北京物流仓储平均租金上升3.5% 电商仓储持续旺盛

　　(赢商网北京站报道)日前，高力国际召开华北区物业市场2014年回顾及2015年展望新闻发布会，对北京的工业物流市场进行了回顾分析，并对未来发展趋势进行了预测。2014年北京物流仓储平均租金同比上升3.5%，至人民币37.1元每月每平方米。物流企业在地方政府的政策鼓励支持下，2015年新增供应有望入市约183,000平方米。

　　2014年北京工业经济增长平缓。据北京市统计局，前十一个月北京市工业生产总值同比增长6.1%，比去年同期下降2.1个百分点。然而，受到强劲的消费内需和居民消费习惯改变的支撑，电子商务对物流仓储需求急剧增长。投资市场活跃并持续受到全球投资机构和发展商关注。

　　图：北京物流仓储新增供应、净吸纳量及空置率

　　年内，三个物流项目完工入市，为市场带来约199,450平方米的新增供应，主要分布于北京空港物流园和北京通州物流园子市场。因此，截至2014年年末，市场总存量同比增长14.8%至约150万平方米。

　　2014年，物流仓储面积需求保持强劲，净吸纳量约为196,150平方米，和新增供应大致相当。需求仍主要来自快速增长的电子商务，以及来自第三方物流的租户，尤以致力于递送服务、医药和汽车等行业为主。重要租赁交易包括：户外运动装备品牌探路者于百利威物流北京二公司承租约22,000平方米;为斯巴鲁提供服务的第三方物流公司讯捷物流，于宇培北京通州物流园承租约21,000平方米。

　　物流仓储平均租金同比上升3.5%，至人民币37.1元每月每平方米。北京空港物流园仍是各个子市场中租金最高的区域，租金同比上涨4.3%至人民币41.8元每月每平方米。北京通州物流园紧随其后，平均租金同比上升2.2%，至人民币39.8元每月每平方米。

　　图：北京物流仓储净有效租金及同比变化

　　由于物流地产物业资本值增长的潜力以及高于其他类型房地产物业的回报率，其投资市场保持强劲动能。年内整售交易和股权投资包括：普洛斯公司以人民币2.45亿元(约合均价人民币3,265元每平方米)从富达来信托购买一面积为75,000平方米仓库;普洛斯公司向包括中国银行和中国人寿在内的联合体出售价值25亿美元的股份;普洛斯公司与中储发展将联合投资超过人民币36亿元新建物流设施;嘉民与加拿大退休基金计划投资委员会向其嘉民中国合营公司注资5亿美元。

　　2014年其他重要事件主要包括：商务部9月出台的指导文件《关于促进商贸物流发展的实施意见》，将鼓励地方政府继续支持物流企业;京津冀经济一体化将成为明年国家首要发展任务;位于北京大兴区的北京新机场(预计2019年完工)开始动工，并将发展为此区域新的航空物流枢纽。

　　合计约183,000平方米的新增供应有望于2015年入市，并导致空置率短期出现波动。然而，来自医药，汽车制造，第三方物流以及电子商务的需求将持续旺盛，新增供应有望被快速吸纳。租赁需求将继续超过供应，空置率预计维持在低位，平均租金也相应保持增长趋势。因此那些对价格更为敏感的租户将会继续迁至北京周边的物流园。