佛山创意产业园：用城市运营商的心态来做有意思的事

　　（赢商网记者1月5日报道）佛山创意产业园是广东首个O2O体验式的步行街区，2014年5月，佛山创意产业园五大洲风情体验步行街第一期“洋人街·欧洲站”正式开业。至今半年的时间，目前，洋人街的经营情况如何？从项目规划来看，佛山创意产业园主要包括了哪些组成部分，各大洲主要的特色是什么？

　　近日，赢商网记者专访佛山创意产业园集团总经理助理、品牌部总监贾抒，他谈及佛山创意产业园的定位是成为有意思的创业孵化器，找有意思的人，在有意思的地方，做有意思的事情，赚有意思的钱，过有意思的生活。一起来了解佛山创意产业园的经营情况以开发、运营理念。

　　洋人街五大洲春节后将全部落成

　　赢商网：2014年5月，佛山创意产业园五大洲风情体验步行街第一期“洋人街·欧洲站”正式开业。至今半年的时间，目前，洋人街的经营情况如何？

　　贾抒：洋人街最早是2012年开始启动建设，一期是2012年的12月正式推出来，随后我们陆续改造了二期、三期，今年9月份我们洋人街步行街正式开街。当时洋人街区域主要集中在园区后半部分，后来我们认为整个创意园的改造方向都是往洋人街方向步行化去改造，于是有了洋人街五大洲这个项目。

　　今年的5月份是我们洋人街欧洲站正式开业，10月份的时候北美站开业，非洲站现在已经基本上完成招租，部分商家已经开业，还有南美站和亚洲站现正在改造中，预计春节后可以推出。

　　目前已经改造完成开业的项目出租率是100%，针对的是小型商业创业者和有比较个性化需求的设计师，以及原具有创意的商户，所以我们没有做大型的连锁，除了现在已经入住的滔搏、ITI等涉足主流的时尚及运动品牌外，我们更关注DIY店，做原创设计师、DIY设计师、买手店等，做这种比较个性化的商业体。

　　做创业孵化器 四大产品线

　　赢商网：从项目规划来看，佛山创意产业园主要包括了哪些组成部分，开发顺序是怎样的？

　　贾抒：我们项目属于三旧改造园区，项目都是一步步来的，一个区域一个区域改造的，还有一些新的项目陆续在推出。目前项目的商业板块已经完成改造60%～70%左右。

　　我们园区目前主要是四大产品，一个是办公产品，这是园区最主要的业态，所占的比例已占了70%左右，我们主要是做创业孵化的理念。现在主要以30到100平方米的办公室为主，针对初创型企业的办公吧，现在办公吧已经进行到第七期。我们第七期刚刚招完，创业办公吧总共有400多间30～100平方米的办公室，出租率达到了98%，基本上每次推出来都会立刻招满。因为它的总体成本低，面积小。进驻的商家以电商为主，目前园区里的电商企业达到200多家，进驻办公企业里面的比例还是很高的。还有一些设计、贸易等领域的服务业办公企业。

　　第二个产品是教育MALL，这是我们去年12月份正式上线的一个新产品，包括园区23号楼新改造的大概约3000平方米的会议、会演平台，以及园区其他所有可以用的场地，包括会议室、户外场地、会展中心等。

　　我们是为园区的企业提供教育培训的平台，另外也是为佛山的这些教育培训企业提供教育培训平台。现在我们园区大概有30多家培训企业，我们的目标计划总共引入100家培训企业，打造佛山最大规模的教育培训基地。

　　第三个产品是创意购物中心，像洋人街步行街欧洲站，像一楼面向街道的商业面积，我们今后最主要做电商体验店，和我们之前一直所提到的要打造O2O步行街，还有设计师店，DIY店，这是我们的创意购物中心。我们目前商业大概进驻的商品品牌约150家左右，计划要做到200多家。

　　第四个产品是餐饮娱乐休闲MALL，这一块主要针对的是休闲业态，像KTV、酒吧、宵夜，现在我们餐饮娱乐休闲MALL主推三个部分，一个是打造酒吧一条街，我们希望做到佛山体验最好的不夜城。

　　现在我们的创意园总共有8间酒吧，包括佛山唯一的一家本色、佛山最有品牌影响力的格莱美汇等。我们这里是一个非常聚集的酒吧区域，而且酒吧的品质都非常高，这是酒吧一条街。第二个是食品安全示范街，我们现在正餐这一块是40家品牌，我们在去年12月份正式批复成为广东省食品安全示范街，这个是禅城第一条，也是目前唯一条。第三个是小吃一条街，这个我们是正在计划当中，希望能够把创意园打造成以休闲小吃，不同国家风格组成的体验感比较好的美食街，这是三条线，我们园区目前主要是做这四个产品。

　　赢商网：佛山创意产业园的项目定位是怎样的，当初为什么会想到做这四大产品线？

　　贾抒：我们的目标及定位是成为有意思的创业孵化器，我们公司一贯宗旨是够有意思--找有意思的人，在有意思的地方，做有意思的事情，赚有意思的钱，过有意思的生活，这五个“有意思”已经把我们公司的产品理念概括了。

　　其实我们是以城市运营的方式来做这个运营孵化器。因为2007年成立的创意产业园其实是一个三旧改造的园区，当时基本上是以办公功能为主，随后通过几年的改造及运营的摸索，我们发现在一个城市的中心，仅仅有办公是不够的，它是没有生命力。

　　所以，我们开始探索如何在园区内部形成这样一个产业链的闭环，能够使在园区办公、创业的人，除了创业还可以在这里学习，获得新的知识，同时在这里认识更多的朋友，他的团队能够在这里除了上下班以外有更多好的体验。我们这里提供工作、学习、生活、休闲这一条龙的创业服务，围绕这个概念来开展。

　　在这个园区改造中我们原来叫园区，为什么我们要做洋人步行街，我们认为园区要街区化。我们既然在产品上形成了这样创业链条闭环以后，相对应的我们园区不能像传统园区一样冷冰冰的，很死板的，它要街区化，使人与人之间的距离更近。所以我们要打造街区化，我们未来的规划是园区80%的区域都要步行化。

　　街区化是一个城市化的雏形，每一个城市都是由街道组成的，街区化就是城市化组成的基础，我们以这个思路来做。为什么叫创业呢，在我们这里创业的相对都是小商家，他们都是从创业阶段走过来的，利用园区本身的人流来获取比较好的人流平台，这样可以增加他们的成功率，他在这里创业可能成功率会更高一些。同样的，对于其他很多小型的商家来说也是一样的，这些做餐饮、做休闲的都是一样，都是属于创业的范畴，我们提供这样一个创业的平台，为他们提供创业的服务。我们园区的梦想是成为城市运营商，园区是最好的试验载体，现在创业园已经很像一个小型城镇，一个浓缩体，这里业态非常丰富。

　　电商成本上升电商品牌寻求落地

　　赢商网：据了解，创意产业园是广东首个O2O体验式的步行街区，贵项目具体是如何打造O2O商业模式的？您是如何看待商业地产与电商的关系？

　　贾抒：当初为什么想到做O2O商业模式，这是个逆向思维方式。这段时间，大家都在谈电商对传统商业的冲击很大，其实很多人没有注意到这样一个问题，电商的成本也在提高。

　　前几年，电商对传统商业形成冲击的一个最大优势是成本很低，在网上开铺不用花很多钱去布渠道、开店，由于成本很低，所以商品的价格可以做到很便宜。但现在随着中国电商行业的成熟，门槛也越来越高，相反已经进去做得比较好的企业，他们的成本越来越高。比如说他们需要支付很昂贵的广告成本，而人工成本也会越来越高，因为他的团队也会越来越大，对电商人才的需求会比较高，电商的工资又不便宜。第三物流成本上升。综合起来，现在说起来电商的日子也不好过。

　　现在我们用一个逆向思维，这也是我们和园区里面电商企业不断碰撞的结果。因为他们最后也发现，比如说做商业，做零售和快销品牌的电商，他还是需要一个线下实体渠道去接触消费者，这样对他的品牌固化非常有好处。如果他这个品牌一直飘在空中，飘在网络上，其实很难谈品牌忠诚度，他需要沉到实体渠道去和消费者接触，他们也是有非常强烈的渴望。我们的文化和想法是电商品牌从线上走到线下，当时我们提出打造O2O步行街，O2O步行街并不是说做传统品牌，其实我们的O2O步行街主要是做的电商品牌，淘品牌，他以前是没有线下渠道的。

　　我们希望通过商业模式创新降低线下成本，以至于可以做到线下成本比线上成本还要低，我们在讨论这样的一条出路。现在有一些电商企业在开始尝试做，大概有10家左右的电商品牌在我们这里开设他们的线下体验店。因为他现在是比较零散的，我们计划用一个完整的平台吸引更多的电商企业加入，统一管理，统一销售，有一个比较好的体验，我们叫O2O生活体验馆，这个项目也在计划当中。

　　创意营销活动是招牌 餐饮业态比例约30%

　　赢商网：业界有不少人提出“轻招商、重运营”的想法，创意产业园在运营上主要展现出哪些特点？

　　贾抒：在做活动营销一直以来都是创业园的一个招牌，因为创业园作为一个综合园区，不像其他的商场搞促销、打折，我们更希望的是吸引市民，吸引消费者到创业园来体验。所以，我们也非常重视在活动打造上，我们做活动主要是有这样几个方向，第一是非常注重创意性，所以我们在很多活动上都是着重打造我们这个活动的创意不同点，和其他商业体，或者步行街形成错位。第二，因为我们是洋人街，所以会有很多跟西方洋人所关心的，或者比较感兴趣的活动相结合。比如说我们有欧洲品牌节、中秋节会请洋人来过中秋、下班派对等。

　　最近的万圣节，万圣节我们的人流还是非常多的，当天晚上的入园人流在5～6万。那天晚上整个园区人挤人，结果导致季华路大塞车。

　　赢商网：许多消费者反映创意产业园成为美食集中地，餐饮业态比例是多少？项目主要面向哪些消费群体？

　　贾抒：我们的餐饮业态大概占到园区业态总面积中30%左右。因为餐饮都是在一楼，所以消费者会感觉好像都是做餐饮的，那些办公的都是在楼上。而且从这个配比来说，相比很多商业体来说我们的餐饮比例是比较低的。来创意产业园消费的主要是白领阶层和一些家庭消费者居多，年龄层在20～40岁之间。

　　赢商网：商业项目在打造体验式消费时，常常和文化、艺术、生态等概念相结合，创意产业园如何打造体验式消费以及营造艺术文化氛围的？

　　贾抒：我们定的目标是会往这个方向发展，使这个地方成为生态化、艺术化的公园，这跟我们未来所说的80%趋于步行化目标相结合，只有当步行化区域越来越多的时候，我们这种艺术化的体验才会体现出来。现在整个园区仍然是以车行为主，相对来说他的人行体验没那么好，我们未来会继续改善。

　　洋人街15个不同国别的体验式消费

　　赢商网：相比万达、万科、绿地等地产巨头打造的商业项目，您认为创意产业园最核心的竞争力将如何体现？

　　贾抒：我觉得佛山商业体越来越多是好事，因为佛山终究还是要往这个方向去发展。佛山一直以来是以制造业为主，未来如果要想成为一个现代化的大城市，他的服务业水平必须要跟上，服务业水平要跟上就需要靠这些有实力的第三产业商家，这些运营商来提供这些服务。

　　像万科、万达、绿地这种全国知名，甚至世界上有名的品牌进驻，这个对整个佛山是好事，对我们来说也是好事。一直以来都说佛山人不在本地消费，都是去广州，去香港，这说明佛山本地的这些商业运营者对消费者的触动还不够，从业者对消费者没有进行商业启蒙，或者他提供的服务不好，商品不好，佛山市民才会跑出去，如果我们提供的够好，他们为什么要出去？我觉得大多数人更愿意在家门口消费，当地越来越多的好企业进驻，这对整个佛山来说都是好事。

　　对我们创意产业园来讲，我们做的是小微型企业，不管是办公也好，还是商业也好，一直都强调我们针对是创业的个体，我们针对是创业者，做的是小微企业的孵化，园区90%多是属于小微型企业，包括办公都是。所以我们跟其他的综合体不一样，比如说他们的办公面积都会比较大，做的是总部经济，或者品牌企业，商业主要是做连锁品牌，或者全国知名品牌。

　　而我们的定位是做小微、做个性化、做DIY、做原创，我们主要是在这方面努力。同时做洋人街，现在我们洋人街总共有15个不同国别的体验式消费，包括餐饮、休闲。我们未来会继续加强这方面的运营，我们会吸引更多不同国家的外国人到我们创意园来创业，来我们这里消费。

　　与竞争对手寻找共同利益与共赢方法

　　赢商网：作为季华商务同盟会的成员，你认为季华商圈在佛山整体环境里面担当什么样的角色？

　　贾抒：从会员的角度来说，佛山未来的CBD一定是季华商圈。一个城市需要两条街，一条是产业街，一条是文化街，文化街岭南天地有先天优势，但是产业街肯定是在季华商务带，这个是毫无疑问的，所以我们也是非常看好这个地方的发展。

　　季华商务同盟会的成立就是争取同心协力的一个结果，季华商务同盟虽然是民间自发成立的，但是也是得到政府很大的帮助。当初在成立这个同盟的时候，有一个非常重要的功能是做政企互动的桥梁，因为建设规模这么大一个中央商务带，政府的重要决策都需要充分的考量这个市场的需求，听取市场的建议。同盟会能够起到桥梁的作用，所以这个季华商务同盟也是应运而生的。

　　季华商务同盟还有一个非常特别的地方，与很多协会、商会不太一样，它是一个基于地理位置，相邻的业主成立的组织，这个组织里面的会员可能都是隔壁邻居，而且在一些业态上有竞争关系。成立这个同盟非常重要的一点是大家能否把位面上的竞争暂时先放开，一起去探讨是否有共赢的商业模式。

　　在竞争的同时怎么样一起把这个地方做好，既是竞争对手，同时又是利益共同体，成立这个同盟的目的就是怎么样找到共同利益及共赢的方法。（赢商网记者/林春辉）