中航地产收购南京烂尾项目 万科旧将操盘成就“黑马”

　　继完成长沙郡原项目的收购后，中航里城再次通过收购的方式在南京落下一子。

　　近日，南京本地媒体报道称，中航地产旗下的中航里城将接手蹉跎七年的华光江宁大学城G114地块。据悉，该地块为华光地产在2008年1月23日，以3.23亿元总价、楼面价2544元/平方米竞得。

　　彼时，上述地块土地性质为居住、商业混合用地，定位打造成为江宁欢乐城项目，实际出让面积63488.1平方米。

　　后于2013年12月24日，南京江宁规划局官网挂出南京银河湾欢乐城规划设计方案的批前公示称，G114地块将打造成集地铁商业、精装住宅为一体的商住项目。

　　其中住宅产品规划为地铁中小户型(户均面积100平方米)、高品质刚需住宅。商业产品规划商业2层直接连接地铁站台，负一层打造地下下沉式广场。

　　不过，据观点地产新媒体了解上述地块至今未动工。早前报道也指出缘由为华光地产资金链出现问题，并援引其旗下两项目江宁银河湾紫苑和城北银河湾卓苑停工和延期交付的情况加以佐证。

　　G114地块价值

　　项目久未动工，该地所处区域却日趋成熟。相比于华光地产昔日2544元/平方米的楼面价，中航里城近期在该地不远所获地块的楼面价似乎可以为这次转让的价格增添几分参考。

　　2015年1月21日，经过11轮竞拍，中航里城击败保利、招商等房企，最终以总价8亿元拿下东山板块G99地块，楼面价为7062元/平方米。

　　对此，中航里城南京公司也对外表示，对于G114地块，目前与华光地产达成的是协议转让的意向，进入了内部评审阶段，因属协议转让，故具体金额不方便透露。

　　不过，相关南京业内告诉观点地产新媒体，上述交易是由政府出面促成合作开发，所以转让事宜基本不会有变数。

　　“至于转让价格不好定论，关键是双方的协商程度，不能单纯看以前的拿地价格，该地块历史遗留问题较为复杂，现下收购应该会有很多附加的财务成本。现在这个区域最高的楼面价也能去到8千多元，一般也有四五千元的。”

　　值得一提的是，目前上述地块不远处就是弘阳上院项目。据悉，弘阳上院拿地价为8326元/平方米，目前的售价为毛坯15200元/平方米。

　　最新资料显示，弘阳上院于1月28日加推7号楼，户型包括刚需小三房的76平米以及改善型90平米及115平米。据悉，加推当天去化7成。

　　对此，也有分析认为，尽管中航里城对收购价格三缄其口，未来与弘阳上院的竞争在所难免。但由于它们在位置、定位方面都差不多，关键就要看产品。

　　根据中航里城南京公司的表态，华光G114地块目前已经在做具体规划，预计打造刚需和刚改产品。预计项目最快将会于年内入市。

　　中航里城江宁黑马

　　暂且不究具体金额，从中航里城在南京的发展情况来看，其似乎对江宁区域情有独钟。

　　截至目前，中航里城在南京共计5个项目。包括G114地块、G99地块和此前的中航樾府、华府国际、中航青龙湖三个项目。其中，仅华府国际地处江北区，剩余项目均位于江宁区。

　　对此，中航里城南京公司也强调，拿下G114地块主要是看中其地理位置，为深耕南京做准备。

　　据了解，中航青龙湖项目目前已经动工，预计打造超低密度养老度假的别墅产品，预计在2015年上市。

　　上述南京业内也向观点地产新媒体透露，中航里城虽然是中字头的企业，但是从全市角度看，不算特别有名。“不过，在江宁比较有知名度，这跟企业发展思路有关，先从一个区域开始，而中航里城正是一直集中在江宁片区开发。”

　　或正是基于连番的出手拿地，中航里城南京公司也定下了2015年的目标——“南京楼市的黑马”。

　　同时，上述南京业内坦承，中航里城在南京的项目认可度还不错，之前做的两个项目也还可以。“这个目标只能算是有勇气有野心，因为它有可能是黑马，但受制于区域固定，最多只能算是江宁片区的黑马。”

　　“一个版块销售最好，但是不同区域不同版块价值不一样，如果要成为南京黑马，可能需要走出江宁，进行全市布局的战略。”上述南京业内进一步强调。

　　万科旧将徐洪舸

　　实际上，不得不提的是，这次收购的主角中航里城背后的操盘手颇有故事。

　　据悉，中航里城是由中航国际、中航地产和深圳里城在2013年5月共同设立的合资公司。而里城地产正是由万科旧将徐洪舸和肖楠共同创建。

　　资料显示，里城地产全名为深圳市里城地产顾问有限公司，经营范围为房地产经纪、房地产信息咨询、市场营销策划和劳务派遣。具体合作模式，是由中航地产提供土地和资金，然后由里城地产全程操盘，包括规划、报批报建再到销售。

　　彼时，央企头衔与万科旧将光环让二者的结合成为行业焦点。深圳资深业内人士林晓华认为，这种由中航地产提供土地和资金，由里城全程操盘的代建模式对于双方来说可谓美满姻缘。

　　不过，在上述南京业内看来，一般人都并不了解中航里城背后的操盘手是谁，更多的是出于中航地产的品牌效应。

　　然而，不可忽视的是，双方联手至今，中航里城业务先后已拓展到厦门、南京、昆明、大连、重庆、金华、天津、北京、苏州、晋江、西安、九江、惠东、沈阳、长沙等15个重要城市，约22个项目。公司2013年实现销售业绩107亿元。

　　将时光轴拉至两者第一次合作，彼时，中航地产在厦门有两个项目，一个是住宅项目中航城·国际社区，一个是城市综合体中航紫金广场，其中中航城·国际社区便是由里城公司全程操盘。

　　就目前来看，里城投资已帮中航地产进行了多个项目的代建工作。其中在售项目有厦门中航城·国际社区、南京中航樾府、云南中航云玺大宅、大连中航国际广场、重庆中航翡翠城等。