融侨康红恩：商业地产“轻”和“重”始终会交织在一起

　　商业地产离轻资产究竟还有多远？1月13日，赢商网上海站在大蔬无界徐家汇公园馆会所举办的第六期《海上赢商汇》上，融侨集团副总裁、首席投资官康红恩认为商业地产未来模式一定会百花齐放，“轻”和“重”始终会交织在一起，未来5-10年甚至更长的时间内，这是一个丰富多彩的模式。

　　融侨集团副总裁、首席投资官康红恩

　　 以下是康红恩在第六期《海上赢商汇》发表的观点：

　　观点一：房地产行业轻资产核心在两大块

　　房地产行业总趋势是由重变轻，它的核心能力在于两块：一是往上游走，即投资能力。融侨走的是美国开发商投资模式，以投资和房地产金融为核心；二是往下游走，即开发商去拿一些核心城市、核心地段的优质资产和物业，用资产运营的方法去塑造企业新的发展模式。中间这一段保持每年100-200亿的规模，这是三足鼎立的发展模式，或者说上中下游协同的发展模式，这可能是行业未来的一条发展道路。

　　观点二：拼不过规模，则靠资产转型

　　   往下游走不是简单的轻资产概念。就融侨而言，除了北上广深及大本营福州外，全国大部分城市都不会去持有物业，而是走开发路线谋发展。但对于这些城市的核心地段融侨一定会去持有一些优质物业。比如12月份融侨在上海拿了一个项目，这个项目契合了企业的转型，融侨不具备拼规模的优势，在不能拼规模的情况下如何转型？靠资产！房地产金融往上游走，则是在资产负债率还不是很高，且企业有条件转身的情况下，应该拿出一部分资金、资源去往上游走。

　　观点三：轻资产投资项目，本质都是为了赚钱

　　轻资产投资为什么过去不能做，现在能做？中国房地产市场逐渐稳定，开发商的实力也已经稳定，市场上有哪些品牌房企，他们有怎样的团队我们都比较清楚，加之我们本身对项目水平有所判断。整个房地产成本越来越透明，所以我们可以去投别人的项目。其实本质是同样的，都是为了赚钱。

　　观点四：通过专业的开发管理、资产管理去赚房地产金融的钱

　　我个人曾经管过房地产信托，十年前已经看到所谓的结构化、优先劣后的产品。十几年以后金融机构大部分还在谈优先劣后的产品，问题在于他们没有自己的团队，没有自己的开发管理，没有资产管理的能力，所以只能把风险敞口议价提的非常高，传统模式他赚的是价差，而不是赚开发管理和资产管理的钱。未来我们要走这样的路，通过专业的开发管理、资产管理去赚房地产金融的钱。此外，我们会探索去做一些类似于房地产的PE、房地产的并购。

　　观点五：上游走美国开发商模式，下游走香港开发商模式

　　我们会去投资这个行业相关产业上下游的一些好公司、好品牌、好团队、好资源。从这个行业角度看，一定是上游走美国开发商的转型之路，下游走香港开发商的转型之路，这可能是未来房地产的一个方向。

　　观点六：商业地产“轻”和“重”始终会交织在一起

　　商业地产未来模式一定会百花齐放，“轻”和“重”始终会交织在一起，未来5-10年甚至更长的时间内，这是一个丰富多彩的模式。 

第六期《海上赢商汇》合影