大悦城多了情景式街区 悦街或上位中粮商业第二产品线

观点地产网   2015-02-15 10:50

核心提示:近日,在大悦城地产开发的第七个成都大悦城项目中,多了一条全销售型的情景式商业部分“悦街”。在各项条件都成熟的情况下,极有可能上位成为集团商业品牌的第二条产品线。

  以自持商业物业闻名的大悦城地产也开始做可售型商铺了。近日,在大悦城地产开发的第七个成都大悦城项目中,多了一条全销售型的情景式商业部分“悦街”。

  成都大悦城总经理田维龙公开介绍称,“大悦城在发展的过程中,集团层面也在探索和追求做第二条商业产品线。成都大悦城正好在研讨的过程中创新出了悦街这样的产品。悦街的诞生,首先是基于成都的本土,但是他的高度又是中粮置地的创新产品线。所以把它定位成中粮悦街,而不是大悦城悦街。”

  根据田维龙的介绍,这条体量近3万方、仅占成都大悦城总体量5%左右的悦街,在各项条件都成熟的情况下,极有可能上位成为集团商业品牌的第二条产品线。

  戴德梁行的商业地产部助理董事罗俊崴分析称,随着商业地产公司速度和规模的不断发展,不可能每个项目都是一模一样的。“开发商也好、项目公司也好,会根据项目因地制宜,制定符合公司发展的路线方向。开发新的产品线,其实是对于本企业产品线的丰富,未来可走的路更多。”

  大悦城和悦街

  截至目前为止,大悦城地产一共在营运的大悦城6个,包括北京西单、北京朝阳、上海、烟台、天津和沈阳大悦城,仍在建设中的成都大悦城为集团的第7个该系列产品。而成都大悦城·中粮悦街则是7个项目中首例可售物业。

  “悦街的定位是基于购物中心的一个互补和创新,是大悦城体系内第一条24小时不打烊的商业街。”田维龙给悦街下了上述定义。

  事实上,悦街的筹备应是经过较为成熟的考量。据田维龙介绍称,“一个商业项目的筹备规划需要三四年,实际上我们战略规划是2012年开始的,2013年成型,2014年实施。”

  相关项目介绍称,悦街是总投资35亿元的成都大悦城三大主力业态之一,定位mall中mall主题潮爆街区,项目将与成都大悦城JOY CITY JOY PARK的定位一脉相承,同时瞄准18-35岁的目标人群,便于共享大悦城预计每年1200万的人流量。

  悦街建筑面积约3万平米,经营面积约1.5万平米,主题结构为1-3层,L1层以“张扬”为风格,业态为慢摇吧、演艺吧、餐吧、小剧场、潮牌,L2层以“不凡”为风格,业态为清吧、本地特色美食、美发造型,L3层以“听风”为风格,业态为魔术馆、KTV、主题影院、餐饮。L1-L3共96席可售商铺,主力铺面总价从300余万到3000万不等。

  谈到悦街该怎么做的问题,田维龙介绍称其会首先关注客群,悦街的客群和大悦城的客群必须一致,才能合体共生。其次悦街的业态和大悦城的业态要形成互补;另外,悦街的商铺必须是统一的管理。

  “因此悦街的产权虽然是销售,但是最关键三个问题我们一定是统一的。我们采取统一规划、招商、运营、管理、推广,就能保证企业的收益、保证了投资客的收益、保证了商户的收益、也为消费者提供了一个舒服且符合定位的消费场所。”

  不过相比负责推广和操盘的成都公司,大悦城地产在回应时则显得较为谨慎。“悦街并不算是第二条产品线,现在项目还未成型,就像之前的祥云小镇项目一样,这也是公司在尝试做另外的产品,现在产品还未成型,还未觉得可以复制。待日后公司认为可以复制后才会正式公布。”

  新产品还是升级版?

  据睿意德策略顾问部高级总监吴士国介绍,大悦城之前的产品都是自持,自持的开发商做销售的物业,最大的出发点就是丰富产品线,使经营内容更多元化、更具活力。同时增加销售型物业,对于缓解资金压力也是有帮助的。

  而情景式街区商铺又是最被投资客所认可的产品形式之一。“街铺特别是购物中心旁边的街铺有两个特点,一是依靠集中商业的聚合能力和影响力,可以吸纳客源,分享集中商业的客群;二是相对比较独立,购物中心万一经营不好,街铺的展示面比较不错,依然具备独立经营的可能和机会。”

  不过吴士国也提醒,开发商在做情景式街区前,必须对项目有清晰的定位梳理。“街区和购物中心两种产品分别承担的功能是什么,怎么区隔,怎么互补。比如有些业态放在购物中心中不太合适,可以就放到街区中去。”

  就悦街项目而言,其设计的慢摇吧、演艺吧、餐吧等业态放在盒子式的购物中心中确实难以施展拳脚,而在情景式街区中则可以提升和带动整个街区的人气。

  听上去,悦街的确是个值得期待的产品。不过若要上升到大悦城地产集团层面的第二条产品线,似乎还欠些火候。

  综合上述信息不难发现,悦街对于大悦城具有极强的依附性,无论是选址,还是客群和业态的定位,充其量只能算是大悦城体系内的小兄弟。

  甚至有市场人士称,悦街推广时冠以大悦城第二条产品线的说法,极有可能是在向投资客释放利好以增加其投资信心。

  不过也有分析指,“不能将悦街作为独立的产品体系来看待,增加了悦街的成都大悦城或许将会成为这一系列的升级版本,就像万达广场有一二三四代一样。”

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