新城控股今年拟新开4个商业项目 综合体销售达40%

　　在2月17日在香港举办的业绩会上，新城控股董事长、执行董事兼行政总裁王振华首先谈到的就是公司的年度目标。

　　在开场介绍环节，王振华指出，2014年国内房地产市场增速放缓，但新城控股仍是实现合约销售245.1亿元，同比增长18.8%，超额完成240亿元的全年目标任务。

　　据他介绍，2015年新城依然会延续之前的城市布局策略。2014年进入的新城市，包括长春、济南、青岛、南昌、海口等，使得公司在土地储备上实现其“1+3”的布局。其中“1”是指长三角会继续保持领先地位，“3”是三个重要区，即中西部、珠三角、环渤海。

　　而对新城在2014年突然发力加速商业版图发展，执行董事及公司秘书黄茂莉回应指，退后看其实是一个演变的过程，而不是突然加速。

　　黄茂莉指出，新城的商业板块在早几年还处于团队的磨合阶段，也是在充分了解和探索商业内不同的利润模式。2012年前后开的两个商业项目，经过一段时间的运营，在产品上也逐渐成熟。

　　“依据这样的成本，开始定向拿地。这些地大部分在2014年拿的，所以给外界的感觉是2014年开始在商业上有比较明显的发力。”黄茂莉补充。

　　同时她还透露，2015年新城会继续新增商业项目，跟拿地计划有关。但是从开业角度看，今年会新开业4个项目。

　　新城对其销售也是相当重视。黄茂莉称，实际销售绝大部分还是综合体里面的住宅加上一些销售型的商业，今年目标是280亿，希望综合体这一块合同销售可以达到接近100亿，也就是达到40%。

　　她指出，这个比例增长还是很快，去年240多亿里面综合体的销售是60亿，按比例来看也就是20%左右不到30%。

　　此外，发展商业也给新城带来多方面的影响，其中把商办作为整个综合体建造的核心优势，这样也能够拿到比较有竞争力的地。

　　至于对商业的运营，黄茂莉则表示，也是做过很多思考，考虑在整个商业里面有更多体验式商业，以及有更多娱乐业态在里面。

　　值得注意的是，王振华还特别提及3D模块住宅，“这是一个全新的建筑模式，根据房间不同，分成若干个模块，然后把房间全部做好后现场进行吊装，吊装就是像搭积木一样建造房子。”

　　“利用3D模块建筑，未来的附加值会很高。”王振华称，公司在该业务上投入虽然不多，但获得合作公司在全国10大城市的排他性建造，以及其他城市的优先建造权。

　　另据了解，3D模块建设今年会在南京项目中拿出三栋楼进行试点，下半年会有产品出来。

　　以下的新城控股2014全年业绩会现场问答环节整理实录：

　　现场提问：佳兆业事件之后很多投资者都对有国营背景或超大型公司存在信心问题，该事件会让新城将来的融资有什么变化，对未来发展有没有影响？

　　管理层：新城的财务比较稳健，最新的财务负债数字还有所降低，加上信用评级以及标普的信用评价也比较正面。总体来说对公司没有什么影响。

　　稍微补充一下，2014年新城的平均融资成本是7.7%，在开发商里面处于较低水平。另外我们还有相对的优势，在境内也拥有融资平台。去年发行公司债，年期成本是8.9%。

　　现场提问：今年在市场上的价格策略是怎么样的？

　　今年的价格会在去年基础上全面调整，大概会调整5%的涨幅。总体来说今年将对540亿的货值进行销售，完成280亿的销售。也就是去化要达到63%甚至更多，去化率还是比较良性的。

　　现场提问：今年目标是280亿，相对去年240亿的目标，其实增长不是特别大，这是基于什么考虑，是不是对2015年的市场不是那么看好呢？

　　公司定下2015年的目标是280亿，是基于对2015年市场判断，我认为是趋向稳定。

　　中央政府一直在强调，今年公布总基调也是稳定增长。今年2月份就出台银行存准率下浮0.5%，而且2015年的货币政策还是比较宽松，货币宽松的基础上买房利息支出也会下降。买房人的利息成本支出下降，开发商的成本由于利息下降成本也会下降，故而2015年房地产市场总体趋势是稳定，不会有大起大落。

　　现场提问：现在二三线城市的价格还是比较有压力，今年预计会不会下调一点？毛利率能保持吗？

　　策略方面过去几年都是比较一致，还是会在长三角几个重点城市，包括我们认为基本面比较强的几个重点城市去补充土地储备，如上海、苏州、南京。可以看到特别是苏州、南京从面积占比来看，占整体土地储备的比例在过去几年中有比较有明显的上升。

　　长三角之外就重点考虑三个区域—中西部、环渤海、珠三角，对这些区域进行布局，具体要进入的城市还是要认真考察这个城市的供需情况，也会考虑这个项目具体的位置。而对于北深这几个城市则不会去考虑。

　　现场提问：今年的发展计划是怎样的，有没有具体的拿地计划？

　　今年会根据市场变化，财务状态，来确定发展计划。刚才也讲3D模块住宅，这是一个全新的建筑模式，根据房间不同，分成若干个模块，然后把房间全部做好后现场进行吊装，吊装就是像搭积木一样建造房子。

　　利用3D模块建筑，未来的附加值会很高，公司投入虽然不多，但获得这家合作公司在全国10大城市的排他性建造，以及其他城市的优先建造权。3D模块建设今年会在南京项目中拿出三栋进行试点，下半年会有产品出来。

　　管理层：拿地计划方面，首先从支付金额上，大概有30多亿。之前已经签署的土地创投，需要进行支付，剩余土地支付还是要看具体拿地的时点去确定。从大范围控制上来讲，基本上会把土地支付的金额会约束在大概占销售比例的40%左右。

　　现场提问：新城在商业方面发展也有7年，但真正提速在2014年，是什么原因导致公司会在去年突然加速？

　　新城的商业发展是已经有一段时间，这是一个厚积薄发的过程，早几年还处于团队的磨合阶段，也是在充分了解和探索商业内不同的利润模式。

　　在两个商业项目分别在2012年前后开业，经过一段时间的运营，在产品上也逐渐成熟。依据这样的成本，开始定向拿地。这些地大部分在2014年拿的，所以给外界的感觉是2014年开始在商业上有比较明显的发力，退后来看这其实是一个演变的过程。

　　发展商业对新城来说有几个方面，把商办作为整个综合体建造的核心优势，这样也能够拿到比较有竞争力的地。对于商业运营本身来讲，我们也是做过很多思考，考虑在整个商业里面有更多体验式商业，以及有更多娱乐业态在里面。

　　现场提问：2015年的发展计划是怎样的？现在持有有10个项目，有没有打算新增项目？

　　肯定会有新增，但具体多少个，跟拿地计划有关系。拿地在实际时点上多多少少有一些局限性，但从开业的角度讲，今年会新开业4个项目。

　　现场提问：现在商业运营其实对资金、管理的要求比较高，新城在这方面如何解决？

　　从综合体的模式来讲，还是要求销售产生的利润覆盖本身持有物业的成本，去减少现金流的压力。

　　现场提问：公司方面有没有预计，租赁这些物业跟销售物业未来的贡献占比会有多少？

　　如果纯粹从租金金额角度来讲，其实这个占比还是比较小的，更多还是会看到综合体所贡献的销售在整体销售中的占比。

　　综合体实际销售绝大部分还是综合体里面的住宅加上一些销售型的商业，今年我们目标是280亿，希望综合体这一块合同销售可以达到接近100亿，也就是达到40%。这个比例增长还是很快，去年240多亿里面综合体的销售是60亿，按比例来看也就是20%左右不到30%。

　　现场提问：去年的销售均价有多下降是基于怎样的原因？

　　合同销售的均价下降主要原因还是产品结构的变化，可以看到2014年尊享系列的产品占比从2013年的18%下降到8%，是因为尊享系列本身项目也不多，总共也就是3、4个项目。其中一个项目在上海浦东，均价相对比较高，这个项目在2013年的时候就已经完工，到2014年只有少量在销售，所以销售贡献的减少，导致整体均价变化。

　　再就是城市布局的变化，不过这个影响相对不是很大，2013、2014年销售业绩贡献最大还是上海、南京、苏州、常州等，这些城市2014年总体来讲销售的价格跟2013年相比没有特别明显的变化。

　　现场提问：看到新城在国际市场方面也有一些举动，跟美国开发商Lennar具体是怎么样的合作？

　　合作模式比较类似于万科跟铁狮门的合作项目，我们是Lennar的股权合作伙伴，将资金投向出租型公寓的开发和建设，但具体开发建设主要还是由Lennar操作。

　　新城作为投资者，也是突然的机会，可以去学习和了解美国地产的整个开发过程。从回报上来讲，现在预期回报也还是可以的，大概在15%-20%之间，而且相对投入也不大。

　　在美国合资项目里面除了跟Lennar有合作，也跟另外一个美国开发商有合作，两个项目都是在美国德克萨斯，总投资金额没有超过两千万美金，约合人民币1个亿左右。这个金额是不大，更多还是我们对海外市场的尝试和学习。

　　现场提问：公司有意到海外发展吗？

　　管理层：现阶段更多还是学习和了解，目前还没有真的打算自己在海外市场做开发。