赵栋：“绿魔方”挺进佛山 绿地商业配套将陆续落地

　　（赢商网记者1月7日报道）12月27日，绿地集团旗下首家精品超市在上海开业，这是绿地进军零售业过程中一大里程碑，如今绿地已形成清晰的产品线，还有推出自营品牌。在全国商业战略布局之下，绿地在佛山市场又有何新动作？

　　近日，赢商网记者在“2014商业地产年度论坛——佛山蝶变”活动上，专访绿地广东房地产事业部商业总经理赵栋，了解绿地进驻佛山首个综合项目——禅城绿地中心目前的开发情况，以及了解商业产品线及直营品牌在佛山的最新动态。专访内容如下：

　　绿地广东房地产事业部商业总经理赵栋

　　赢商网：禅城绿地中心是绿地集团进入佛山的首个地标综合体项目，请您介绍一下禅城绿地中心的概况以及工程进度。

　　赵栋：禅城绿地中心整个项目总建面约40万平方米，包括甲级写字楼、公寓和商业街组成的业态。其中，综合商业的总建面有5万平方米，商业街有1万多平方米的总体量，项目位于在季华路上。我们将项目分为两期开发，以商业街为界划了南区和北区，分别是一期、二期。

　　目前一期的住宅和商业街基本建成，明年年底开始交付；二期预计将在2017年年终建成。二期主要包括了超高层的高端写字楼和综合商业MALL，整体定位以时尚、文化类型为主，服务于周边的写字楼和住宅。目前整个商业做法不单单属于纯购物的概念，它是一个以生活空间为主题的打造，包括商务空间，生活空间等。

　　赢商网：综合商业部分将会有哪些特色之处，业态构成是怎样的？

　　赵栋：传统购物中心业态构成的黄金比例52：30：18，这个比例会被逐渐打破，随着电商的冲击、同质化的现象，购物中心将会是为消费者提供休闲娱乐的场所，不单是靠购物为主的概念。其中的购物零售会存在，但是它只是必备品，或者是个性的，体验式的商品或者设计元素为主题的概念，随着人们消费习惯模式的变化慢慢会发生转变。

　　我们的综合商业，它是一个类似正正规规的购物中心的概念，但会做出一些特色，比如说体验式、O2O的概念，增加一些个性元素在里面。购物中心地上四层、地下一层，目前，有一些餐饮、院线正在洽谈中。

　　由于佛山距离广州、香港、澳门较近，并不追求高端零售，所以我们的对象选择会偏向时尚性，或者目的性强一点的消费。对于佛山市民而言，更多注重目的消费和本地化消费，包括会引进目的性很强业态，如娱乐、教育等。而零售品牌我们不会追求奢侈品，因为离香港太近，会划分很大的市场，因为佛山本身是万亿的消费，但是佛山的个性、时尚、快销产品会比较多。

　　赢商网：近年来，佛山商业消费市场呈现出怎样的特点？佛山人群的消费习惯与行为发生了哪些改变？

　　赵栋：佛山一直在变，自古以来整个商业模式从最早的商贸城市、自由市场转变成步行街，然后出现百货，购物中心。其实整个商业模式，人的消费习惯都是在不断变化中的。

　　但是随着这两年出现了电商，包括互联网的概念、O2O的概念，甚至体验的概念，生活模式也在发生变化。之前我觉得佛山的零售市场不够多样化，但是佛山的消费力很高，会往外溢，往香港或者往广州哪里去溢。但是随着时间的发展，我认为佛山这里有足够的消费力，只是没有类型足够丰富的商业。

　　随着O2O和电商网络模式的出现，电商解决了地理位置的问题，地理位置已经不是很重要了。因为电商可以做到无论你在哪里，产品都可以送到你手中，只是对消费的产品有一些特定的概念。比如说零售产品，或者是数码产品，消费者都可以在网上购物，这种概念会有很大的冲击。但是奢侈品前几年还没有，现在网上也开始有奢侈品的销售，整个消费零售市场有一点颠覆的概念，不单单是佛山，整个广东省，甚至全国都在发生这种变化。

　　这种情况下我们的商业模式有新的变化的时候，佛山的消费还是会延续之前零售产品会往外溢的概念，但是这里更倾向集中化的，文化类的产品会诞生。比如岭南天地把一些原有传统习惯很好的保留，打造别人没法复制的东西，而且把外地的消费吸引到这里。

　　我们季华商务带的产生以后，很多的金融产品，金融定位的写字楼形成了季华金融商务带，这个时候也会带来一定的消费量。中国有句古话说“天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往”，随着人口的堆积，会带来很多的消费力和需求。商业是怎么来的，有了需求就一定会有商业。

　　无论是电商也好，无论是O2O模式也好，无论是体验式模式也好，都是以人的基本需求为主。只是以什么方式形成，是以网络形式形成购买，还是以实体形式形成购买，但是最终需求会在佛山越积越多，这是一个概念。

　　随着近两年佛山政府大力推广佛山的商业，佛山在建的商业体量已经有400多万平方米，随着这些体量的堆积，我们会发现竞争压力越来越大。但是我反而会看到更好的一面，因为堆积了，有了竞争，就会优胜劣汰，剩下来的是佛山最需要的。

　　近阶段常有新闻提及百货从一些市场的退出。随着百货的退出，说明百货业态开始慢慢升级换代了，可能有新的模式产生。有了危机就孕育了一次变革，所以佛山的商业因为消费力的增长，未来会发展得更好。

　　赢商网：今年随着万达、万科、怡丰城等的开业，您认为绿地中心的核心竞争力将如何体现？

　　赵栋：绿地是世界500强企业，又是上海国资委持股的第二大上市企业。众所周知绿地是一个盖摩天高楼、做城市地标的企业，对建写字楼是专家。所以可能大家会忽略绿地的商业，绿地的商业会有四海、八方、人合这些产品线，针对不同的综合性商业、区域性商业、社区性商业，我们都会有相应的产品定位。

　　我们今年推出的一个叫“绿魔方”的产品线，属于社区商业的概念。所谓社区商业不是纯社区，而是为了我们更好的做好写字楼和住宅产品而做的商业配套。

　　此外，12月27日，我们绿地集团旗下的首家超市开业，3000平方米的超市一天营业额过百万，这是很多大卖场都完成不了的事情，但是我们正在创造各种各样新的奇迹。

　　从这个角度来说，其实绿地在做佛山绿地中心定位的时候，结合本身季华商务带定位为金融产业为核心的一个商务带。所以我们定位一定含有几个元素，有写字楼、商业、住宅，会有一些生活的空间。这些恰恰是我们绿地非常强势的地方。无论从写字楼的个性，包括商业的完善性、产品线，从今年开始我们已经走到了终端零售。这恰恰了体现我们的优势所在，也就是说我们将为整个佛山带来一些绿地特色的东西。

　　绿地的定位简单直接，我们的口号是让生活更美好，是做政府所做，为政府所想的概念，所以这一系列恰好是配套。所以，我们相信绿地在整个季华商务带会带来政府所需要的东西，也是繁荣这个城市所需的东西。

　　赢商网：目前绿地集团的商业产品线及直营品牌店，在广东有何拓展计划？

　　赵栋：绿魔方是一个大的框架，在业主尚未进驻之前，我们会提前制定一系列的配套服务，如咖啡厅、便利店、洗衣店，甚至洗车，保险之类的金融服务，给入住的业主或者商家有更好的保证，能够提供到最好的服务，这是绿魔方产品研发的初衷。

　　在广东区域我会把它分成两条产品线，一个针对社区的，一个针对写字楼的。针对写字楼，楼下的一些客群会需要的商务洽谈的地方，比如说咖啡店，茶馆、银行网点这类的概念，我们会配套进去。其中，有部分业态是我们自营的，部分业态我们是和别人合作的。我们还有一个社区类的，比如说在小区周边，我的商业街可能有面包房、儿童娱乐的托儿所、健身房等配套服务。这两条不同的产品链，各自特色和侧重，但最终的目的都是为所有业主在进入之前解决所有的后顾之忧。

　　赢商网：绿地的这些商业配套服务会不会带进佛山？将会在哪些项目上有所体现？

　　赵栋：会的，绿地在顺德的项目绿地中心，前段时间刚刚落地一家咖啡店，叫叫G-Coffee绿伴咖啡，前两天我们办了两场活动，一个是顺德的青年企业家协会，有150多人参加，形成了非常良好的沟通氛围。还有一个是针对儿童的圣诞派对。在明年我们的禅城绿地中心也会落地绿魔方的概念。

　　绿地的商业战略发展是在各城市同步在进行的，在广东地区已经有9家店新开，包括了广州的云都汇、顺德绿地中心的咖啡店等，明年会陆续进驻东莞，也会在禅城绿地中心把绿魔方的店铺落地。在消费者、业主进入购买之前，能够看到完完整整的一个社区商业，或者商业配套，很完善的东西在那里。

　　我们会选择性地将商业配套服务的概念带进项目，比如说针对一些需求特别旺盛的，这是我们1.0版本刚出现，到2015年升级成2.0版本时，届时产品会更丰富，整个业态搭配会更舒适。

　　赢商网：作为季华商务同盟会的会员，您认为季华商圈在佛山商业发展中担任着怎样的角色？

　　赵栋：从政府的定位来看，季华路商务带是一个金融商务带，它会搭配主流的写字楼，或者一些产业的概念在里面。从这个角度来说，我觉得它类似于上海陆家嘴区域，也是以写字楼为主题，带着金融概念。

　　产业的落地才能带动金融的落地，金融的落地才能带动整个商业的落地，才能带动人口的落地，它同时还要解决一系列的人口居住、交通情况，包括这个商圈会给人们带来什么，停车是不是很便捷一系列问题，这跟政府的规划有一些关系。

　　从商业来说，中国做商业更多倾向于政府的规划，政府规划相当于一个设计师，规划好一块一块区域以后，针对政府的合理定位，一些商家去根据自身的特点打造政府定位所需要的一些概念，这样才能形成合理的商业氛围。

　　赢商网：如果用一个词来形容2015年商业发展趋势，您认为是哪个词？为什么？

　　赵栋：我觉得2015年是“革新”的一年，因为随着时代的变迁，商业模式的转换，新技术的产生，包括人的消费习惯的变化，传统模式不是说没法生存，要么做得更精，要么做得更专。

　　赢商网：你认为一个商业项目运营开发整个过程最困难的是哪件事情，最值得骄傲的是什么事情？

　　赵栋：开发过程中最难的是因为商业地产和住宅地产不一样，住宅地产像工厂一样，三年之内今年建完，明年售，后年卖完，现金流就回来了，这是在研发产品。商业地产更像一个服务业，可能做了三、五年以后，开业那天才真正开始打仗，做的东西对不对，是不是被市场接受，还有培养期。所以，我觉得商业地产需要更多的专业人才，这个很重要。

　　做商业地产的人最需要的是耐心。这个商业地理位置很好，定位很好，但是你有没有耐心坚守到那一天，等待到好的那一天，所以说有没有足够的耐心很重要。这个耐心不但是说从业者的耐心，投资者的耐心，还涉及到一些资金，包括随着市场的变化，对消费者有没有耐心。

　　赢商网：对于绿地在广东的发展是有什么样的期望和目标？

　　赵栋：我们在2011年正式进入广东，今年是第四年了，我们的业绩基本上从第一年的7亿，第二年20多亿，第三年72亿，今年的目标是120亿，这样一路走过来。我们的企业是发展非常迅速的，商业从头三年没有项目，到去年我们第一个项目出售给了凯德，这时我们引入了凯德这个合作伙伴。到明年我们项目开始逐渐开业，商业开始逐渐落地，我希望绿地在广东能够带来新的商业氛围，为广东省的商业发展带来新的血液。（赢商网记者/林春辉）