商业地产秘籍：资金获得渠道 成功运营才是核心！

　　中国房地产滚滚发展20多年，人人都说房地产在2014年在进行着一次蜕变。在2014年所有人都转身去做养老地产，旅游地产。觉得在这里会发掘出一大块蛋糕。此情此景，我不经想到大概十年前，很多人觉得商业地产会是未来主流，无数人投身其中，但是大浪淘沙之后，现在能被我们记住的商业地产还有几家。

　　现在的商业地产到底是怎么了。我觉得这个是所有对新鲜事物都会狂热人需要反思的一个问题。

　　我认为目前中国的商业地产存在着一个两难的问题

　　第一，中国城镇化的发展的确需要大量的商业支持。不少人说城镇化是中国房地产未来的主要驱动力，如果放在整个房地产里需要商榷，但是说针对于商业地产那一定是正确的。城镇化最核心的要求就是配套城镇化，而这恰恰需要大量的商业支持。

　　第二，但是不得不承认，中国的商业体量供应过剩。对于最基础的城市，中国绝大部分的商业需求都是过剩的，远超过人均所需商业面积。除了大量一线城市的绝对核心区域，由于购买力较强可以支撑大量的商业配套，大量的商业过剩已经成为不得不面对的问题。而这个的问题造成者就是地方政府。为了打造较好的城市面貌，最为创造持续性的税收，为了给自己多一点好的名声，盲目的大量的无规划的推出商业地块所导致的。

　　第三，与商业体量过剩对应的，中国却缺乏足够优秀的商业。现在的商业地产金字塔已经非常的畸形，底部的商业总量足够，但是优秀的能够真正给到客户消费的商业体却乏善可陈。原因有几个。1、开发商为了快速回笼资金将商业打造成投资性产品，包括所谓的公寓、投资性商铺等，造成商业的形态产生变异。入袋平安2、对于剩余实在不能卖的商业又不愿意运营，因为运营不仅短线内没有回收，而且有更大量的资金和成本的投入。

　　所以基于以上原因，我们看到目前中国的商业地产基本上就可以分成两类：一个叫万达，一个叫其他

　　万达能成的原因在于几个：

　　1、在于极强的谈判权，可以把土地价压制到最低。要知道捆绑中国房地产发展的最大瓶颈就在于高昂的土地成本，而万达甩开了这个包袱，那后面还不甩开膀子玩起来啊

　　2、开发商业的同时有其他物业保证现金流。我们看到万达开发的除了一个万达广场之外，基本都会有大量的住宅以及其他可销售物业保证现金流回笼。对于房地产企业现金流是命脉，只要现金流不断，他就有可能去运营他的万达广场。

　　那么对于其他的商业地产，做不到万达那怎么开发呢，最典型的就是宝龙的，基本是其他玩商业地产的典范。

　　玩法有几种

　　1、从产品规划开始到后期营销，都是冲着如何吸引或者说骗投资客的方向前行。比如产品都是规划成小铺子，高楼层就弄成虚拟铺，然后销售的时候各种概念包装，给投资客营造一个好的回报场景。

　　2、后期运营要么不做，要么就是意思意思做几年。我去过那么多城市，宝龙城市广场死的比活的多，死到不是说商业闲置，基本上就是和当时的规划出入极大，到后面基本都变成什么建材市场啊、专业市场啊。可以说宝龙基本已经放弃了后面的运营

　　为什么会这么做，理由很简单嘛，前面的钱已经赚到了，后面做的事情做的越多钱投的越多，宝龙为什么继续做。这个是中国大量玩商业的开发商都遇到的问题。

　　如果对这个问题说的再简单一点就是：不运营的商业不会成功，但是运营商业对企业的现金流要求极高，很少有企业可以承担的起。

　　这种模式和传统的房地产开发理念不符合。因为传统的开发企业，资金的借入渠道基本上都是短线内大金额的进入，所以后期需要短线大金额的偿还。这也是为什么中国房地产发展到现在还是玩住宅玩的最好，就是因为到目前位置只有住宅是可以实现开发商短线内大金额的资金回笼。

　　而商业地产第一不仅要求商业持有，这一块土地成本则无法回收，而且还要求运营有更多的人力物力的投入。

　　所以商业地产想玩的好，这个本质上和中国传统的房地产开发模式是相背离的。

　　所以商业地产想要玩的好，首先要从源头解决开始。

　　这个源头在哪里，核心就是资金获得渠道。

　　有人说房地产的问题，核心还是钱的问题，如何解决钱的问题会是商业地产突围的关键

　　2月6号，我参加了以“品质印象?心生力量”为主题的印力集团品牌战略发布会。对于印力集团可能听过的人不多，他的前身是深国投商置集团，是印力作为黑石在中国唯一的商业地产平台。

　　不知道各位有没有留意到一个现象，黑石作为全球最大的私募基金，在前期大量的兼并收购的同时，最近越来越多的进入房地产私募，而且主攻的方向正是商业地产!

　　基金玩法的房地产公司，首先的一点就是资金获得成本低，背后有一个较大的资金池作为支撑，可以有稳定持续的资金保障

　　第二基金模式对于盈利要求的模式和普通房地产企业不同，基金不要求短线现金回笼，而是接受长线的但是较高的回报。

　　运营成功之后的商业是可以产生稳定且可观的租金收益。这个模式刚好互相之间产生的极大的契合点

　　对于商业，专注和专业是第一大前提，而这个恰巧是印力关注商业的最大特质

　　我们看印力集团下一步的规划就可以看出一二

　　印力是经营商业地产的第一批企业，比宝龙还早，有12年之久。在引进黑石作为战略股东后，进一步深入一二线城市进行产品布局，投资商业地产项目超过60个，旗下管理购物中心超过30个,总建筑面积逾300万平方米。未来将努力推动集团品牌资产化，实现印力成为“体验式购物和商业合作首选”这一愿景目标!

　　可以看出黑石进入商业地产的野心根本不在于销售，而是在于管理，通过管理实现租金收益，以实现基金对于年回报的要求。

　　也许，对于商业地产的发展，核心的症结依然集中在资金来源问题，也许基金模式的房地产开发会是未来商业地产的突破口。