星浩资本贾耀勇：2015年中国房地产基金投资额将剧增

　　2015商业地产风云诡辩，究竟怎样的开发商、品牌商能够适应时代变革！针对赢商网上海站近期推出的《100位商业地产人眼中的2015》专题采访，星浩资本副总裁 、星浩商用总经理贾耀勇认为2015年中国房地产基金投资额将剧增，潜力巨大。

星浩资本副总裁 、星浩商用总经理贾耀勇

　　赢商网：如果用一句话忠告身处2015年市场的商业地产企业，您会如何建议？

　　贾耀勇：商业规划决定商业品质，商业运营决定商业价值。目前国内商业地产面临着“内忧外患”的局面，不仅需要抵御外部电商的冲击，内部更是供应量过剩、同质化严重。如何玩转商业地产，如何获得可观的收益更需要比拼各自的“内功”。商业地产运营商要有综合服务商的概念，为商户提供各种服务，包括金融服务、营销服务等，具备某种孵化功能等。随着商业地产发展的逐步深入，未来商业地产项目会进入优胜劣汰的过程，这样必然促使开发商要重视商业地产运营，这是决定项目是否具有优秀的商业价值的关键因素。

　　赢商网：对想要进入商业地产领域的房地产企业，您有什么忠告？

　　贾耀勇：首先，规划先行。目前很多开发商开发前期开发思路不够理性，花钱做了项目定位方案却不去仔细研读，结果造成招商难，运营难，所以万万不可轻视开发前期的咨询、策划、设计工作。其次，注意平衡持有型物业和销售型物业的比例。要保证一个商业项目的良好运作，最好是以租为主，以卖为辅，租售结合，租售比的平衡非常重要。主体商业自持，招入一些成熟的、具有品牌效力的商家入驻，以吸引更多的中小投资者，然后整个场子才能旺起来。

　　赢商网：如何分级看市场今年供需关系？

　　贾耀勇：一线城市商业地产已经成熟乃至过剩，中心城区土地资源稀缺，市场竞争激烈；市区零星地块的开发格外精细，适合运作能力超强的商业公司。2015年城市综合体总量供应大部分将集中在二三线城市，抗风险能力一般的企业更适宜选择二三线中的部分机会型城市发展，就像我们南通星光耀广场，虽然地处三线城市，但是在CBD核心区，周边有成熟的居民区，项目主打儿童、餐饮和娱乐，市场前景非常好。

　　赢商网：2015年商业地产人才是过剩还是紧缺，怎样的人才容易过剩，怎样的人依旧紧缺？

　　贾耀勇：2015年商业地产行业人才方面将出现明显的两极分化趋势，跨专业、复合型的人才将更受欢迎，而经验不足和专业不够扎实的人将由于部分弱势企业的退出而变得难以就业。

　　赢商网：2015年商业地产与资本的结合会如何演变？

　　贾耀勇：2015年中国房地产基金投资额将剧增，潜力巨大。2010年至2013年，中国房地产私募基金募资总额大幅提升；由96亿元上升至656亿元，市场纷纷看好并涌入房地产基金，获得跟随中国经济增长的稳健的收益率。

　　对比成熟的美国地产私募市场——房地产开发以基金融资为主，所占比重在整体房地产开发中超过80%；而中国地产私募基金在房地产开发中的比例仅为5%，仍然拥有巨大的向上发展潜力，成为各路资金争相进入之地。但即便在规模扩张的情况下，中国房地产基金的发展潜力仍然巨大。

　　赢商网：2014爆发的O2O热潮是否会继续在2015年延续？

　　贾耀勇：如今的商业讲究的是流量为王，因此以O2O为代表的网络服务已经渗透至各行各业，购物中心尤其重视。星浩商业在这一方面也做了全新的尝试和全面的规划。就此判断，2015年会呈现出两个现象：O2O这种网络服务模式会衍生出多样的形式，以满足购物中心不同的业态定位及需求；O2O的精细化运作，不再满足于流量的导入，而是借由大数据分析而带来的精准客群需求，不再盲目投入，不计成本。

　　赢商网：究竟怎样的业态符合2015年乃至接下来一个时间段的市场需求？

　　贾耀勇：这个问题取决于两点：你拥有怎样的资源；你所在区域的特点，即你所服务的对象，决定了你选择怎样的业态。

　　赢商网：2015年及未来行业格局上会产生怎样的变局？

　　贾耀勇：在未来一段时间，商业地产格局会出现比较大的变化：1、一线城市的商业地产—竞争激烈，以港资、外资、央企为背景的开发商，会借助于其强大的资金实力，通过慢开发，精运作的形式，挤压市场，逐步达到饱和。2、二、三线城市商业地产—竞争惨烈。由于市场被严重挤压，购买力不足，商业规划无序等因素，商业地产界的破产、并购等行为会成为常态，一些资质差，没有商业运作经验的小开发商会难以为继。在这个市场，明星民企会异军突起，抢占市场份额，逐步做大。3、融资成本成为关键，地产基金背景的商业地产开发商将迎来发展的机会。当市场上资金缺乏，融资成本高企的时候，以星浩资本为代表的具有地产基金背景的开发商会凭借其强大的融资能力与渠道，在商业地产市场占据一席之地。