高端对话：商业地产轻资产运营模式如何发展？

　　12月19日，赢商网联合亿翰智库主办的首届中国商业地产百强峰会在上海成功举办。会上针对中国商业地产目前现状进行了多方面立体探讨，其中对于商业地产轻资产运营模式发展方向，主办方赢商网邀请到行业内5位领军人物，共同探讨如何让商业地产资产“轻”起来。

　　近年来，商业地产轻资产运营模式越来越受到关注。不难发现，自2010年住宅调控开始，一批传统住宅开发商开始转战商业地产，使商业地产开发呈现如火如荼之势。然而，不可否认的是，商业地产面临着同质化竞争激烈，运营模式存疑和资金压力过大“三座大山”。

　　而目前国内的商业地产开发商，融资模式较为单一。同时，商业地产开发周期较长，牵制了开发商投资回报率的实现。在商业地产周期中折戟的开发商，自然会因资金内在软肋而受到羁绊。

　　在中国房地产市场融资成本高企的背景下，进行持有型商业地产开发的企业几乎很难实现类似于住宅地产的快速开发，而轻资产运营似乎是解决这个问题的最佳方式，可以很好地解决商业地产开发、运营及养商期间的低收益问题，但这种模式要求与资本的结合非常紧密，并非当下每个企业都可选择的方式。那么，适合中国市场的轻资产运营究竟应该是怎样的方式？

　　主持嘉宾：

　　亿翰中国合伙人、副总裁 邱明华

　　对话嘉宾：

　　承明资本董事长 王哲

　　法国巴黎银行董事总经理 陈锐彬

　　联裕管理有限公司首席执行官/董事长 白晓帆

　　春山浦江投资管理有限公司执行合伙人 辛威廉

　　邱明华：商业地产大家认为是一项重资产，现在很多新加坡背景的基金公司进入大家视野，他们倡导的理念和以前的理念完全不一样，接下来也想请各位前辈，针对这个话题展开他们的介绍，首先从我左手边开始，承明资本董事长王哲先生。

　　王哲：我是从行业里出来的，我对资产“轻”起来，这个感受应该说比较强烈。以前在销售不好的时候，尤其感觉到希望能够摆脱“重”资产的束缚和压力，能够“轻”起来，在日本、美国、香港考察过，跟这么多世界的案例和基金管理公司去学校，最后经过几年，包括自己的实际，得到的结论是这个任务几乎是不可能完成的，开发商很重怎么轻？本质上来说，开发商是一个以重资产为盈利基础的这样一个行业，如果它撇开重资产变成轻资产就不是一个开发商，这种转变就好像是一头老虎要变成一匹马，这个基因的突变不是一年两年能完成的，作为各位金融的同行，基金的同行，本身就是轻资产，起步就是做管理，做投资，做专业，做技巧，这个起步是不一样的，从一开始对接的两头，一个是资产端，一个是资金端在当中起到服务的角色，管理人的角色，所以一开始定位就定在那里了，是一个大管家。在这样的情况下，它经过一段时间的积累能够找到一条实际上是轻资产也是轻盈利的模式，因为管理费用，最多2%。往往打折就1%了，这个东西是不可能发大财的，不可能出首富的。情况是什么呢？我们资产要轻起来，如果大家都变成很轻都变成互联网，这个行业也是能够出首富的。还有一种可能性走到香港的路，谁轻谁就没机会，谁越重就有机会，因为一个政策的反向就会让你一夜暴富。我们也想看看金融的同行怎么看。

　　邱明华：整个中国政策对行业的影响是非常的，下面就有请法国巴黎银行董事总经理陈锐彬先生发言。

　　陈锐彬：我觉得轻资产这个话题，今年以来就火到不得了。我上次说我一个礼拜能参加四五个公司的讨论会，都在讨论怎么轻资产，怎么打造商业物业管理公司，或者住宅业务管理公司等等这些。我觉得这个问题太大了，首先卖不卖重资产先放一边，现在也不太容易卖，抛开重资产不谈，你发展轻资产需要什么准备。地产物业管理公司怎么可以上市，物业管理公司上市利润好，业主不高兴，利润低投资者不高兴了。三年前我觉得不是一个好的上市的目标，所以没有去跟进这个事情，三年之后这个事情成功了，回头看，我发现，某种意义上，传统思维没有错，传统的物业管理公司还是上不了市。上市的这家公司有1.2亿管理面积，多少千万户家庭的用户，这些人每天多少的消费，多少的柴米油盐，最后一公里我把握住了，听上去不像地产公司，像互联网公司，只是把网上虚拟平台，拿到身边来，守着1.2亿平米的管理面积的人的吃穿住行做文章。这个思路是互联网的思路，甚至可以说到管理的小区不收管理费，在座的地产商谁敢说不收物业管理费？所以说我们讲轻资产，这三个字很简单，怎么改变你的思维方式，怎么使得你能够抛开现有的重资产不谈，在面对新的互联网思维，或者是战略平台这些大的概念前提之下，你愿意为这些所谓的概念真金白银的投入钱，发展你的管理的能力，这也是我这半年来谈的，可能7、8家公司都在想轻资产，我想这个过程是漫长的过程，不会说是大家想像的这么简单，没那么容易。

　　邱明华：用互联网的理念把社区服务的O2O做成上市公司，未来的经营效果和发展有待时间考验。接下来介绍一位新朋友，联裕管理有限公司董事长白晓帆先生，联袂管理是资产管理平台，有一个基金控股在美国上市，这块他相当有经验，我们也专门请到他做一个分享。

　　白晓帆：我应该说第一份工作是在投行，从2006年开始一直在做跟REITs有关的事情。我跟大家分享一下轻资产我们路径是怎么去走的，中国的政策的波动比较大，其实我觉得从这个角度来说，当然一方面是提供给重资产的开发商，或者是地产商很多的机会，其实对于希望有一个稳定收入或者平滑它的产出曲线的公司，比如说我们来说，从轻资产的角度来说，以基金的角度出发也好，REITs的角度出发也好是另外一条希望渠道，应该说前面讲的1%的管理费和100块钱升值这个比方挺有意思的，你赚的钱更多，回报率也挺高。在市场不好的时候，你一万块钱收1%的管理费也是挺不错的收益。在大的开发商中，全球范围内，他们在资产管理这方面，他们其实是抱着另外的心态，可能是抱着我去做管理，我觉得可能出发点不同，然后也有一个在不同的市场成熟度的过程当中做这个事情。我觉得香港是相对来说比较特殊的市场，如果把它跟新加坡或者美国的REITs的市场去比还是有比较大的不同。很多公司像陈总前面讲，把我们的资产变现的思路去做的，其实这个理念来说，资本市场也都是聪明人，他们可能会不是很买账，所以就会要求你出一个比较高的这样的一个分红率来满足这个风险议价。在美国我这边稍微介绍一下我们的经验和教训吧，我们其实有一点我很赞同就是每一次REITs市场变大的时候，是一个房地产危机，或者房地产市场往下走的态势中我们可以看到，美国2008年全球金融危机以后，一直跌到2012年，从2011年、2012年以后美国REITs的数量，到去年是达到顶峰，市场不好的时候REITs对投资者来说对物业的拥有者都是比较有吸引力的渠道。我们其实当初也是看到这样的机会，因为有百年不遇的危机，有危险就有机会，百年不遇的美国的房地产危机，受影响最大的应该是地产板块，他们价格跌了非常多。我们做一个住宅类的REITs，而且我们做的是独栋别墅，这个市场在金融危机以前是没有的，现在为止一共4个上市公司，最大的市值是30亿美元，这样的一个市场的出现我觉得有两个原因，一个前面说的金融危机导致价格下降，价值下降意味着收益率上升，对于机构投资者来说，这样的资产变得有吸引力，包括我们听到的巴菲特、索罗斯也好，都买独栋别墅的资产。其实每个市场都有不同的规律，前面讲到香港的市场分红率要做到百分之七点几，当我们在市场上以7%的收益率买这些物业的时候，资本市场会给它一个议价。不同的市场，不同的环境，REITs的表现也会不同。我今天就先说这么多。

　　邱明华：接下来有请我们这边最资深的一位，春山浦江投资管理有限公司的董事长辛威廉先生，向大家介绍一下资本市场对轻资产的看法。

　　辛威廉：我在美国25年，然后华尔街的工作都干过，看到的行业也比较多，地产在美国看了，在中国也看了，中国地产干了5年，做了两个地产公司在国外上市，一个是在华尔街，在纳斯达克。一个做大型的购物中心的在香港上市是我做的。陈锐彬跟我当年是战友。地产关于REITs我也做了很多研究，我们春山资本在美国有14年历史，创始人在美国管理了母基金，我觉得叫父基金更好。在美国我们也投了REITs，大概有一万多套房子，同时在这个之外我们也有购买一些跟地产相关的债券，房地产债券，RMBS。为什么这块投资在美国变得特别的吸引人呢，因为大家都很清楚2008到2011年，长达4年的非常深的市场价格的下跌，整个下跌在40%左右，这个时候原来不吸引的地产行业，突然变得非常吸引。从2010年到现在，美国最大的地产ETF大概翻了一倍，从2010年40块钱涨到82块钱，在中国或者亚洲做这个REITs就变得非常困难，刚才陈锐彬一直在强调，为什么我们错失了做REITs的最佳时期，当地产价格在比较低谷的时候，投资者投REITs期待两块收益，一块是来自租金的收益，为什么是7%魔幻一样的数据，在美国是4%，为什么是4%，这里面有深层的原因，因为你的资金成本是不一样的，在香港如果做一个资产置换，如果达不到7%的收益率大家不会做，相对低的风险，在美国资金成本比较低，2%、3%，可以达到4%，所以4%里面分红可以去投，但是投的另外一个期待它有一个稳定的成长。在我们这里我们大家看一看这个是很难做的，在大陆，如果你去银行做长期存款可以做到5.8%，随便投一个信托产品可以做到9%，我们哪一个资产可以做到9%、10%的收益率呢？做不到。不是说不可以发行，那就打折，如果资金收益率是2%、3%，你打三折，年化收益率就可以达到10%了。过去5年地产价格在上升，每个地产公司都在拼命赚钱，可能他们的价格上不去，股票价格上不去，这说明了一个问题，你的资产在这里面的收益率打折打的很严重，2010年上市基本上打三四折，打五折是龙湖地产是最好的情况了，打六折的比较低。所以在短期如果中国的这种，包括股市欣欣向荣，像REITs的发行，大家不看到地产的情况下，是非常难的，上去可能就会跌。可能从长期战略眼光看，这块是必须要做的。中国今天所有人唯一的资金来源都是到银行去借，如果你6%、7%能从银行借，不会从市场借15%。但是最近银监会发生了新的通知，人民银行发的，银行存款保证进行保险，说明银行的风险已经比较大了，目前这种情况下，我觉得重资产是一个非常大的领域。怎么把自己的资产轻资产化，就必须人控制，及时打折，把资产证券化的平台建立起来，度过这段时期以后，需求旺盛的时候，你的资产有议价的时候，已经有了证券化的平台你就有非常好的机会。纯粹依靠银行借贷越来越难，所以我对短期的中国的地产的形势是比较悲观的，长期是另外一回事，三年之后那三年之后再说，谢谢。

　　邱明华：前面的问题是比较宽泛的，让四位嘉宾热热身。接下来问题是比较聚焦一点的。第一问题，目前应该来说大家都比较关心的问题，市场目前可能越变越坏，我们做这块通过哪些手段可以快速组建一个房产基金呢？我想请王总和陈总两位简单的谈一下这个问题。

　　陈锐彬：这个问题不太具体，好像又是一个大的问题，怎么样在市场不好的情况下，怎么样募集一个基金，我觉得不管是募集基金还是投资地产，都是看基本面的环境，目前前景还是非常不明朗的，这个环境下，怎么募集一个、怎么很快的募集一个基金，这个问题我确实不知道怎么回答。

　　王哲：可能美国比较容易的事，在中国就比较困难，刚才几位基金的老总都说了，中国的资金成本比较高，一个就是工商企业的信托就有10%，你房地产基金不说15%、20% 就没有办法募集，你说15%、20%投资者还是觉得不满意，他觉得你这个风险波动，政策因素各方面，可能还有一点什么担保，或者真的能够到25%以上就赌一把，这个是非常困难的，我们看到国内基金往往都不是美国模式的，往往是带有中国特色的，一定土洋结合，一般明的加不了加暗的、加回购，一年后、两年后，我能够托个底，不能完全回购我部分回购。或者第三方承诺到时候收回去，无论是议价还是原价基本上都是成本价以下的，用了各种方法才能够满足国内投资人的需求，这个确实是一个很大的问题，但是我们看到就是说这个问题你是不可逾越的，因为钱在投资人手上你有再好的理论、理念，再好的PPT，投资人不掏钱是没有用的，最终是他怎么掏钱，必须要创造性的思考，可能一定是要结合投资人的一些想法。国内投资人的想法，尤其是人民币募集这块，总的来说有几个特点，一个是他们希望更多的是稳定性，也就是投出去的最好可能百分之六七十是比较稳定的，收益低一点也可以，冲高额回报的部分，比例少一点，可能30%。另外一个时间匹配，一个基金，尤其商业地产，一开口就是5年，人民币的投资者是很难接受的，因为可能7、8年前强还是一个穷人，现在是一个富人，他不知道7、8年以后在哪里，波动很大，所以很难有一个长期的投资，所以一般在3年以内。这个因素怎么改变、变革，多种方式的创新我觉得国内的创新我们看到了很多，但是我自己提出来一个还是能不能结合现在的互联网的潮流，往互联网方向发展，就是往众筹方向发展。房地产怎么募集，我们有一个非常成功的案例，就是余额报，其实它就是货币基金，它跟互联网、跟支付宝一结合之后，大家就看到裂变效果了，一年增长了1000倍。这个案例给了我们什么启示，哪些方面可以借鉴，房产基金是不是可以和互联网结合，我已经在探索，希望大家多提意见，谢谢。

　　邱明华：王总说的蛮深刻的，王总把我众筹的问题说掉了。众筹是很大的热点，我想请白总和辛总中国特色的众筹模式在美国有没有案例？

　　辛威廉：众筹类似小额贷款一样的，基金是另外的模式，受监管，一个基金，私募基金受人数的限制，在美国基金的发行，不能超过399个人，如果发行的众筹的模式，要做一个基金几乎是不可能的，余额宝是大家把钱存在那，这还不一样。在美国众筹的模式还有待观察，资本市场对它有一个比较高的期待，但是到底怎么样，因为风险和很难控制的，在中国重新，包括金融放松监管是一个趋势，但是伴随着出一些大的不良的贷款情况发生，我估计政策就会改变，目前情况下还是看政府的口子敞开有多久，这都是摸着石头过河的事。

　　白晓帆：我觉得互联网金融也好，众筹也好是非常有前景的行业。众筹在全球范围内都正在发生非常快的变化，中国在这块其实跟的比较紧，从美国的股权众筹来说，我们的董事之一也是在华尔街做投行，现在竟然也搞了一个众筹的平台，而且专门是做房地产，专门做了股权类的房地产类的众筹平台，他觉得在未来的5年里面，众筹行业其实会对金融服务行业在美国造成非常大的变革，不管是银行角度，还是资产管理、基金角度来说，会有一个比较大的发展，我们看到其实走在前面的国家，还有应该说是新西兰，虽然很小，但是也有一个代表意义，他们也是通过了一个股权众筹的法律，这个众筹也好，互联网金融也好，我也是抱着比较开放的态度看待这个事情，使用习惯也好，一些个人的一些年龄也好，比较喜欢尝试这样的东西。我还没有常识过股权众筹，之前尝试过，比如家里有一个猫，腿摔断了，没钱换义肢，我在网上众筹，给它换个腿，也参与过。众筹这块其实是有前景的，募集私募基金都多难我们也有体会，昨天我发了一个微信朋友圈很有意思的，也是别人发的段子，别人问我，为什么你的这个REITs的产品不保本，不保益，期限还那么长。我没办法回了一个什么，我发了一个三个小龙女，三个不同的小龙女，这个问题挺难回答的，但是这三个照片都是叫小龙女。可能要投入收益率、期限，一些表面的现象看到本质，我觉得对于众筹行业现在也是这样，众筹产品越来越多，我觉得监管在中国目前这个阶段，是一个比较接纳的态度看待这个事情我觉得是对的，因为只有不断的让市场去体验，市场才会发展起来，不然又像银行市场、信托市场很垄断的市场，跟不上全球发展的潮流。

　　邱明华：谢谢白总、谢谢辛总。最后还有一个问题，还是提给我们的陈总。目前整个中国来说，行业的话应该是比较弱的阶段，中国的市场到了哪些阶段是REITs快速发展的段？

　　陈锐彬：这个问题很好，我觉得其实刚才讲的半小时，讲了很多困难，其实中国REITs什么时候能够发展起来，只有到大家不要把REITs当成变现手段的时候，REITs市场就离我们蛮近的，今天我们比较REITs跟资产来比，今天这个楼在上海陆家嘴整个卖是5万块钱一平米，做REITs只能做到3万5或者4万，如果是这样的心态，REITs还是很难的。如果你是一个香港的投资者，或者是美国的，其实有大量的可投的东西，为一定要投你这个REITs。REITs并不是唯一可投的东西，横向比较的话，如果你是希望通过，如果你在实际的地产当中楼都没有办法卖掉，如认为卖给资本市场能够卖掉，就太天真了。中国每一个城市销售表现投资者都很熟，他们对中国市场非常了解，所以这种环境一下，在上海能卖5万块钱的，在资本市场也想卖5万块钱是不容易的。如果你的定位就是要做资产管理，这个楼不能卖5万块钱，我就卖4万。经过自己的经营的提升，使得资产回报率能够提升，实现回报，这个就不是资产所有人的心态。除非再来一个金融危机，融资都有困难，如果不是这样的情况，希望政府在这种状况下出台新的政策也不太现实。我们觉得小环境上怎么改变自己的心态，归根到底REITs也不是我们处置资产的唯一渠道，如果把楼卖了更合算就卖了，并不一定要做REITs，很好的例子就是南京的IFC，投资者都套现了，也不一定要做REITs，REITs有多远是很多变的问题，我们能够改变的是自己的心态，才能更快的和资本市场对接。

　　邱明华：谢谢陈总的精彩发言，再次感谢王总、白总、辛总的分享，谢谢。