星浩资本:运营环环相扣 做到多元化、创新及专业退出

　　6月30日，由中国商业地产第一门户赢商网，联合中国最权威的商业地产研究机构21世纪中国商业地产研究院等发起主办，以”变形记——商业地产轻资产模式的进化逻辑”为主题，围绕当下商业地产“轻资产”模式相关方向进行深入研究探讨的“2016中国商业地产模式创新论坛”，在成都恒大广场瑞吉酒店盛大召开。在本次论坛上，多位嘉宾就该主题分享经验、发表了各自的见解。其中，星浩资本投资部总经理李彦方表示，轻资产运作应关注资本的多元化、创新型运作和专业化退出三个方面。

　　房地产进入白银时代 生存关键是挖掘提升洼地价值

　　据星浩资本投资部总经理李彦方介绍，星浩资本隶属复星集团，作为市场化运作下中国规模最大的房地产私募基金之一，主要业务为泛房地产投资，是一家涵盖私募基金、开发管理、商业运营、健康养老等四大业务范围的综合性管理公司，专注于投资中国首创、高成长性、高回报率的创新型城市综合体。据了解，星浩大部分项目都通过房地产形式开发，对资本募集和退出有一整套的解决方案，这也是目前商业项目缺失的一块领域。对于轻资产的运作，李彦方认为，一个运营比较好的商业项目，前台为消费者呈现的高体验是非常重要的，而项目的后台资金匹配运作则与前台环环相扣、缺一不可。

　　李彦方认为，过去的十年是房地产行业经历的黄金十年，但也赞同未来十年将进入白银时代的观点，而商业地产在其中究竟占了什么位置，这是大家都需要思考的地方。她称，目前存在商业过剩的现象，而很多开发商是从建造项目起家的，对于后期商业项目的质量和在市场的饱和度并没有充分的考虑。她表示，从投资的角度来说，目前看中城市升级改造类的项目，“当你把洼地价值提升实现的时候，正是资本倾向的时候，也是投资资金进入的时候。”

　　轻资产运作离不开三要点：资本多元化、创新型运作和专业化退出

　　对于商业地产，后台现金流的运作不仅决定了项目当下的生存状态，也关系到未来退出的难易程度。李彦方提出，轻资产的运作也离不开重资产投资，“融、投、管、退”四个环节对商业项目都至关重要。

　　所谓“融”，可以理解为融汇资金，即将不同投资偏好的资金与项目进行匹配。李彦方解释道，他们创立初期LP以高净值客户为主，目前投资人结构逐渐丰富，纳入了包括险资、机构客户等。这些不同来源的资金都会有不同的投资偏好，其对于商业项目的投资也有不同的周期。而星浩资本所做的工作，便是将不同的资金整合，并细致化其释放的方式和时间。

　　关于“投”李彦方表示，星浩资本目前在也在做战略转型的思考，之前以城市综合体开发为主的模式会有升级变化。城市有它的发展脉络，找准城市的“针灸”点，尤其对于商业综合体项目的投资，在这些具有潜质的地区就像“穴位”一样，推行适合其发展的创新型方案，其价值才有可能得到显著增长，未来也比较容易在资本市场退出。目前可能会更加关注城市更新和一二线城市核心地段的物业价值提升的领域，也会将商业管理和养老运营团队中轻资产的部分结合进来，可能不会在初期开发阶段就开始投入，而是对现有物业从改造提升及运营增值的角度介入，会从城市运营机理的角度去衡量项目。

　　“管”，则指的是商业项目的自我管理能力。李彦方称，如今大部分的开发商都在琢磨如何转型，并开始摸索转型的道路，其中包括一些原来不做商业的开发商，现在也开始踏入这个圈子；另外一些比较优质的运营商，他们拥有一些商业项目资源，在商业地产的未来发展中也拥有一定空间。因此，商业地产已进入“群雄逐鹿”的时代，而一个商业项目运营是否成功在于其定位和创新型运作。她称，从商业运营的角度出发，其中最核心的肯定是其定位，因为定位决定了项目所辐射的客户范围；第二个重点则是创新运作，这要求运营方不断地挖掘潜在的消费者需求，而不只是简单满足消费者现有的需求。在谈到房地产与电商的大战时，李彦方称他们曾构想过未来的商业模式，比如未来消费者逛街看到心仪的衣服，可能不会像现在一样在商场中试衣购买，而是转换成更快捷、便利的模式——用手机拍下发送给制造商，制造商再根据消费者的尺寸进行定制，在较短的时间内直接送到消费者家里。她认为，未来的商业地产一定是以体验为王，而目前差异化的体验，是每个开发商都在摸索的新课题，也不是件容易的事。

　　 “退”的模式最传统的就是整体转让，现在资产证券化也成为热点方向，另外装上市公司也比较常见。整体转让吃的是城市蛋糕做大和运营增值的部分，上海核心地段运营良好的写字楼基本上每一手都利润不薄。资本市场的对接对于商业物业退出来说也是一个必经之路，好城市的租金回报率达到毛6%以上的资产在大概率上会有买家问津，毕竟有稀缺性。目前“资产证券化”在国内还刚起步，美国reits经历了五十年才相对成熟，而中国在这一领域还没有完全放开。将优质资产分成小份用社会资金来持有，逐步实现共赢增值，这条路是未来的发展方向。最后一个模式，装上市公司一般适用于相对大的体系内部运作，现在也有专业做这一块的公司。

　　在众多商业地产开始转型轻资产之际，李彦方提出转型需要顺应大方向，顺应当代人的需求和符合城市整体的脉络，每座城市的商业体的运作都要从差异化和多元化的角度出发；同时运营过程中借用巧劲，整合人才资源和资金资源；最后则是要做好打硬仗的准备。她坦言，商业地产不再像前几年一样能够随心所欲，要步步为营，在考虑与周边项目的关系、城市的选址和业态选择上都要谨慎而为，将每个部分做到环环相扣才能做出精品。