300亿海外图景 绿地集团马来西亚逆市布局产业地产

　　地产顾问公司莱坊称，第四轮海外投资浪潮正在兴起。而在这一浪潮中畅泳着的不乏绿地、万达大头地产商。

　　最新消息指，在未来两个月后，绿地将在马来西亚投资一个面积达3平方公里的科技产业创新园区，项目坐落在马来西亚和新加坡交界处。

　　绿地集团也在不久前宣布最新的海外投资目标，较前一年目标上浮近一倍。绿地董事长张玉良公开宣布，2015年绿地海外目标为300亿元，他还称这是绿地国际化的重要表现。

　　另外莱坊也指出，较前几轮投资热潮从购置自用物业、自己开发物业到寻求高回报投资物业机会的转变，新一轮投资热潮其投资者组成及对投资产品的要求变得更多元化和难以预测。

　　产业地产路径

　　据报道，有熟悉绿地人士透露，马来西亚拿督近日造访绿地总部。该项目目前尚未签约，不过新的投资已经明确。而且这一产业园选址与绿地此前在马来西亚的住宅项目相距不远。

　　该新项目所在的马来西亚柔佛州新山市，与新加坡隔海相望。此前碧桂园、富力地产(富力又一城 富力盛悦居) 等都在该区域附近有过投资。

　　另据观点地产新媒体向绿地集团求证，该产业园项目的运作时间点还未有到对外披露的阶段，项目也没有最终确定下来。

　　上述人士称，产业地产是绿地非常重视的部分，到目前海外部分以该概念推进，且比较明确有一定方向的就是马来西亚项目，但是马来西亚项目也没有最终敲定。

　　事实上，此前张玉良明确表示，“简单来看住宅产业，我认为高峰期已经过去了。但是，产业地产还会有很大的增长空间。”

　　根据绿地公布的数据，2014年录得的2408亿元的预销售额中，住宅只占46%，其余54%来自商办类产品，增幅达到90%以上。

　　另外上述绿地人士称，其实绿地在韩国济州岛的项目，就有部分产业园的概念。去年8月新拿地部分就有健康医疗的产业配套部分，而济州健康旅游城项目本身就有点类似产业地园要素在里头。

　　对绿地该项投资，第一太平戴维斯中国市场研讨部主管简可分析指，“需要注意的是，目前尚不知悉绿地在这块地上花了多少钱，可能地价并不贵，因此不好说回报率是多少。”

　　而以产业换取园区拓展的做法，在国内已有多种不同案例。较为典型的是同样做园区地产的华夏幸福。

　　在中银国际对其最新的年报点评中，分析师称华夏幸福产业项目加速落地，正是通过与各种不同机构在不同产业进行合作，从而依靠大机构招商引进打造产业聚集区，为公司未来的产业投资业务提供优质的项目储备资源。

　　也正是通过这样的方式，华夏幸福得以与当地政府签署园区委托协议，通过完成其园区拓展。

　　而绿地集团在国内已经有多年的区域开发、造城及商业开发、运营等的经验累积。据绿地相关人士介绍，绿地集团的海外拓展，也正是要“尽量发挥国内已有的优势再结合海外系列战略”。

　　这样的做法在市场人士看来，绿地在项目上获取当地政府的倾斜也无可厚非，可以看做是绿地在产业方面的资源累积在海外市场兑现。

　　相关业内人士更明确指，布局产业地产，也可以理解为一种圈地的做法，因为相比传统的住宅开发，通过产业地产能够实现房产项目地更大范围扩张，并且在这个过程中和相关企业和供应商的接洽，能够使得绿地对当地的企业结构和产业结构有更深刻的领悟。

　　逆市落子风险

　　值得注意的是，此次绿地布局产业园的马来西亚柔佛州新山市，该区域离碧桂园项目并不算太远。

　　2013年碧桂园录得1060亿元的合同销售收入，首次跻身房企千亿阵营。其仅在马来西亚金海湾一个项目就收获了近70亿元的销售额。

　　不过在大马发展好景不长，2014年3月份突发马航事件，对碧桂园在马来西亚的销售项目造成巨大不良影响。从北京飞往吉隆坡的航班大幅减少，碧桂园在组织大量中国客户来到马来西亚看房开始变得艰难。

　　突如其来的海外风险上升，对已经布局在马来西亚的碧桂园而言，该区域已不再是投资首选，也选择进行收缩。此后碧桂园主动调整海外战略，去年碧桂园对外称，未来海外投资占比将此前所说的1/3锐减至1/10以下。

　　而绿地在该背景下布局产业地产，第一太平戴维斯中国市场研讨部主管简可认为，绿地投资300亿在马来西亚建产业园，可能是内部商量好，就像此前绿地投资纽约布鲁克林一样，可能外界不太被看好，但不影响他们投资。

　　简可同时指出，一个不确定性是，未来马来西亚的投资政策改变，可能会对绿地造成利好，也可能造成不利。

　　另据了解，今年2月马来西亚首相署经济策划单位宣布，自3月1日起，外国人在马来西亚联邦直辖区购房置业的门槛从50万林吉特(约合95万元人民币)提高至100万林吉特(约合190万元人民币)，不动产所得税最高比例提至30%。

　　不过上述业内人士也指出，对于该类产业园的建设，也能够争取地方政府更多的政策优惠和政治环境的保护，防范因为各类社会问题而影响经营。

　　另外值得注意的还有，绿地所选布局产业园地点与新加坡隔海相望，其目的并不排除更接近新加坡。此前碧桂园在马来西亚柔佛州依斯干达区填海造地，也被市场指意图更接近新加坡。

　　新加坡房地产经纪行橙易(OrangeTee)研究与咨询部主管李敏雯此前称，更接近新加坡也包含马来西亚地产投资市场的迅速冷却的原因。

　　李敏雯描述，现时已有东南亚多国的开发商都前往新加坡推销住宅项目，马来西亚的项目显得不那么有吸引力。据悉，印度、柬埔寨及菲律宾的开发商都在争取新加坡的购房客，其中菲律宾的房产颇受欢迎。

　　“换言之，绿地在布局马拉西亚之时，也有考虑更多新加坡市场。”有市场人士对观点地产新媒体如是表示。

　　虽然马来西亚的风险逐步上升，绿地依然选择挺进，无疑还是看好其发展前景。

　　莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明指出：“随着中国的超高净值投资者趋于成熟，他们中的许多人开始在全球范围内寻找新的投资热点。比起传统的投资区域(如伦敦、纽约和悉尼)，这些新的投资热点能为投资者带来更高的投资回报。”

　　另据美国传统基金会和美国企业研究推出的“中国全球投资追踪”数据库(TheChinaGlobalInvestmentTracker,CGIT)数据显示，在东亚/东南亚区域，获得中国海外投资总额排名前三的国家分别是印尼、马来西亚和越南。