李保煜：社区商业和体验式商业并驾齐驱引领未来

      2014年商业地产的变化就是受到了电商的巨大影响，并且融入了移动互联网的元素。在过去的2014年，商业地产行业仍存在着问题，购物中心、城市综合体等项目呈现井喷状态，同质化趋势较为严重。2015年的商业地产市场将何去何从？未来的商业地产市场将由什么样的商业形态来引领？

　　我认为社区商业和体验式商业将引领未来商业地产市场。下面我对此进行分析，与大家一起分享并请指正。

　　商业地产将步入优胜劣汰阶段

　　目前商业地产的总量已经达到饱和，甚至部分城市已经过剩，未来将进入商业物业面积增长速度远超人口增长速度的阶段，人均商业面积将不断的提升，并将催生商业地产继续过剩。同时伴随着人们消费观念的变化和互联网的影响，商业地产将不断的去粗存精、优胜劣汰、不断换代、不断升级。

　　以购物中心为例，中国的第一家购物中心产生1990年，到现在只有25年的历史，现在只是美国80年代的水平。中国购物中心产业资讯中心的数据显示，2014年全国有购物中心3,000多家。从运营与管理的质量上看，优质的购物中心项目在总量上是远远不够的，即使是中国商业环境最好的上海市、北京市，也没有达到优质的购物中心项目的饱和。同时，近期出现了许多购物中心相继关门的现象。因此中国的购物中心面临着生存的问题，面临着如何适应市场的变化而做出调整，进行换代升级、差异化运营，并且需要更多的优质购物中心项目的进入，共享城市化发展带来的成果。

　　体验式商业将继续成上升趋势

　　2015年体验式商业继续会发展，受到购物中心的追捧。其中以电影院业态、儿童业态更为明显。

　　根据数据，2014年中国电影全年创造票房296亿元，同比增幅达36%，观影人次达8.3亿。中国电影市场在全球仅次于美国居第二位。 

　　2014年，全国新开影院1,194家，同比（比2013年）多开业249家，增幅26.3%；新增银幕超过5,800块，同比多1,200余块，增幅26%。至2014年底，全国影院数已达4,340多家，银幕数超2.3万块。以目前的势头，2015年依然是影院疯狂开业的一年，预计将新增1,400家影院，近7,000块银幕。届时，影院数将超过5,800家，银幕数将超过3万块。

　　片源类型的多元化也吸引了年轻消费者的追捧，同时购物中心广纳客流，加上O2O电商网站迅速崛起，优化电影票价和扩展电影新用户，多元营销激发用户观影意愿，提高用户购票频率，促进了电影院业态的发展。

　　 另一个比较看好的是儿童业态，包括儿童娱乐、主题餐厅、摄影、教育、零售、梦幻主题乐园等。国家统计局的调查表明，中国14岁以下少年儿童共有3.6亿，其中5岁-14岁的少年儿童为2.2亿。在中国城镇人口总和中5-14岁的少年儿童总人口约为0.926亿，每个儿童背后都有2-4位家长。

　　2014年国内儿童消费市场规模超过4,000亿元。"单独二胎"政策或将衍生4万亿儿童产业红利。家庭建设中越来越注重子女教育与健康成长，使得儿童业态也越来越火热。

　　社区商业将引领未来商业地产市场

　　社区商业作为商业地产发展的一种重要形态，它是以一定地域社区为载体，以区域社区居民为主要服务对象，旨在完善社区功能、提高社区居民生活品质的属地性商业形式。

　　社区商业有着多种的商业形态，不仅仅是某个便利店、某个洗衣店这样单一和传统。社区购物中心是最高形式的社区商业形态，体现在各个业态能够相互融合的集群效应，食品更加安全，生活更加便利，服务更加标准。

　　社区商业由于是在家门口消费，可以有效减少顾客的消费成本，给顾客带来了实惠。以电影院消费为例：

　　　　观众到电影院看电影的成本分析

　　顾客在家门口的社区购物中心就近购物与看电影，他们出行方式相对单一，大多是步行方式，这样减少了交通和停车成本，减少了时间与精力的成本，从而增加购物与娱乐休闲的有效时间，给顾客带来了实惠。

　　社区商业的定位一般是以家庭化为主题，业态组合丰富，多层次年龄结构的受众顾客。它的目标消费群体较为固定，周边有着众多的入住的社区居民，可以较快的实现会员的吸纳与运营，以达到收益的稳定性。社区商业主要为社区居民提供生活必需商品与服务，这些商业与服务的消费频次较高，很多消费频次是以周甚至以日为单位的。另外，结合政府提出来的社区养老，社区商业会形成一个完善的产业链。

　　社区商业依托互联网，结合社区电商，社区商业会有一个大的价值提升空间。随着年青一代的崛起，人们对个性化和便利性的追求越来越凸显。既时尚、又多样、又温情、又方便的社区商业正好迎合的这一市场需求。对于社区商业来说，背靠着“最后一公里”的居民圈，消费客群清晰，可以与顾客实现无缝对接，以抓住人们“最后一公里”的需求打造社区服务体系概念，满足社区居民购物、服务、休闲、娱乐等需求。同时社区商业的体量要远远小于城市中心的购物广场、主题MALL，风险的可控性强。