三益资本董事总经理刘晓兰：商业地产过剩面临挑战

　　日前， “中国商业地产一姐”语出惊人：现在商业综合体的存量面积已超过3亿平方米，这中间到底有多少优质资产？

　　国内没有成功的社区商业模式

　　按照20%-30%的增速，到明年，这一数据将达到3.6亿平方米，刘晓兰提到的正是人们要对商业过剩的警惕。据不完全统计，长沙规划、建设或已建的商业综合体近50个。“将来大家一定会看到不良资产的出现，市中心的独栋百货营业额下滑后，商家只能退店，退店导致空置。”

　　“餐饮、娱乐、休闲比例上升，会不会给租金造成冲击？”刘晓兰认为，无论是餐饮还是儿童业态，在带来人气的同时，不能不考虑它的承租能力。万科自建自营社区商业万科里，恒大则用影院撬动社区商场，当社区商业被看成是香饽饽的时候，刘晓兰提出了不同的看法：“社区商业已经不是蓝海了，它像一条河、小溪，你看得见，但捞不上来鱼。”

　　刘晓兰表示，中国还没有成功的社区商业运作模式。首先，政府、开发商、商家、投资者、消费者等要共赢，其中有一方不获利，都不能算成功。二是这种模式应该是可复制的，像万科做的社区商业，其他企业是很难复制的，很难做到它的低成本。但是一旦中国有了退出机制，未来社区商业一定是很好的方向。

　　互联网时代仍需回归商业本质

　　“我感觉大家都太浮躁。”刘晓兰在全国各地看商业项目，所到之处都面临相似的问题——政府着急卖地，开发商账都没算清就买地，商家有装修补贴就进场，投资人盲目投资等，这个不算健康的闭环，造成了商业地产过剩的困局。

　　她认为，从土地环节开始，政府就应该有所改变。她看到，澳洲政府批地会综合考虑开发商的实力，谁能让土地增值，就选谁来运作。“它的土地价格是固定的，不会根据竞价高低来选择开发商。它不会将一个复杂的问题交给一个有钱但不会做事的人。”从商业规划环节来讲，开发商要根据自己的能力选择做什么产品、平衡租售比，要尊重市场。

　　今年，刘晓兰看到了一个变化，政府、开发商、商家、投资者、消费者都在变得理性，比如，政府开始考虑商业用地如何运作才能成功，开发商开始考虑市场的需要。总之，回归商业的本质，是转型时代的商业地产的金钥匙。“商业代表着接地气，这是互联网所不能取代的。”