海外地产投资或迎第四次浪潮 投资者不止有开发商

　　只拥有两条跑道的伦敦希斯罗机场堪称是全世界最繁忙的机场之一。每天，大约有1400次航班降落希斯罗机场，而每年有7000万人次旅客通过这里到达或者离开伦敦。

　　“几乎每一个去欧洲大陆做地产投资的投资者都会首先去伦敦市场看一看，然后再从伦敦去其它城市。”莱坊中国区董事及资本市场部主管曹建在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

　　新的趋势在于，欧元贬值后欧洲房地产市场会吸引更多的关注；那些在门户城市找不到机会的投资者们会将眼光投向其它的城市；而有越来越多来自中国的陌生面孔将加入阵营。

　　事实上，就算这股浪潮已经持续了两到三年，也仅仅是开端而已。

　　从伦敦到布里斯班

　　根据仲量联行的统计，2014年全球前十大（房地产）交易量城市中，伦敦位列众城市之首。300年的良好管治、制度、文化积累及基础设施，赋予伦敦独特优势。“伦敦有足够大的市场，并且流动性好，融资成本低。”曹建说。伦敦对国际地产投资商们没有限制，税收政策也利于国际投资者。

　　来自莱坊的数据显示，2013年中国在伦敦的房地产投资额较2012年跃升三倍，2014年的成交量可能与 2013年不相上下。这些投资大部分来自于机构投资者在泰晤士河沿岸购置的收益性商业物业。值得关注的案例包括： 平安保险收购劳埃德大厦、中国人寿收购位于上河岸街10号的大楼以及银杏树投资（Gingko Tree Investment）收购 Ropemaker Place。伦敦已成为最受中国投资者青睐的投资目的地，仅2013年投入的中国资金就达28亿美元。

　　纽约位居伦敦之后。同作为全球金融服务中心，两座超级城市对投资者的吸引力持续存在。在全球前十的排名统计中，有六座美国的城市。除了纽约以外，洛杉矶、波士顿、芝加哥、华盛顿、旧金山位列5至9位。而东京、巴黎、悉尼则是前十排行榜上的“常客”，地位稳固。

　　根据高纬环球的统计，从2008年至2014年6月中国境外房地产投资的资产类别来看，写字楼是目前为止最受欢迎的资产类型，占到总投资额的48%以上。2013年写字楼投资猛增到84亿美元，高于当年其他所有投资资产的总和（74亿美元）。2014年上半年，写字楼投资依然以28亿美元保持领先，土地开发投资以17亿美元跟随其后。

　　值得关注的是从2010年到2014年，核心办公楼资产收益率一直呈现下降趋势。仲量联行统计了全球25个主要办公楼市场，收益率从6.62%降至5.38%，是五年来的最低点。原因源自于多方面，激烈的竞争导致售价的提升，而租金的增长却和宏观经济相关，并且相对滞后。一批租约到期后，才有可能提升。

　　不过，仲量联行全球资本市场研究部总监David Green-Morgan告诉21世纪经济报道记者，只要收益率仍高于10年期政府债券利率，办公楼的投资就还有吸引力。投资回报率也并非一成不变，随着租金的调整，资产价值的上升，收益率还可能会上升。

　　如果说，大量资金涌入门户城市已导致这些城市的投资回报率明显降低，一些资金已经开始寻找二线城市的机会。

　　2013年，国有房地产基金银杏树投资（Gingko Tree Investment）收购英格兰北部城市曼彻斯特一幢价值1.42亿英镑的写字楼的49%股权。2014年9月，银杏树投资强势进军英国零售业，与Crown Estate成立合营企业，斥资3.455亿英镑收购英国莱斯特Fosse购物村。据了解， 银杏树投资亦通过与法国保险集团AXA成立合营企业，斥资2.678亿英镑收购占地140万平方英尺的布里斯托尔购物中心 Cabot Circus的半数股权。

　　这一趋势亦蔓延到澳大利亚。中国投资有限责任公司（中国的主权财富基金）斥资约3亿澳元收购了悉尼市郊的一幢大型写字楼。布里斯班非核心区域（如纽斯特德和佛特谷）的投资相当活跃，例如万达已投资一块价值2.71亿澳元的海滨地块。相比悉尼和墨尔本，这些城市的优质资产的估价相对较低。

　　曹建认为，随着欧元“走软”，会有更多资金关注欧洲的投资机会，投资会扩展至欧洲内陆城市，如西班牙马德里、葡萄牙里斯本等城市。而全球金融危机之后，欧盟领导人在欧盟以外寻求外商直接投资，以期创造就业机会，刺激经济复苏。

　　难以预测的第四次浪潮？

　　根据莱坊对中国海外地产投资的划分，首轮浪潮被认为是由主权财富基金投资各种代表性优质资产和银行购置自用物业所带动。在第二轮浪潮中， 大型开发商开始在海外各地市场开发物业项目，寻求多元化发展。当前推进的第三轮浪潮中，投资基金和国内保险公司积极寻求核心及高投资回报的物业投资机会。

　　一群新的投资者正迅速掀起“不可预测”的第四轮浪潮。据莱坊观察，该群体不仅包含大型企业，也包括超高净值人士、中小型国有企业和民营开发商。在大型企业中，迄今中国排行前20位的保险公司中仅有五分之一在海外有投资活动。但已有四成保险公司表示有兴趣在海外投资。

　　“当有你的同行已经做了这些事情的时候，内部报批相对变得简单多了。”莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明说，“这就好比，安邦买了某栋楼，其他保险公司也会跟风。不单单跟风，大家都想超越它的同行，在这样的情况之下，我很期待在做一些创纪录的交易。”

　　对外投资政策的显著放宽也是促进因素之一。例如，2013年对外投资审批门槛从1亿美元提高至10亿美元。2014年10月，商务部取消了先前大多数针对对外投资的审批程序。此外，保险公司获准最多可将其30%的资产投资房地产，其总资产的15%可用于境外投资。2014年8月，中国保险行业的总资产达人民币9.5万亿元（1.55万亿美元）。因此，按照理论，中国保险业可投资海外物业或其他资产的资金高达2200亿美元。

　　另一方面，中国开发商的表现相对更为积极。国内排行前20的开发商中接近半数已在海外投资，而其余开发商大都在进行前期准备工作。莱坊预计，这些公司将在未来几年陆续迈出第一步。