云南16个地州商业地产发展现状分析与总结之丽江篇

　　(赢商网云南站报道)丽江始建于宋末元初，处于玉龙雪山下一个海拔2400米的台地上，总面积达3.8平方公里，由大研古镇、白沙古镇和束河古镇三部分组成，其中白沙古镇和束河古镇还保留了很多原始的文化和建筑风貌，没有过度的商业开发痕迹。那我们就以商业氛围浓厚的大研古镇为例探讨商业变迁。大研古镇以四方街为中心，新华街、五一街、七一街、新义街和光义街为经络的格局，街道空间设计时而窄，时而空旷，给人形成视觉上的交替放松。“城依水存、水随城在”是丽江模式的主要特色，古城的规模效应和景区良好的整体环境成为了其吸引力的一个亮点。丽江历史悠久，当地的少数民族聚集，由以纳西族、彝族为主，东巴文化尤为著名，纳西鼓乐流传至今，其东巴文化和丽江古城均被列入到了世界文化遗产。记者通过实地考察，对丽江当地的总结分析如下：

　　从客源市场来看，丽江旅游业作为支柱产业，游客密集度很高，来自国内五湖四海的团队游客是主要部分，境外游客主要以散客为主，因其周边辐射的景区较多，游客在丽江停留的时间较长。云南周边省市区的自驾游市场也比较兴旺。

　　目前，从古城商业业态来看，主要由四方街、东大街、新华街、七一街、五一街、光义街及众多分巷的商业品种组成，已开发的地段约2500多米，拥有店铺1000多家，总营业面积达3万多平方米。这些街区的商铺均为临街商铺，产权为私人所有，部分商铺是有当地居民住宅改造而成，部分新修商铺也是有私人购买再出租。商铺经营的主要为小饰品、民族服饰、光碟、乐器、皮具、小吃、补品及银器店、客栈和酒吧等等，除了小吃、酒吧一条街和酒店客栈的聚集效应较强以外，其他业态主要是交叉分布。另外，银行、邮政、票务、公厕等配套服务设施齐全，肯德基和“红谷”等品牌在丽江古城都设有营业点，特别是“红谷”随处可见，旅游地产在丽江也是一大特色，别墅区、度假酒店等均已形成了规模效应。由于丽江商铺80%由外来人员经营，再加上其消费也主要是针对外来游客，因此，“外向型”商业城成为了丽江的一大特色。根据记者在当地的实地调查，整体业态比例分布情况如下： 

　　丽江古城主要商业业态分量分布比较均匀，结构布局合理，业态控制与游客的消费需要相吻合。

　　在建筑分布及风格方面，丽江古城既富有商城风貌，又富有水乡韵味，其建筑的规格是正房堂屋，两厢侧房，“三坊一照壁”“四合五天井“。整个古城都是在成群仿古建筑包裹着民俗商业，民俗气息浓厚，规模效应明显。

　　从整体旅游环境来看，与当地政府的精心管理密切相关，政府对丽江古城商业业主、环境卫生及导游等一线服务人员要求严格，管理有序，与当地居民的社区关系亦处理得非常恰当，提高了旅游目的地的整体素养。其次，舒服的整体环境与规划时的景观设计息息相关，牌坊、仿古水车、浮雕及水系构成了古城的标志性景观，同时环境景观的细部处理、配套服务设施建筑格局也别具一格，从银行到普通的清洁卫生设施无不是通过一番精心设计的。商业在如此舒服的旅游购物环境中开展，对商家来说无疑是个大好机遇，因此，部分外来游客看中了这里的商机而留在当地投资发展，从而扩大招商领域，丰富商业业态。

　　除此之外，其不足之处主要体现在商业运营管理方面，一些休闲空间被经营者占有，休闲设施设备不够充分；商业经营的档次没有层次感，高档层次不足，休闲商业体现不到位；在外来游客和商人的冲击下，丽江本土文化逐渐淡化，外地商人带来的文化在丽江随处可见。

　　旅游城市属性带给丽江的契机   新商业应运而生

　　丽江如果没有旅游城市的标签，可能也就只是个普普通通的四线城市。正是大量的旅游人群聚集，让丽江也开始开发更多新的商业。像丽江祥和商业广场、和业商业广场、嘉和城、雪山艺术小镇、丽江方兴J.LIFE、古城口商业步行街、宋城旅游度假区等各种形态的商业都如雨后春笋般涌现。

　　祥和商业广场

　　祥和商业广场在定位为“丽江旅游文化城市综合体”的同时，还将以打造丽江“第三张城市名片”的战略高度来开发和运营，使之不仅具有体现现代城市经济与消费时尚和商业高度的综合体要素，更使之以纳西现代建筑及商邦文化与民俗文化为载体，显现出兼具体验式消费与旅游的景区特质。

　　祥和商业广场以四大主题板块构成：（一）中心商业区，即CBD；（二）纳西风情商业步行街区；（三）途家MOHO智慧公寓片区；（四）金融主题街及星级写字楼片区。

　　和业商业广场

　　丽江和业商业广场又名丽江国际购物广场，地处丽江市福慧路与鱼米河交汇处，紧邻丽江大研古城。 丽江国际购物广场是和业集团斥巨资打造的商业地产项目，占地面积约40亩，总建筑面积76000㎡，地处丽江市福慧路与鱼米河交汇处，距离丽江古城100米，位于丽江市商业核心区域，建成后将是一座集星级酒店、流行百货、美食休闲、旅游购物为一体的大型综合性购物中心。

　　嘉和城

　　“嘉和城”是嘉和集团斥资35亿元倾力打造的国际化、高档次，丽江最大的家居、家装展览馆，以及集休闲、度假、娱购、金融、商务、居住、特色民族餐饮、星级酒店、大型购物中心为一体的中国首席民族特色城市综合体。项目拟在原丽江嘉和建材城地块新建，将刷新丽江的城市建设记录，打造一个50万平方米的城市综合体，采用“一个中心、两大广场、三大主体、四大片区”的规划结构，以“观念超前、整体协调、定位恰当”为总的设计思想，以现代生活模式作为整个设计的切入点，以东巴文化为灵魂，全新演绎丽江城市文化的传承。

　　雪山艺术小镇

　　COART VILLAGE雪山艺术小镇，是“国内首例”－－COART主题艺术小镇。基于COART艺术跨界、联合、混搭的国际先锋理念，旨在打造世界与中国、传统与现代、文化与艺术、度假与休闲全面包容的前沿商业模式，它以开创先河的姿态出现，将成为目前国内独一无二的国际文艺小镇。 COART VILLAGE雪山艺术小镇位于迷人的丽江束河古镇东区，区域优势得天独厚，不仅直面玉龙雪山、拥有超凡世外的自然风貌，悠远历史更胜大研古城；城市主干与区域主干路网交织，通达各地；玉龙雪山国际高尔夫、遗产公园、旅游学院等均位于此。项目周边2公里范围内环聚悦榕庄、铂尔曼、君悦、瑞吉、希尔顿花园酒店、红树林、官房、大港旺宝等五星、超五星级酒店，是世界罕有的高端精品酒店集群。全丽江拥有近10家超五星级国际精品酒店，其中8家在雪山艺术小镇周边环绕；金茂雪山语、雪山纳里、丽江别院等诸多高端别墅社区散落项目四周，区域高端属性堪比“亚龙湾”。雪山艺术小镇占据“丽江亚龙湾”区域核心、用地面积27万平米，基址雪山脚下300多年历史的雪山书院，整体由COART艺术中心、COART艺术影院、COART青年艺术酒店、艺术家工作室、酒店式公寓、商业院落等组成，集艺术主题的客栈、餐饮、娱乐、零售、休闲等商业业态于一体，为人们带来“艺术生活化、生活艺术化”的新鲜体验。项目承载着每年两次的COART亚洲青年艺术现场活动，并设有常态化的艺术表演、艺术集市、艺术沙龙等，是功能齐备、个性鲜明、全时服务的艺术小镇，更是中外艺术家的创作聚集区、潮牌新品的首发交流区、时尚追随者的艺术朝圣地，未来必将成为“丽江第三城”。　　 

　　丽江方兴J.LIFE

　　金茂雪山语承丽江天赋灵犀之地魄，融金茂品牌之高端，以“净心度假”为（开发）理念潜心打造。内部涵盖GRAND HYATT君悦酒店、金茂高端品牌商业J-LIFE以及六重境界别墅，同时择选上海金茂大厦物业服务商——金茂物业作为业主的专属管家；成就集多种业态为一身的高端度假综合体、净心度假的开山之作。

　　宋城旅游度假区

　　丽江宋城旅游区距丽江古城6公里，毗邻文笔海自然景观，与玉龙雪山遥相呼应，地理环境优越。旅游区深度挖掘丽江独特的本土文化元素，建设了茶马古城、那措寨、丽江乐园、殉情谷四大公园，打造了以《丽江千古情》等为代表的十大演艺"秀"与二十大项目。景区内随处可见展示丽江千年文化历史风情的歌舞演出，是一座穿越时空、活着的茶马古城，是丽江旅游的首选之地。

　　丽江古城东方

　　丽江古城东方项目位于古城区正东侧，属于世界文化遗产古城保护区的过渡区域，距大研古城约2.2公里，与大研古城主流商业街之一的五一街相连，占地约550亩。该项目定位全国高端市场，集演艺、商业、酒店、住宅等多种功能为一体。以木质、土坯、石材、青砖为主建筑材料与实际生态环境的高度融合，打造出一个充满诗情画意、因借巧循，尽显丽江当地特色－纳西风情的高端住宅、商业和旅游综合体。 

　　但这个时候，在丽江这样特殊的城市，商业定位就显得尤其重要了。尽管在这个开发的过程中，也都会相互参考类似城市的一些商业，但没有完全相同的城市环境和商业环境，还是会遇到很大的阻力。不过任何一个城市的商业起步，都会经历这样一个过程。由最初的乐观看待市场，一涌而上，到发现问题，不断的解决问题，最终会推动整个城市的商业向前。

　　尤其是在2014年12月28日，丽江方兴J.LIFE正式揭幕，将会给丽江商业史上留下浓墨重彩的一笔。不管它未来会不会成为丽江新的消费聚集地，但对于丽江这个商业氛围并不浓厚的城市来说，能够顺利的开业，已经是一件很了不起的事情。对于商业来说，边做边调整，也是太正常的事情了。如若做不到大众化消费，做到小众化的聚集效应也是件成功的事情。

　　然而对于定位更接地气的祥和商业广场来说，定位很明确就是要服务于本地市民的日常便利性消费，同时也能提供休闲娱乐一站式的场所，值得期待。另外据记者详细了解，祥和商业广场，预计2015年下半年会正式开业。家乐福、屈臣氏、国美电器、汉堡王、大地影院等知名品牌的进驻，对于丽江的商业来说，也起到了巨大的推动作用。

　　地州商业共同点：品牌引进来遭遇困局

　　不论是丽江还是大理等地州城市，都遇到同样的问题，品牌引进来遇到前所未有的阻力。这个困难也是所有招商人士始料未及的，都理所当然的认为，丽江是旅游城市，大量的外来旅游人群。可品牌拓展人员看的不是这些数据，而是常居人口量及消费水平和消费能力。据丽江祥和商业广场商业总经理赵义君透露：“丽江本地几乎没有什么是可以进驻商场的品牌，外来的品牌基本上也是先进驻昆明，市场稳定后才考虑进驻地州。目前，像家乐福这样的知名超市品牌愿意下丽江，政府也给予了大力的支持，同时项目方多少还是处于被动地位。不过没办法，现在丽江的市民还处于只认品牌的阶段，我们只能尽全力去招商。”

　　对于此，小编也确实有感触，在和品牌的接触中，基本上也会问及是否有意愿下地州的想法。所有品牌商家的答复就是会进行市场调研，但大多选择的还是离昆明较近的玉溪和曲靖等州市。如果是直营的品牌，可能受集团战略的影响，灵活性相对来说会很差，引进的过程也是相当的漫长的。就目前的市场情况来看，云南很多品牌，多为局域代理和加盟的。虽然这样对于经营管理会有质疑，但是这样有利于品牌的拓展的扩散。

　　面对此困局，想要破局，一方面就是项目方要结合当地的地域特色，能发展主题鲜明的针对旅游属性的商业综合体，另一方面，对于品牌方，我们也希望通过各方的努力，让外来的品牌更好的融入，共同来发展地州商业。