两会再提稳定住房消费 限购有望取消2015楼市或仍涨

　　今年的政府工作报告没有直接提及房价，但近期连续两次的降息和不动产登记工作的展开，让业内对于今年楼市的走向一直争论不断。事实上，国务院总理李克强在政府工作报告中明确提出，稳定住房消费，坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求。

　　DTZ戴德梁行董事、华东区综合住宅服务部主管伍惠敏认为，稳定住房消费，是拉动国民经济的支柱。政府并不要房价跌，而是希望房价稳定上升。这项政策出台是给购房者一颗定心丸，这无疑对房地产行业有利好的影响。房地产市场将伴随暖春的气温呈上扬曲线，该趋势将持续整个2015年。

　　调控细分 政策或向三四线城市倾斜

　　从政府工作报告再提稳定住房消费，坚持分类指导政策来看，未来将分区域、分产品结构两方面进行分析指导。三、四线城市将出台倾斜性政策尽快去库存；一、二线城市，由于库存压力相对较小，政策放松的口径相对小于三四线城市。

　　而从产品结构来说，对于中低端自住产品，除了采取公积金贷款调整、信贷调整，甚至可以用到上海十年前使用过的政策——退税，来刺激住宅消费；对于高端改善型为主的产品，本身在市场上的供应占量少刻采取交易环节上采取收税，取代限购行政调控。

　　伍惠敏认为2015年底前，或还有两次降准，稳健的货币政策将有进一步宽松的余地。房价绝对值每年是上升的，但是对购房者来说，更多的是基于对未来房价走势预期相对值来决定是否购买。

　　限购有望取消  2015楼市仍将上涨

　　DTZ戴德梁行董事、华东区综合住宅服务部主管伍惠敏分析指出，对于目前还有限购措施的城市来说，有取消或放松限购可能。这样的结论基于两方面假设：第一，在不取消限购的情况下，可能对首次非上海籍的首次购房者，他们的工作年限、社保缴纳年限会放宽。对第二套改善购房首付比例以及贷款利率会降低。第二，如果限购取消的话，建议对高端住宅如刚才所说的借鉴台湾做法，征收15%的豪宅税，用市场机制来调节高端住宅需求。

　　豪宅总是在市场走低的时候抗跌，在市场走高的时候起拉升作用。中国住宅市场有政策带动左右，而目前国家政策总体的目标是保民生发展。对此，伍惠敏认为，2015年相比2014年会有上涨的行情。从现有数据来预测：2015年中、低端刚需住宅的房价涨幅在10%左右，高端改善型住宅的房价涨幅在5%-8%。

　　不动产登记暂行条例推出  上海楼市长期被看好

　　对于新实施的《不动产登记暂行条例》对楼市和个人分别的影响，伍惠敏分析指出，短期来看，《不动产登记暂行条例》对楼市的影响不会很大，对个人购房者的影响更多集中在心理层面上，会起到威慑的作用。根据该条例，未来，多套房的拥有者在买入卖出等交易环节都要付税。新出台的不动产登记将加大房产持有及出售环节成本。房产税要在全国范围内推广，至少需要2-3年时间来完成所有的条例登记工作。所以，就上海来说，房产税至少要在2-3年后才会有调整。

　　据DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务部数据显示，2015年1月，上海商品住宅市场成交均价为2.88万元/平方米，环比减少5.1%同比增加11.9%；2月恰逢春节房价淡季，成交量下降，但成交均价却上升至2.94万元/平方米，环比增加2%，同比增长14%；今年楼市将会得到政府的扶持，从已经出台的利率下调政策，2月底的降息，二季度放存款准备金，以及未来对改善型住宅2套房首付比例的下降预测等方面来看，都是利好的因素，相信伴随着天气不断变暖，3、4月楼市将继续“升温”，在量价上都有所突破，对购房者的心理层面将有积极的作用。未来，上海楼市长期将被看好。

　　2014年推盘前期去化量较好的刚需中低端产品，因为开发商资金回笼不错，预计在2015年第二季度会进行价格上调；对于高端住宅楼盘，2015年开发商会选择通过微幅调整和收紧折扣的形式来实现提价。

　　对于有购买能力的购房者而言，中环以内的住宅有较大的保值增值空间，伍惠敏认为，目前持有一套房产的购房者，可以购买第二套房，目前持有两套及以上房产的购房者，考虑到《不动产登记暂行条例》可能导致的成本增加，可以考虑通过置换来改善和提高住宅品质。对于高端公寓而言，市中心核心板块如，黄浦和静安等仍然是2015最具有价值和潜力的板块；中环以内有一定品质的中端住宅需求旺盛。对别墅而言，2015年，伴随着大虹桥核心商务区的起飞，周边传统别墅板块如青浦徐泾板块将被继续看好。