理想家冯仑的互联网猜想：众筹筑屋有望房价降低1/3

　　在一干房企前赴后继之后，理想家冯仑也被互联网这个小妖精给迷住了。

　　1月23日，万通自由筑屋召开新闻发布会，宣布与众筹网签订独家战略合作协议，共建房地产互联网金融平台“众筹筑屋”。

　　事实上，从去年下半年开始，房产众筹就开始来势汹汹，从最开始的营销推广性质逐渐发展到投资理财和真正的众筹建房。众筹网CEO孙宏生对此表示，目前业内仍以营销推广型居多，但参与者需要的是更低的房价和更安全的投资回报。

　　而这正是众筹筑屋创立的出发点。“购房人有机会在土地阶段就参与房产项目众筹，获得定制化服务与更大的购房空间。同时，房产开发商可以通过众筹大幅降低融资成本，并提前锁定购房客户，降低项目的销售风险与销售成本，”孙宏生如是阐述。

　　冯仑认为，通过定制化，购房者多样化的需求可以在细分市场上满足；同时成本会降低，可以去掉很多中间费用。而对于开发商而言，不需要开发贷，成本就降低了。如果以定制方式来做，房价不能说减少一半，但是三分之一是有希望的。

　　以武汉光谷的一个商业项目举例，380套众筹房源，预计参与众筹人数2300人，拟众筹额度为2亿元。那么开发商得到的是融资成本从12%到8%的缩减，提前锁定36000万平米的销售面积，并通过平台实现全国范围传播和用户的参与，投资者则相当于购买了一份以房产作为保障超过20%年化收益的理财产品。

　　那么这种模式在实操中是否可行呢，对于房价抑制是否能达到预期效果？

　　和讯房产为此采访了克而瑞分析师沈晓玲。她表示，就全国现有的几个项目来看，接受度还是不错的。

　　资料显示，在本月初，另一家房地产企业当代置业就对众筹建房进行了首轮尝试，门槛金额从10万元起，其面向公众的50人众筹名额在两天内报满，认筹总金额1340万元。与众筹筑屋类似的是，众筹资格的参与者，可以获得优先购房权，项目规划的话语权，以及购房补贴；若作为不购房的理财产品，年化收益率最低25%。

　　沈晓玲指出，房产众筹的诞生是基于房企融资愈加困难、净利润进一步缩减的行业大背景，是一种崭新的事物，就像P2P的出现一样，未来政府也很有可能去制定相关约束性的法律法规，让其合理化发展。但就行业来说，众筹的确是一个新的方向，值得去探索。

　　不过，她认为，众筹筑屋有希望让房价下降三分之一的话有点“过”。“目前房地产平均毛利润为30%左右，净利润大约在12-13%的水平，房企的成本主要包含土地、三项费用和营销费用等几项，众筹让融资成本和营销成本有所下降。但是开发商需要把利润反馈给投资者，那么所能达到的房价折扣水平大约在8折左右，说减少1/3比较困难。”

　　一位熟知地产开发环节的业内人士表示，众筹相当于股东行为，没有转让就不产生交易税，其次是融资和营销成本有所降低，理论上房价是能够大幅度优惠的。但20%的幅度左右比较靠谱，到30%没有太多把握。