新鸥鹏李战洪：房地产进入三分天下格局 1/3开发商将退出

　　2015赢商网商业地产风云诡辩，究竟怎样的开发商、品牌商能够适应时代变革!针对赢商网近期推出的《商业地产人眼中的2015》专题采访。新鸥鹏集团首席战略官、副总裁李战洪认为，中国房地产20多年，还没有出现一个全能冠军，开发商主要靠夺去单项冠军而谋生存、谋发展，目前已经获得单项冠军如全球化发展的绿地集团，住宅地产冠军的万科集团;商业地产冠军的万达集团，产业地产冠军的华夏集团;旅游地产冠军的华侨城集团;度假地产冠军的今典集团，教育地产冠军的新鸥鹏集团等。中国开发商没有全能冠军!现在没有，以后也不会出现，这块土地无法培养。

　　商业地产已经从春秋时期进入到战国时代，春秋是做规模，战国时代就是一统天下的格局。过去一年多时间，开发商已经从8万家减少到5万，3万家已经被灭掉，今后两年至少再死去2万家;到去年，50强的开发商已经由三年前占全国市场份额27%增长到了33%。在三年之前是1%，最近一年是按照3%的速度在增加。中国地产三分天下，未来的五年里有三分之一越来越强大，三分之一退出，三分之一还在增长。

　　新鸥鹏集团首席战略官、副总裁 李战洪

   贵公司商业板块在2015年将有哪些大动作?

　　2014年新鸥鹏集团整体交出了一份满意的答卷。签约比2013年增长了120%，回款增长了137%;新鸥鹏制定了“三年连翻”目标，即2014年开始，到2015年，再到2016年，连续三年，销售目标年增长超过100%，每年业绩翻一番，实现弯道超车。

　　新鸥鹏的商业模式是什么?

　　新鸥鹏是将三大板块——教育、地产、金融互相配合，抓住国家经济结构调整的机会，利用企业教育产业的先发条件，在打造中国教育新繁荣的前提下，以教育产业为主体，以地产、金融为两翼的手段，采取立足学历教育、发展培训教育、做大在线教育等步骤，进行全国化布局。

　　新鸥鹏教育产业分为5条产品线，为中国教育产业园、教育综合体、教育广场、智慧教育天地、社区商业的智慧邻里。形成了适用于新鸥鹏的产业多元化和业态多元化企业未来发展战略，打造新鸥鹏“教育综合体”。此外，地产集团的发展战略为：立足重庆、开拓华北、挺进中部。

　　业态多元化对于商业地产发展显得尤为重要。新鸥鹏走的也是业态多元化差异化发展。商业比按照4:2:2:2模式，即 40%教育、20%购物 20%餐饮 20%娱乐。

　　如果用一句话忠告身处2015年市场的商业地产企业，您会如何建议?

　　市场上很多开发商都是被动做商业地产。目前拿地不少地块要求有30%-50%的商业，有的开发商没有办法，临时招几个人，企业的专业能力、资源整合能力、资源等都没有跟上，只是象征性的做商业然后卖掉，这种是最可怕的，一不小心可能就会掉下深渊。目前这样被动式进入商业地产的企业很多还在挣扎，挣扎不过去，就会掉入地狱，挣扎过去了，也是勉强存生，但还是到不了天堂。

　　开发商的角色正在发生变化，以前只叫开发商，现在专业化趋势正在形成，投资商、开发商、运营商，一分为三的过程正在加速。

　　对想要进入商业地产领域的房地产企业，您有什么忠告?

　　商业地产竞争将比住宅更厉害。当城市化率到达50%后，商业物业和住宅都不再是投资品，叫资产。商业地产的属性由投资品转变为资产。

　　过去房地产企业是投资开发运营，都是大包大揽。现在、未来向专业化发展，投资、开发、运营，而且作用专业化。运营能力对于商业地产来说至关重要。

　　对于想要进入商业地产领域的房地产企业，我建议根据企业能力，分三级来看，第一级做投资商，第二级做开发商，第三级做运营商。对于不具备运营能力的企业，我建议是先从投资商入手;避免让企业陷入困局。

　　如何分级看市场今年供需关系?

　　中国的房地产发展经历了以住宅地产为主到商业地产、产业园区地产、旅游地产、海外地产等多元化发展的阶段。白银时代都是伪命题。万科说的白银时代千万不要信，他们吓退大家自己反倒做到一千亿到两千亿了，谁相信谁就退出都是胆小鬼。

　　市场大环境下面临着，规划指标的不确定性、拿地企业的良莠不齐、商业供应量的不对称，加之当前互联网对实体店也造成不确定性，商业地产已经进入战国时代。单靠机会性的开发商将逐渐退出。

　　2015年商业地产人才是过剩还是紧缺，怎样的人才容易过剩，怎样的人依旧紧缺?

　　人才不是核心竞争力，企业体系能力、企业系统能力才是真正的核心竞争力。商业地产人才比大家想象的还紧缺。但是我认为商业地产比的不是人才，如果认为是人才可能就陷入误区。

　　一些企业不要以为挖到几个人，就成功了;就目前，还没有哪个企业挖到几个人，他商业地产项目就发生根本改变。引进几个人才，就能将商业项目做成功，就是误区。商业地产比的不是个人能力，而是企业的体系能力和系统能力。这就像一辆战车，战车上下一两个人，战车仍然会继续往前走。万科住宅的人才，万达商业的人才，不管外界怎么挖墙角，都没有阻挡企业快速前进的步伐。

　　体系的专业能力大集成，形成了一个系统的综合能力，个人能力在这个体系之下，显得微不足道。在这个系统下所谓的人才，离开了这个体系，走到其他企业，不但不能将这个企业带来成功，个人的存活率也非常低，所以也就出现职业经理人频繁离职的现象。

　　企业发展战略、系统能力是人才存活的土壤。体系能力和系统能力整体比较强的时候，团队整体成长才会较快。

　　2014爆发的O2O热潮是否会继续在2015年延续?

　　O2O在相当长的时间会持续。过去轻易的成功或者巨大的成功经验，都将成为未来商业地产发展的障碍。只有改变思维，主动变革，把握行业的趋势顺势而为，企业的模式主动变革，才能突破障碍，突围发展。

　　2015年及未来行业格局上会产生怎样的变局?

　　行业新趋势，我用一句很形象化的话来概括，十年以前，大家都在问什么叫商业地产;五年以前，大家都在问谁在做商业地产;今天大家都在问，谁还没有做商业地产;五年以后，大家会问谁还在做商业地产。

　　行业现在及未来的发展，就是由独舞到三人舞，以前跳独舞是以现金流为导向的，以做大规模为目的。未来十年主要是跳三人舞，一个房地产开发，一个房地产金融，一个是多元化。

　　每一次市场调整，都是一次行业洗牌的过程。洗牌的结果市场集中度会越来越高。过去一年多时间，开发商已经从8万家减少到5万，3万家已经被灭掉，今后两年至少再死去2万家;到去年，50强的开发商已经由三年前占全国市场份额27%增长到了33%。在三年之前是1%，最近一年是按照3%的速度在增加。中国地产三分天下，未来的五年里有三分之一越来越强大;三分之一退出，三分之一还在增长。

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