复星集团星豫资本肖强:轻资产不是零资产 投资非投机

　　6月30日，由中国商业地产第一门户赢商网，联合中国最权威的商业地产研究机构21世纪中国商业地产研究院等发起主办，以“变形记——商业地产轻资产模式的进化逻辑”为主题，围绕当下商业地产“轻资产”模式相关方向进行深入研究探讨的“2016中国商业地产模式创新论坛”在成都恒大广场瑞吉酒店盛大召开。在本次论坛上，多位嘉宾就该主题展开深度思考与交流，并发表了各自独到的见解。

　　其中，从重资产阵营转移到轻资产阵营的复星集团星豫资本副总裁肖强表示，做轻资产，最重要的是需要清楚认识到，轻资产不是零资产，它需要更强的对金融资本的驾驭能力。

　　复星集团星豫资本副总裁 肖强

　　做轻资产的核心关键是能力叠加 

　　中国的商业地产面临存量过剩、同质化严重的局面已经是不争的事实，在竞争日趋激烈的当下，如何突围成了不少房企不得不思考的生死问题。在这条探索之路上，不少商业地产大佬不约而同地将轻资产作为了突破口。肖强对此表示，商业地产的轻资产需要尝试但不宜盲目跟风，要看能力。

　　“2013年3月，我来到成都，当时成都的商业环境很不错。但是今天，成都购物中心的存量有多少？经营不善的有多少？开业率低的有多少？投资回报率低于5%的又有多少？如果我们仍用传统的开发手段和操盘手法来做商业地产，这个企业就会非常危险。”尽管有这样多的疑问，肖强仍表示，不少房企都在考虑如何把僵尸型的不动资产或一些因设计、建造、招商运营等出现问题而价值错配的资产改善和加强。但就目前来讲，国内还没有出现很好的运营方。

　　那做轻资产的时候，或者轻重并举、或者由重转轻的时候，最核心的关键是什么？肖强认为，对金融资本的驾驭能力、对运营资产的专业能力、对整个市场变化的感知能力、对消费者心理需求的捕捉能力、对产品如何退出的预判能力以及风险控制能力，缺一不可。“只有这几种能力叠加，我们才有可能说做好轻资产的运营。”

高端对话二：商业地产轻资产模式的生存环境

　　轻资产是相对重资产而言 并非抛弃重资产

　　在商业地产开始尝试轻资产化的路上，肖强强调，轻资产也有投资，但不是投机，不能陷入轻资产等于不投资的误区，也不能认为做轻资产就要抛弃重资产。

　　“在目前来看，还是有很多房企在做存量商业地产。包括率先走上轻资产化的万达其实仍有开发，只是不再以以售养租的方式。”在肖强看来，轻重资产没有具体的分割，是相对而言的，只是时间点不一样。“大家看到的自持酒店、购物中心等等，表面来看是重资产，但完成交易退出但保留经营权，由保险、基金等资本机构持有时，它也是轻资产。从目前我们旗下的五大蜂巢城市以及多家产品平台来说，也是轻重并存的。”

　　肖强表示，如果没有重资产的依托，很多在国内现阶段做得好的、以前做咨询、顾问、招商代理等等的公司，基本上它们的估值就都很低，因为没有资产。此外，肖强还认为轻资产的运营不能在一段时间内全部依靠甲方现金流。“如果轻资产方不投入真金白银，那一旦甲方，也就是所谓的重资产投资方拖欠款，或者应该体现的利润不体现，那么企业就可能现金流出问题，严重导致停业、破产。”

　　    做轻资产要换位思考 强化金融创新

　　   房企都在探索轻资产之路，为什么有的企业初见成效，有的企业举步维艰？肖强认为，这和企业自身有没有换位思考，能不能强化金融创新有关。

　　“这时候你只有把所有的利益共同体达成一致，把所有的风险替你的甲方考虑清楚，你的轻资产才能逐渐发展，才能上规模，才能形成高PE估值的企业。”在肖强看来，重资产的投资人风险性远远高于轻资产企业，做轻资产必须要换位思考。   

　　    此外，以肖强的观点来看，只有强化自己在产业和行业里边的金融创新和金融解决方案，把重资产用更高的PE、更有效的方式进行退出，才能用轻资产的运营能力来获得高溢价。