房地产开发商资金链危机丛生 行业并购窗口期到来

　　2014年以来，大量非上市房企资金链紧绷。过去中小房企主要通过银行表外的信托产品和理财产品实现融资，而2014年银行表外业务大幅缩水，信托融资难度提升，直接导致中小房企面临生存窘境。

　　此外，2014年房地产行业黑天鹅事件不断出现。随着楼市下行及反腐进入深度调查阶段，一些被牵连的开发商出现资金链危机。

　　“我们今年会看看有什么并购的机会，”在佳兆业、京基地产等被传“出事”后，深圳一大型开发商人士说，今年行业会有很多并购优质项目的机会；在佳兆业重组传闻中，华侨城、华润、融创等房企影子频现。

　　并购是白银时代的必然

　　从万科2011年提出白银时代后，2014年多数开发商逐渐开始接受这一现实。

　　白银时代的特征之一便是并购。从国外成熟市场的经验来看，美国住宅市场集中度主要通过并购融合的方式提升，TOP5开发商市场占有率从1989年的7.13%提高至2004年的14.95%，到2006年迅速上升至22.51%；1995年至2009年，Lennar、Pulte Homes和Horton三大开发商共进行了47次并购。

　　世联行有关人士指出，美国成熟市场的经验说明，房地产行业从成长期走向成熟期的过程中，必然伴随着企业之间的并购整合。

　　在过去十多年中国房地产市场的黄金时代，房地产开发企业从1997年21286家，增长至2013年91444家，年复合增长率达9.54%，但近年来房企的数量增长已经明显放缓，并购案例在增加。

　　2014年市场下行更是让中小房企雪上加霜，处在资金链断裂的关口，自筹资金跟不上、销售资金回笼困难，大量房企将不得不转让股权、债权，甚至抛售房产、未开发项目等资产，而具有雄厚资金的大型标杆房企将抓住逆势并购扩张契机，驱动行业并购融合。

　　普华永道并购报告显示，2014年房地产并购交易金额达到44.4亿美元，随着房地产开发商不断寻找新的资金来源，房地产行业的并购交易金额将继续位列第一。

　　世联行有关人士认为，从最近中期票据的发行放开来看，由于发行门槛中对开发商的资质要求较高，必须要有丰富的公开市场融资经验，同时在国内外市场有完备信息披露的融资纪录。这些要求把部分资金缺口大、高负债率的中小房企拒之门外，未来中小房企将进一步失去融资优势。

　　德信资本董事长陈义枫表示，从2013年第四季度开始，房地产行业进入了一个弱周期。此弱周期结构性差异会加大，不同区域，不同规模的开发商，不同的业态，都会拉开很大的差异，在这种“小周期+大结构”中大机会和高风险并存。

　　在这样的市场背景下，虽然房产价格下跌不多，可是去化速度放慢明显，开发商会入不敷出，流动性风险将集中爆发。

　　房地产并购基金的机会

　　“地产冷，房地产基金反而会热。因为融资需求很旺盛。基金可以提更好的要求，选择更好的项目。”陈义枫深切地感受到这种变化，2014年德信在深圳、北京都有项目在投资了，而此前根本找不到北京和深圳的项目。

　　2014年，德信连发三期房地产并购基金。陈义枫表示，并购是德信未来的重点发展方向。

　　德信的第一期并购基金规模不大，共5000万，德信用这期并购基金在深圳地铁口买了24个临街商铺。最近，德信正在珠三角的核心圈里面找项目。陈义枫透露，德信正在酝酿一宗大的收购，德信正与合作伙伴搭建一个混合所有制的并购联合体，用以收购一家中等规模的房地产开发商。

　　普华永道中国企业购并私募基金主管合伙人刘晏来表示，2014年是私募股权基金参与并购交易活动特别活跃的一年，交易数量与金额分别增长51%与101%，均创历史新高。

　　其预计，将有大量因素驱动2015年的房地产行业并购交易活动，包括集团重组、借壳上市、资金需求以及房地产企业的业绩增长需求等。

　　陈义枫预计，今年房地产并购市场交易金额将达数百亿。“现在还不是企业最困难的时候，（最困难时期）预计将会在2015年二、三季度到来。”陈义枫分析，过去一年中，企业的日子比较难过，除了个别龙头企业外，大部分的中小企业现金都比较紧张，而这种困难的局面将会在今年二、三季度达到顶端。

　　世联行指出，目前市场上出现的是大型房企与小型房企之间的并购，而从美国成熟市场经验来看，2009年美国Pulte Homes 与Centex 公司以换股交易的方式达成并购，合并现金以应对市场波动给企业带来的风险。中国房地产的下半场，房企之间的强强融合、优势互补也将成为提升竞争力的重要举措。