2014年商业大观察：零售下沉扩张 餐饮爆发超市调整

　　（赢商网记者报道）2014年的中国商业地产并不太平，市场变化多端。电商持续高歌猛进，而实体商业则陷入空前焦虑。如果要用两个最贴切的词语来形容跟总结2014年中国商业的新常态，则是癫狂与焦躁。

　　12月30日，RET睿意德联合德勤、南洋理工大学共同发布《商业地产·中国潜力城市40强》研究报告，通过调查跟分析，对中国目前商业地产发展较为活跃的40个潜力城市进行调查，通过对国际和国内的大型商业地产开发商在2014 年布局的动态跟踪，以及对191 个奢侈品、轻奢、快时尚、钟表与珠宝、快餐、正餐、咖啡与甜品、儿童、超市代表品牌布局的数据统计，商业地产开发商以及品牌零售商最青睐的潜力城市脱颖而出。

　　这40个城市分别是北京、上海、广州、深圳、天津、大连、沈阳、长春、哈尔滨、合肥、西安、贵阳、兰州、长沙、武汉、南京、杭州、重庆、福州、成都、厦门、昆明等。

　　RET睿意德报告指出，商业地产的快速发展，零售商业稳步扩张，全面布局，在零售商青睐的潜力城市排名中，前十的城市分别是上海、北京、成都、重庆、无锡、哈尔滨、太原、南昌、贵阳和深圳。

　　数据表明，根据191个零售品牌的门店数量统计，成都、重庆、太原、贵阳的零售品牌门店增长均在50% 以上，数量增长来自城市经济建设速度加快和集中商业密集入市。而上海和北京以其巨大的商业吸纳量及零售总额的基础，依然成为零售商初次进入中国的首选城市。

　　奢侈品西部扩张 快时尚轻奢下沉

　　RET睿意德表示，尽管全球奢侈品市场增长放缓，2014 年奢侈品牌在中国门店数量依然增长了22.5%。西部的成都、重庆、西安等城市都出现了100% 以上的增幅；相比之下，沿海城市门店数量增速放缓，均小于50%，其中杭州甚至减少了17%。沿海城市由于奢侈品市场起步较早，市场已逐渐饱和，增长乏力；西部的中心城市则表现出强劲的市场潜力，未来将会是奢侈品牌的重点布局地区。

　　而快时尚品牌和轻奢发展方面有异曲同工之妙，在战略布局上比较相似，一线城市的上海、北京依然是战略重点城市，并逐渐下沉至二三线城市。

　　不过，虽然下沉二三线提速，但值得注意的是，这两类品牌扩张速度在2014 年下半年都有所放缓，开店态度趋于谨慎；轻奢品牌的门店数量全年增长25.7%，而快时尚品牌的增幅则达到43.1%，领跑整个时尚零售市场。

　　总的来说，从城市表现来看，无锡、太原、南昌、贵阳的轻奢与快时尚品牌的门店数量增幅均超过100%，超过一二线城市，释放出强劲的市场活力。而上一年度在快时尚青睐城市中未能上榜的广州，2014 年门店数量的增幅达到40%，随着新生代购物主力的崛起，对于入驻零售品牌产品的认可度提升，广州的商业潜力逐渐显现。

　　餐饮迎来爆发期 超市进入调整期

　　在商业地产更迭快速的时代，业态调整与创新是不可或缺的。随着人们生活水平与质量的提高，规模化、规范化的连锁餐饮开始进入快速扩张时期。

　　根据对全国餐饮市场调查，睿意德报告指出，中西部地区的成都、郑州、重庆、西安、南昌等经济发展速度较快、消费能力强的内陆城市

　　正在成为餐饮品牌的扩张首选。而作为购物中心吸引人流的关键，餐饮品牌青睐城市与该市商业地产供给有着密切的关系，成都、郑州等城市近几年商业供给增加明显，为餐饮品牌提供优质的商业载体。

　　其中，咖啡和甜品品牌的扩张速度很快，门店数量增幅为61.9%。其中杭州、无锡、大连和西安等城市的门店数量增长超过100%，旅游型、消费型城市已成为咖啡与甜品品牌优先进驻的选择。

　　除了餐饮，作为大众日常生活的超市也有所改变。受到电商冲击和运营成本增加的影响，2014年大型商超出现了大规模的调整现象。

　　其中，东部沿海城市的部分门店被关闭，而新开门店主要集中在西部地区的二线城市，如重庆、西安、武汉等大型商业地产开发商入驻率较高的城市，呈现出“自东向西”的战略转移。而客单价较高的精品超市，目前仍主要集中在一线城市，以及人均收入较高的二线城市。

　　另外，作为主打体验的儿童业态渐成购物中心生力军。随着一站式购物中心的快速发展，家庭体验式消费需求的不断上升，儿童业态在购物中心内的比重逐渐加大。

　　RET睿意德称，儿童品牌主要布局于经济、教育高度发达的一线城市，涵盖了儿童零售、教育、儿童娱乐等细分业态，并开始向高端化、专业化发展；而二三线城市仍处于儿童品牌入驻数量增长的阶段，细分业态品牌的发展潜力空间较大。

　　综合分析在业态上，儿童业态与快时尚、甜品、咖啡这三类业态的相关性非常高，对进驻城市的偏好非常接近。

　　迪士尼英语和优衣库、哈根达斯、星巴克表现出非常相似的扩张策略；一线城市的上海、北京仍为重点布局城市，二线城市成都、大连、武汉也处于迅速扩张的过程中。