2014商业地产十大事件专家点评：上市、REITs、轻资产

　　2014年，中国商业地产风起云涌，上市、REITs、多元化、轻资产、O2O、关店等关键词贯穿了整年。赢商网整理出18个2014年商业地产行业事件，通过网络投票以及行业专家推选，确定最终的2014年度商业地产十大事件。此外，赢商网还邀请了赢商控股总裁吴传鲲；中经联盟商业地产专委会主席，绿地商业集团总经理助理、绿地商管公司北方区域总经理王智明；俏江南集团副总裁郑红等三位行业知名人士进行点评，解读中国商业地产2014年十大事件。

赢商控股总裁吴传鲲

中经联盟商业地产专委会主席，绿地商业集团总经理助理、绿地商管公司北方区域总经理王智明

俏江南集团副总裁郑红

　　一、万达商业地产创港交所三年最大IPO

　　事件概述：

　　12月23日，万达商业地产正式在香港联交所主板挂牌交易，股份代号为03699。最后定价为48港元每股，共募集288亿港元，创下了港交所最近三年最大规模的IPO，而万达商业地产的市值也达到了2150亿港元。根据招股书显示，万达商业地产目前在29个省份拥有159座万达广场、8座万达城、168个购物中心、102家酒店，持有运营1470万平方米的商业物业。

　　事件点评：

　　吴传鲲：在过去近十年的时间里，万达对行业最大的贡献就是创造了“现金流滚资产”的发展模式，这个模式是房地产行业黄金时代大多数地产开发商进行商业地产开发选择的模式，即“以售养租”。但房地产行业已经进入下行通道，中国商业地产原有的发展逻辑受到质疑，万达的上市一方面为其打开了资本市场的一扇窗，打下了持续发展的坚实一步；一方面其上市的过程与结果也反映出了国内商业地产整个运营水平质量不高，盈利模式缺失的现状问题。

　　王智明：中国最大规模商业地产运营商注定创下最大IPO，为行业小伙伴们又树立了一个目标。

　　郑红：进入2015年中国房地产市场发展也逐渐日趋成熟，开发商会更多的专注在商业、酒店的项目运作上，而商业项目更多会依赖于金融的支持，万达的成功上市在日后的大力发展上会得到资本市场的很好支持，可以更多元化的发展，为股东创造更高的价值。　 

　　二、万科推“事业合伙人制度”

　　事件概述：

　　在今年3月15日万科春季例会上，万科集团总裁郁亮提出“事业合伙人”制度，希望未来十年内可以打造200个亿万富翁。4月23日，万科召开事业合伙人创始大会，共有1320位员工自愿成为公司首批事业合伙人，其中包括在公司任职的全部8名董事、监事、高级管理人员。合伙人公司取名叫深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）。从2014年5月28日买入约3584万股万科A股票起，截至目前为止，盈安合伙合计持有3.59亿股万科A股票，占总股本的3.26%。

　　事件点评：

　　吴传鲲：一方面，此举是为了降低“野蛮人”入侵的风险；另一方面，万科发展到今天，必须进行强化管理层以股权激励业绩的新探索。万科的事业合伙人制度是公司治理的一次创新和突破，其合伙制度不仅仅体现在股权方面，而且还加入项目跟投制度，员工能够参与公司项目，这是真正的“事业合伙人”。

　　王智明：推动“职业经理人”成为“事业合伙人”，通俗地说就是让“掌柜的”上位变成了“东家”----这似乎是企业发展到一定阶段突破瓶颈的最佳选择。

　　郑红：未来十年内可以打造200个亿万富翁，听到很振奋人心，就是让职业经理人与企业的利益捆绑在一起。这里涉及股权激励的建立方式、持股人与公司之间的信任度等等，最终才能达成万科期望的事业合伙人与企业的利益共生存的目标。”

　　三、国内首个REITs产品深交所挂牌

　　事件概述：

　　9月30日，央行在发布的“四项规定”指出：积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点，这预示着我国REITs的推进节奏有所加快。4月20日，中国证监会核准中信建投设立海印股份信托受益权专项资产管理计划，这意味着，海印股份以物业租金收益为标的的专项资产计划最终获批，这也是国内首宗商业地产资产证券化的破冰之作。之后的5月，中信证券推出的“中信启航专项资产管理计划”也在深交所挂牌，该REITs规模52.1亿元。

　　事件点评：

　　吴传鲲：发达国家的历史经验证明REITs是中国商业地产进入良性发展的必由之路，相信在可预期的未来REITs在政策层面的桎梏会被解开。但必须指出的是，当下中国商业地产普遍较低的回报率令大多数项目仍然无法通过REITs实现资本的变现与退出。

　　王智明：商业地产“投、融、管、退”的闭环，终于划圆了！对行业的深化推进具有重大意义！

　　郑红：已讲了很久了，是好消息，可以盘活不良资产，可以解决融资问题。

　　四、恒大布局多元化 拟打造千亿商业地产

　　事件概述：

　　继去年高调进军矿泉水行业后，恒大集团今年在多元化道路上可谓越走越“勇”，今年以来，恒大集团陆续进入粮油、乳业、畜牧、美容医院、太阳能、酒类、传媒出版等行业，其其涉足的领域实在令人眼花缭乱。在商业地产领域，许家印在年中提出要打造升级版万达广场，商业资产整体规模要达千亿级的目标，并计划打造百货、超市、影院、儿童等业态自有品牌，之后在11月，恒大地产与王府井成立合资公司，开展购物中心、百货运营和管理。

　　事件点评：

　　吴传鲲：人类的企业发展史上，专注与多元化孰优孰劣的争论从未平息过，在市场大势不好的时候，多元化当然抗风险的能力更强，而在市场大势很好的时候，专注则更有利于企业的高速发展。恒大的多元化在房地产行业下行时代没有错，只是要谨慎选择进入的行业与方式。

　　王智明：在转型的道路上，多元化是积极的尝试，表明弯道超车的紧迫性；赶超与合作是行业发展中的永恒话题，只不过“路漫漫兮其修远兮”！

　　郑红：恒大早已多元化发展，与王府井合作为其顺利进入商业地产项目，打造购物中心和百货创造了有利的条件。

　　五、万科与凯雷合作实施“轻资产”战略

　　事件概述：

　　8月9日，万科签署《万科凯雷商业地产战略合作平台之意向书》，拟成立资产平台公司，用于收购万科所拥有的9个商业物业。在新平台公司中，凯雷和万科分别持有80%和20%的股权。新的资产平台公司将长期持有商业物业，未来将以资产证券化为目标退出。9月4日，万科与RECONANSHANPRIVATELIMITED达成协议，以约16.51亿元的价格出售上海虹桥万科中心90%的股权。另外有消息称，已有资本与万科洽谈北京金隅万科广场整售事宜。万科表示，这一系列动作都是基于公司“轻资产，重运营”的发展战略。

　　事件点评：

　　吴传鲲：中国商业地产离轻资产到底有多远？万科迈出的第一步让我们看到了希望，然而万科的例子实在是太特殊了，像万科这样的企业有几家？高昂的成本与低水平运营导致的低租金回报是阻碍很多企业进行“轻资产”战略转型的最大障碍。

　　王智明：行业的聚焦点应该侧重的是“轻资产”这个热门话题，万科商业地产刚开始，就周全地考虑到“退出”的问题，看来得益于“学习凯德好榜样”，学习型企业，值得尊重。

　　郑红：可以减轻企业的资金压力，同时可以有更多资金来加强运营管理的提升，也可用于新项目的投入，不错的战略合作。

　　六、花样年彩生活上市 瞄准社区O2O万亿市场

　　事件概述：

　　6月30日，花样年控股旗下的彩生活在港交所主板正式挂牌交易，是内地第一家独立上市的物管企业。实际上，花样年瞄准了通过社区O2O进行社区增值服务的蓝海，借助彩生活的物理平台，实现了多渠道的增值服务模式。未来，花样年将通过轻资产模式、多元化产业和动态调整策略继续在增值服务中创新。而万科也在线上推出“住这儿”APP，线下金融服务、“五菜一汤”社区商业配套等进行尝试。有业内机构预测，社区O2O有望成为下一个万亿级别的市场。

　　事件点评：

　　吴传鲲：将用户（住户）视为资产，实际上是互联网思维在传统行业里的延伸，未来谁掌握了终端，谁就赢得了先机，从这一点上说，社区O2O是一个万亿级的市场并不为过。

　　王智明：商业地产的目光从追求“高大上”转向“社区商业”时，花样年已通过创新，跑在了前面，让我们拭目以待…….

　　郑红：随着城市自有的商业中心的饱和，城市交通日益拥堵的严重，消费者对于便利性和时间上的看重，也增加了对于社区商业增值服备的需求，这是未来必将发展的趋势。

　　七、凯德商用退市服务“一个凯德”调整

　　事件概述：

　　7月22日，凯德商用正式摘除上市公司的身份，这距离凯德商用在新加坡上市不到五年、在中国香港以介绍形式上市不到三年。凯德集团表示，凯德商用退市的目的是要将其业务整合到集团中，以提升凯德在综合开发领域的竞争优势。之后，凯德中国、凯德商用进行了人事调整，这也是2013年以来，凯德集团陆续进行组织架构和业务发展调整，服务“一个凯德”的目标策略。

　　事件点评：

　　吴传鲲：这是凯德为适应中国市场的应由举动，目前中国房地产市场的主流产品是城市综合体，既有住宅产品也有商业产品，“一个凯德”的整合将有利于资源的调配与协调，降低成本、提升效率。

　　王智明：作为一个将商业运营与资本运营系统化运作的商业地产公司，面临的调整一定是“顶层策略”的设计。

　　郑红：市场发展太快，要顺应市场的变化及时调整。

　　八、国内院线第一股花落万达院线

　　事件概述：

　　11月28日，“院线第一股”之争尘埃落定，昨日，万达院线IPO申请顺利过会，而原本同场上会的金逸影视却被临时取消审核。万达院线招股书披露，其拟公开发行不超过6000万股，预计募集资金总额20亿元，用于影院建设项目及补充流动资金。若以最新一批拟上市公司的约22倍的平均发行市盈率，以及万达院线在2013年1.21元的每股收益来估算，对应万达院线的发行价为26.62元。以此估算，首发上市时市值可达到135亿元。

　　事件点评：

　　吴传鲲：由当初“被迫”自己做影院到如今院线上市，不得不承认企业发展过程中顺“势”而为的重要，随着中国电影行业的不断发展以及城市化进程带来的老百姓生活方式的改变，万达院线未来还有更大的成长空间。

　　王智明：“第一”之争对于行业的发展总是好事……而万达院线本来是不得以从华纳接手的意外收获，所以，记住：“一切皆有可能”！-----当然背后的付出与坚持，你可能没看到。

　　郑红：上市后可以提升现有影院的环境，加大全国影院的店数。消费者更受益。

　　九、百货业关店规模创历史之最

　　事件概述：

　　受总体经济及电子商务冲击，2014年，百货业大规模关店。据赢商网记者不完全统计，截至2014年9月底，在国内算得上名号的百货共关店27家，创历史之最。关店的企业百货百盛百货、尚泰百货、新光百货、摩登百货、宝莱百货等，涵盖外资百货和本土百货品牌。而被誉为百货界“海底捞”的河南知名百货胖东来则宣布在未来3年内关闭除时代广场以外的所有门店，令业界唏嘘不已。

　　事件点评：

　　吴传鲲：百货作为主力店对购物中心的重要性正在下降这是不争的事实，但百货不会死亡，电商的冲击会倒逼百货的转型与提升，一些买手制百货的出现并受到好评就是很好的例子。

　　王智明：百货业面临的核心问题是应该认清自身发展的弊端，真正运用“跨界”思维，才能实现“浴火重生”。

　　郑红：现有的百货店其规模和自身的条件限止了他的提升和改造，无法满足消费者的全方位需求，更无法与新的购物中心进行竞争。加上运营方式和管理理念不同也会造成今天这种状况。

　　十、“腾百万”打造万达电商 阿里纽交所上市

　　事件概述：

　　8月29日，万达、腾讯、百度共同宣布三强联合欲打造全球最大的O2O电商公司，根据协议，万达电商计划一期投资人民币50亿元，其中万达集团持有70%，百度、腾讯各持15%股份。据王健林透露，在未来五年，万达电商总投资要接近200亿，同时还会引进新的投资者。而国内电商巨头阿里巴巴在之后的9月19日，正式在纽交所上市，以92.7美元开盘，较68美元发行价上涨36.3％，以93.89美元收盘，上市首日大涨38.07％。以该收盘价计算，阿里巴巴当前市值达到2314亿美元，已超过腾讯（1512亿美元）及百度（786.8亿美元）两家公司的市值总和。

　　事件点评：

　　吴传鲲：商业地产如何利用移动互联网是商业地产企业必须考虑的课题，远远不是做个网站、APP或者与互联网企业合作那么简单，透过移动互联网本身，未来商业地产企业之间的竞争，实际上是在整个行业大数据研究层面上的竞争。

　　王智明：强强联合与寡头孕育说明电商的发展与竞争已经呈现白热化…

　　郑红：强强联手运用好互联网，让他作为营运的一个工具。