佛山京华广场副董事长李智强：轻旅游观光业态突围之术

　　（赢商网记者12月18日报道）佛山桂澜路商圈汇聚了众多的商业综合体，在保利水城、南海万达、南海万科纷纷提出打造全业态、一站式Shopping Mall的同时，正在兴建的中海环宇城、招商置地中心、地铁金融城、新凯广场等，不得不面对如何错位经营的大难题。其中，京华广场捕抓到市场的危机，及时地调整了规划设计及定位，提出最核心的定位——轻旅游地产业态、观光嘉年华综合体。

　　轻旅游地产业态具体如何打造，相比南海万达、保利水城，京华广场有何突围之术？近日，赢商网记者专访佛山市翘楚投资有限公司（京华广场）李智强副董事长，了解该项目的最新动态。专访实录如下：

　　佛山市翘楚投资有限公司（京华广场）李智强副董事长

　　赢商网：京华广场目前的工程建设进入哪个阶段？是否已经启动招商？

　　李智强：京华广场前期的规划已经调整完毕，工程现在已经进入整体打桩阶段。我们刚刚完成规划调整，正在总平报建阶段。前期收集的意向主力需要按照我们的新规划重新调整，暂时没有签订主力店，未来项目将以联合招商的形式进行。

　　赢商网：京华广场购物中心的定位是什么，主要面向哪些的目标群体？

　　李智强：我们京华广场购物中心最核心的定位就是轻旅游地产业态、观光嘉年华综合体。集观光旅游、嘉年华体验、娱乐休闲购物于一体的体验式消费。因此我们打造了以“万国风情”模式的步行街及嘉年华活动的娱乐购物体验中心，主要就是面向广佛区域的消费群体和来佛山观光旅游的消费群体，因为他们在这里可以得到与其他购物中心不一样的体验。

　　赢商网：从前的购物中心黄金比例为零售、餐饮、休闲娱乐“52：18：30”，现在被取而代之的是零售、餐饮、休闲娱乐1：1：1的消费模式，京华广场的业态占比如何划分？

　　李智强：商业地产行业正处于发展的快车道。商业地产的发展，正经历“从散乱无章到集中规范，从空间打造到品牌打造，从资本投入到智力投入”的阵疼过程。市场的消费也正在不断的调整，我们也相应市场的需求会做出适应的调整，我们会根据资源配置、品牌打造、智慧运作设置适合本区域未来的消费比例。加入了30%的旅游观光业态的比例部分。

　　赢商网：据了解，京华广场将会有广佛首席“空中巴厘岛”、以及600米的世界风情商业街，以“万国风情”为主题，打造迷你版的世界之窗，您是如何看待主题商业的发展趋势的？

　　李智强：近年来，虽然有很多的购物中心都在走主题商业的发展道路，但是，这一切都要考虑一个问题，有一些购物中心是你想做主题也做不了的，因为一定要有得天独厚的条件，才能突出主题。真正的主题化购物中心必须要能够给不同人不同的体验，只有不断的创新，不断的提供服务，这样将来才会有更多成功的购物中心出现在国内。

　　今年下半年，我们京华广场针对广佛区域的所有城市综合体进行了深入的研究，并且安排专业团队远赴全国各地、香港、台湾，乃至国外知名商业体进行全面的考察，结合京华广场项目自身的特色，最终确定了“世界风情”这一主题。

　　鉴于我们的确定的“万国风情”主题化的消费模式，京华广场力图引进世界商业文化之精华并进行整合，打造不一样的体验式消费。无论是业态招商、后期运营都以“万国风情”这一定位为基调，不同的区域打造不一样的特色，引进相应的业态，不同的时段举办不同国家的风情节，例如巴西的桑巴巡游活动，美国的牛仔狂欢节、德国的啤酒狂欢节等等，给每一个消费者不一样的体验，打造“你给我一天，我给你整个世界”的理念。

　　赢商网：随着电商冲击加大，许多实体商业纷纷尝试打造电商平台或联姻电商巨鳄？京华广场如何看待电商冲击与O2O发展趋势的？

　　李智强：埃森哲最新的调查发现，消费者中出现了“重返实体店”的迹象，未来计划更多通过实体店进行购物的消费者比例从一年前的18%攀升至26%。这一趋势不仅发生在中国，在美国等成熟市场愈加明显。

　　现在的厂家虽然可以通过互联网找到海量客户，但在网上找到消费者成本是很高的，高到什么程度，我们行内的说法叫做“烧钱”，京东是亏钱的？淘宝天猫上百万个商家80%是亏钱的或者白干的。为什么会亏钱？就是寻找客户太烧钱了，流量的获得代价很昂贵。

　　但这个方面实体店铺就有天然优势了，有实体店的支撑，在你所在的区域发展个一万八千的会员（就是粉丝），只要努力也不是特别困难的事情，但网店有这么多忠诚的会员就一定要烧大钱哦。所以实体店和互联网结合后，在开发客户维护客户粘性和成交率方面，费用低成交率高，比淘宝京东效率高好几倍。

　　这种实体店结合互联网的模式就是目前特别火的O2O模式，现在的问题仅仅是懂传统营销的不懂互联网，懂互联网营销的不懂传统营销，O2O这种模式比较新，需要把这两种模式打碎了重新塑造在一起，找到落地方法了。

　　如何突出竞争力：可以协助零售商以后可以往以下6个方向提升：1、重新定位实体店2、深刻了解移动大趋势；3、消除渠道壁垒；4、升级配送方式；5、个性化互动物；6、抓住消费者的本质需求。

　　真正的把传统实体店的单一销售平台平台功能被互联网冲击沦为试衣间彻底扭转为体验式互动粉丝俱乐部。

　　赢商网：据赢商网统计，佛山已开业和在建商业地产项目多达80多个，商业面积超800万平方米，项目总建面近2000万平方米，您是如何看待佛山商业现状？

　　李智强：这个数字是非常惊人的，相信这种情况在深圳、上海和北京都曾有过，但是现在消费者的要求越来越高，觉得这么多购物中心都差不多一样，因为业态组合模式都一样。所以就要有一些差异，要有一些主题化的购物中心出来。

　　关于主题化的购物中心，最早推行的是日本，并且有两个很成功的案例：第一个是在东京的购物中心，1999年开业的以女性为主题的购物中心，里面是针对女性消费者的高级餐饮和品牌。另外一个是日本的GardenWalk，整个主题以花朵为主。香港的海港城和时代广场在很久以前就开始以国际文化为主题来营造购物的氛围。比如说去年在海港城举办哆啦A梦的展览，还有日本艺术家“挑战人生”的个人艺术展等等一些活动，都得到了很多人的关注，带来很大的反响。

　　赢商网：您认为要用怎样的心态去打造好购物中心，对商业地产从业者有哪些心得总结与建议？

　　李智强：一个富有热情、精干、强大的队伍是我工作的后盾。精明的人懂得先行取胜，当发展商完美的将自身优势与外部条件有机结合后，接下来就需要一个系统而专业的运作过程，让这个富含生命潜质的产品加上后天的包装和引导，使其具备在市场上压倒多数的生存力和竞争力，能够在激烈的竞争中游刃有余。我的心得是“三快”：快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端；“三省”节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。