大悦城多了情景式街区 悦街或上位中粮商业第二产品线

　　以自持商业物业闻名的大悦城地产也开始做可售型商铺了。近日，在大悦城地产开发的第七个成都大悦城项目中，多了一条全销售型的情景式商业部分“悦街”。

　　成都大悦城总经理田维龙公开介绍称，“大悦城在发展的过程中，集团层面也在探索和追求做第二条商业产品线。成都大悦城正好在研讨的过程中创新出了悦街这样的产品。悦街的诞生，首先是基于成都的本土，但是他的高度又是中粮置地的创新产品线。所以把它定位成中粮悦街，而不是大悦城悦街。”

　　根据田维龙的介绍，这条体量近3万方、仅占成都大悦城总体量5%左右的悦街，在各项条件都成熟的情况下，极有可能上位成为集团商业品牌的第二条产品线。

　　戴德梁行的商业地产部助理董事罗俊崴分析称，随着商业地产公司速度和规模的不断发展，不可能每个项目都是一模一样的。“开发商也好、项目公司也好，会根据项目因地制宜，制定符合公司发展的路线方向。开发新的产品线，其实是对于本企业产品线的丰富，未来可走的路更多。”

　　大悦城和悦街

　　截至目前为止，大悦城地产一共在营运的大悦城6个，包括北京西单、北京朝阳、上海、烟台、天津和沈阳大悦城，仍在建设中的成都大悦城为集团的第7个该系列产品。而成都大悦城·中粮悦街则是7个项目中首例可售物业。

　　“悦街的定位是基于购物中心的一个互补和创新，是大悦城体系内第一条24小时不打烊的商业街。”田维龙给悦街下了上述定义。

　　事实上，悦街的筹备应是经过较为成熟的考量。据田维龙介绍称，“一个商业项目的筹备规划需要三四年，实际上我们战略规划是2012年开始的，2013年成型，2014年实施。”

　　相关项目介绍称，悦街是总投资35亿元的成都大悦城三大主力业态之一，定位mall中mall主题潮爆街区，项目将与成都大悦城JOY CITY JOY PARK的定位一脉相承，同时瞄准18-35岁的目标人群，便于共享大悦城预计每年1200万的人流量。

　　悦街建筑面积约3万平米，经营面积约1.5万平米，主题结构为1-3层，L1层以“张扬”为风格，业态为慢摇吧、演艺吧、餐吧、小剧场、潮牌，L2层以“不凡”为风格，业态为清吧、本地特色美食、美发造型，L3层以“听风”为风格，业态为魔术馆、KTV、主题影院、餐饮。L1-L3共96席可售商铺，主力铺面总价从300余万到3000万不等。

　　谈到悦街该怎么做的问题，田维龙介绍称其会首先关注客群，悦街的客群和大悦城的客群必须一致，才能合体共生。其次悦街的业态和大悦城的业态要形成互补;另外，悦街的商铺必须是统一的管理。

　　“因此悦街的产权虽然是销售，但是最关键三个问题我们一定是统一的。我们采取统一规划、招商、运营、管理、推广，就能保证企业的收益、保证了投资客的收益、保证了商户的收益、也为消费者提供了一个舒服且符合定位的消费场所。”

　　不过相比负责推广和操盘的成都公司，大悦城地产在回应时则显得较为谨慎。“悦街并不算是第二条产品线，现在项目还未成型，就像之前的祥云小镇项目一样，这也是公司在尝试做另外的产品，现在产品还未成型，还未觉得可以复制。待日后公司认为可以复制后才会正式公布。”

　　新产品还是升级版?

　　据睿意德策略顾问部高级总监吴士国介绍，大悦城之前的产品都是自持，自持的开发商做销售的物业，最大的出发点就是丰富产品线，使经营内容更多元化、更具活力。同时增加销售型物业，对于缓解资金压力也是有帮助的。

　　而情景式街区商铺又是最被投资客所认可的产品形式之一。“街铺特别是购物中心旁边的街铺有两个特点，一是依靠集中商业的聚合能力和影响力，可以吸纳客源，分享集中商业的客群;二是相对比较独立，购物中心万一经营不好，街铺的展示面比较不错，依然具备独立经营的可能和机会。”

　　不过吴士国也提醒，开发商在做情景式街区前，必须对项目有清晰的定位梳理。“街区和购物中心两种产品分别承担的功能是什么，怎么区隔，怎么互补。比如有些业态放在购物中心中不太合适，可以就放到街区中去。”

　　就悦街项目而言，其设计的慢摇吧、演艺吧、餐吧等业态放在盒子式的购物中心中确实难以施展拳脚，而在情景式街区中则可以提升和带动整个街区的人气。

　　听上去，悦街的确是个值得期待的产品。不过若要上升到大悦城地产集团层面的第二条产品线，似乎还欠些火候。

　　综合上述信息不难发现，悦街对于大悦城具有极强的依附性，无论是选址，还是客群和业态的定位，充其量只能算是大悦城体系内的小兄弟。

　　甚至有市场人士称，悦街推广时冠以大悦城第二条产品线的说法，极有可能是在向投资客释放利好以增加其投资信心。

　　不过也有分析指，“不能将悦街作为独立的产品体系来看待，增加了悦街的成都大悦城或许将会成为这一系列的升级版本，就像万达广场有一二三四代一样。”