李保煜：看好影院儿童业态 三四线影院开发是契机

　　2015商业地产风云诡辩，究竟怎样的开发商、品牌商能够适应时代变革！针对赢商网上海站近期推出的《100位商业地产人眼中的2015》专题采访，全国工商联房地产商会影视传媒联盟副秘书长李保煜表示体验式业态在2015年乃至接下来一个时间段将持续火热，他比较看好影院以及儿童业态的前景。

全国工商联房地产商会影视传媒联盟副秘书长李保煜

　　赢商网：如果用一句话忠告身处2015年市场的商业地产企业您会如何建议？

　　李保煜：面对着越来越多购物中心项目的产生与同质化，未来哪些项目可以存活或有着较强的竞争力而有着稳定的运营，我想除了项目本身的商圈特点、位置、交通便利、商业体量外，我想要取决于它的差异化，包括开发理念的竞争力，商业地产定位的差异化，进驻商家的差异化，购物中心的管理、专业的团队、停车场的管理、营销活动等。

　　赢商网：对想要进入商业地产领域的房地产企业，您有什么忠告？

　　李保煜：商业地产投资回报形式是通过销售获利、后期经营收益、物业升值等三种，其中销售只能获取短期资金回笼或解决开发商后续开发资金问题, 而经营收益和物业升值是商业地产投资回报最主要形式。所以商业地产真正的价值并非是销售, 而是获取长期的经营收益和物业升值。

　　开发商在看好商业地产开发利润的同时, 也存在着市场风险。除土地成本、土建费用及一些税费管理等因素比住宅用地高外, 一般投资商业的人群相对较少, 加之现今人们理智投资理念加强, 所以为降低市场运作风险, 商业地产开发须具备有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司三大要素, 以市场为开发目的, 这样才能增强投资者的信心, 降低开发风险及提高开发价值。

　　赢商网：如何分级看市场今年供需关系？

　　李保煜：新型城镇化的进程是大势所趋。有人说，当前我国城镇化建设已经进入到了下半场，此前城镇化程度不高的三四线城市，将在新型城镇化的进程中唱主角，成为发展的主流。

　　经过近年来爆发式的影院建设，一二线城市的中心区域的市场空白点已经比较少了，人流量大的繁华商圈出现2-6家现代多厅影院已经司空见惯，竞争强度日益增大。下一步逐步向一二线城市的周边区域和三四线城市来进行扩张，这是必然面临的一个趋势。

　　近几年，随着国家宏观政策的调整变化，政府对一二线城市住宅市场的打压以及对三四线城市商业房地产发展的政策倾斜，越来越多传统住宅地产、商业房地产开发商以及其它转型的资本大鳄企业瞄准三四线城市商业地产的开发，三四线城市成为商业房地产商追逐的热点，这也为我们电影院的市场开发带来了一个新契机。

　　三四线城市成为影院开发的一个新契机，同时我们也不容忽视，一些个别经济条件很好的三四线城市出现了购物中心发展的盲目性，有电影院业态规划的购物中心项目过多，因而带来了招商难与选址难的问题，为我们电影院的市场开发带来了新挑战。

　　赢商网：2014爆发的O2O热潮是否会继续在2015年延续？

　　李保煜：中国手机上网人群规模达5亿，占全部网民的81%。移动互联网时代，消费者购物发生了一些变化：购物空间立体化、购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化。购物行为的变化，直接颠覆了原先在固定时间、固定场所的购物习惯，商业地产电商冲击。

　　现在80后、90后，宅男宅女非常多，他们喜欢个性的休闲的生活方式，喜欢互联网，喜欢网购，喜欢有个性的购物消费体验过程。同时，商业地产开发商也在拥抱大数据和移动互联网，许多商家也通过上线网购平台，推出APP软件，与微信合作等方式来应对电商冲击。因此，互联网思维下商业地产运营商探索O2O模式在2015年还会延续。

　　赢商网：究竟怎样的业态符合2015年乃至接下来一个时间段的市场需求？

　　李保煜：体验型业态在2015年乃至接下来一个时间段将持续火热。我比较看好影院以及儿童业态的前景。

　　根据数据，2014年中国电影全年创造票房296亿元，同比增幅达36%，观影人次达8.3亿。中国电影市场在全球仅次于美国居第二位。以目前的势头，2015年依然是影院疯狂开业的一年，预计将新增1,400家影院，近7,000块银幕。届时，影院数将超过5,800家，银幕数将超过3万块。

　　另一个比较看好的是儿童业态，包括儿童娱乐、主题餐厅、摄影、教育、零售、梦幻主题乐园等。国家统计局的调查表明，中国14岁以下少年儿童共有3.6亿，其中5岁-14岁的少年儿童为2.2亿。在中国城镇人口总和中5-14岁的少年儿童总人口约为0.926亿，每个儿童背后都有2-4位家长。2013年国内儿童消费市场规模达到3,111亿元。"单独二胎"政策或将衍生4万亿儿童产业红利。家庭建设中越来越注重子女教育与健康成长，使得儿童业态也越来越火热。