是美？”，最终未能得出一个终极而本质的定义，但是，不可否认，相对于丑陋的、粗鄙的、杂乱的，那就是美。正如商业地产的发展逐步精细化，是业界的共识也是不可避免的趋势。在商业容量逐渐饱和、同质化严重的情况下，“小而美”的精细购物中心也顺势而生。

　　在中国新兴购物之都成都，凯丹广场可以说是“小而美”的代表。以5万平方米的经营面积，在没有传统超市、百货业态的支撑下，凝聚零售、餐饮和娱乐三大功能，目前已成为成都时尚潮流地标和购物休闲的绝对好去处。“2013年月平均客流数就较去年同比增长23%，销售额亦同比增长48%”，俨然成为成都商业中的一匹黑马。

　　而作为首个进驻新南天地商圈的商业地产项目，第一个吃螃蟹的勇气，以及不断根据市场变化进行商户调整的顺势而为，“小而美”购物中心的经营策略，都是凯丹广场的成功之道。围绕“年轻时尚”不变的定位而不断创新，这是凯丹置地(成都)资产管理有限公司总经理陈明光、凯丹置地市场营销顾问杨振兆，在接受赢商网记者专访时，都一直强调的。这或许也是凯丹广场在面临四面八方竞争压力时，继续保持地位的利器之一。 

　　入驻成都四年 销售额节节攀升

　　“2010年，凯丹广场在新南天地商圈开业时，这里还是荒凉一片。而在更早的2005年，这个片区还是农产品批发市场，没有欧尚、没有苏宁广场，当然更没有新南中心和凯德广场·天府，如今的新南天地商圈的繁华是一步步打拼出来的。”杨振兆如是说。

　　而据陈明光介绍，凯丹广场开业以来，人气一直不错。从数据来看，2014年凯丹广场客流量同比增长超2成，销售额也节节攀升同比增长近五成。从每年跨年活动带来的人流也可以一窥凯丹广场的人流变化：2011年，凯丹举办第一次跨年活动，当日客流量便达到6万人次，而到了2013跨年当天客流量就突破了8万人次，当日销售同比2012年增长20—30%。

　　凯丹广场的店铺入驻率早在开业大半年后已经达到了百分之百，而在近两年品牌升级的过程中，每一家新进品牌都会经过凯丹团队的异常严格的层层筛选甚至多次实地考察，因此新开业店铺开一家便火一家。今年10月开业的“水货”餐厅，每天下午五点开始就有众多排位等号的顾客，开业以来每日人气爆棚，来客络绎不绝。2014年，在零售业一片黯淡的背景下，凯丹众多商家的营业额都在成都所有购物中心店中排名第一，如：H&M、优衣库、丝芙兰、Charles &Keith、68、嘉禾影城等，ZARA长期在购物中心店中销售排名前三。而据优衣库最新销售数据统计，在继续保持全成都购物中心店销售冠军的基础上，11月销售同比去年提升率高达31%。

水货餐厅门口排队的食客

　　用心努力经营 不断变化中坚持自我

　　也许你只看到了凯丹成功的光鲜，其实其背后的辛酸不为人知。凯丹广场在开业后不久，便迎来了整个商圈发展的高峰期，整个商圈商业项目如雨后春笋般冒出来，据赢商网统计，仅2010年开始，整个商圈内新增商业体量就近50万平方米，竞争压力不断加大。

　　对于竞争，陈明光并没有回避，并坦言，压力是肯定有的，但会更用心、更努力，“作为第一个吃螃蟹的人，肯定要付出比后来者更多的努力”。陈明光表示，凯丹广场的每家店铺都会进行严格的审核和考察，并不是想进就能进，并且对于进来的品牌还有“独家”的要求，比如“水货”，就要求对方在新南天地商圈乃至城南大区域只开凯丹广场一家店，以此来保证品牌稀缺性。此外，除了水货、57°湘等时尚特色餐饮以外，凯丹的泰香米也是成都首批店，保持品牌稀缺性的做法，凯丹广场会继续坚持。

　　不断变化，不断创新，是凯丹广场的另一秘诀。以凯丹广场中的餐饮业态为例，目前，餐饮比例已经达到了27%，陈明光表示，餐饮的比例的变动不会太大，但是品牌会不断更新。商家进来后，凯丹广场并不是放任自流而是会协助搞好经营，在努力之后如果收效甚微则会考虑更换品牌，引进更加有吸引力的商家，包括水货、57°湘、泰香米都是后来调整新引进来的品牌。“在不断创新中我们坚持对品牌稀缺性、独特性的要求，有变亦有不变，凯丹广场在变与不变中披荆斩棘，不断前行。”

　　增强体验感 做出凯丹特色

　　根据世邦魏理仕截至今年1月的统计，成都的在建购物中心面积为320万平米，这一规模在中国仅次于上海，在全球是购物之都巴黎在建购物中心面积的30多倍。有业内人士认为，在因为经营严重困难，三成的成都购物中心将出现商铺撤离、卖场关门的情况。

　　对此，陈明光认为，“三成”的说法已经够委婉，整个城市的容量是有限的，适者生存的法则永远都不会变。越来越多的购物中心建起来，大家相互之间好像克隆一般，业态相同，品牌类似，同质化严重，所以未来一两年内，整个行业将会面临大洗牌，这也是为什么凯丹广场一直坚持特色发展的原因。

　　而对于电商的巨大冲击，陈明光则显得很淡定，他认为，电商对于实体店的冲击是肯定有的，但两者的客群不尽相同，有人需要电商的便捷，也有人需要购物中心的体验感，有人喜欢宅在家里，也有人喜欢和朋友一起出门逛逛喝喝咖啡，我们能够做的也是尽一切努力增强购物者的体验感，以此来留住客群。

　　凯丹广场总经理陈明光（左一）、钟汉良、凯丹广场营销顾问杨振兆（右一）

　　建业容易守业难，一个购物中心建起来很容易，要经营好却非常困难，年轻、时尚一直都是凯丹坚持的主题。每年举办的各种主题活动也精准锁定年轻、时尚人群，今年12月31日，凯丹广场跨年晚会即将引爆，男神轮番来袭，毫无疑问这一次凯丹将会有更加惊人的表现，赢商网记者也会持续报道。