“中国商业地产黄金十年之记录·变革”：购物中心篇

　　2004-2014年中国商业地产黄金十年，一线城市商业地产蓬勃发展，从快速开发到打造高品质作品，这一路上崛起一代又一代城市商业地标，细细研究，我们可以发现它们记载和描绘了一座城市商业地产的演变历史和发展轨迹。看北京的APM购物中心、世纪金源购物中心、新中关购物中心、世贸天阶、蓝色港湾、侨福芳草地；上海的力宝广场、中海公园龙之梦、港汇恒隆广场、国金中心、环贸IAPM，静安嘉里中心、月星环球港；广州的天河城、中华广场、丽柏广场、正佳广场、太古汇白云万达广场，深圳的万象城、金光华广场、福田COCOPAR、海岸城、益田假日广场、KK mall华润1234space等，它们恰巧赶上了中国商业地产黄金时期，成就了社会、成就了自己，也成就了企业。下文是赢商网编辑整理的上述标杆购物中心案例：

　　北京：

　　北京apm购物中心

　　开业时间：1999年

　　定位：北京最多元化的潮流据点

　　前身新东安百货，2008年香港新鸿基地产接手，更名为北京apm购物中心。定位为北京最多元化的潮流据点，招揽时下最为流行的品牌做主力店。不仅让顾客能在这里找到自己喜欢的东西，而且通过鲜活的品牌组合，让购物中心保持新鲜感，让消费者的好奇心和探寻感得到满足。北京apm逐步构建了一套361°服务体系，开始向极致体验的购物中心升华。打造了全国首家购物中心iBeacon技术，为其带来了充满新潮气息的想象空间。北京apm转型成效是显著，2014年第一季度客流量较2013年同期增长30%，营业额较2013年同期增长了25%。

　　世纪金源购物中心

　　开业时间：2004-10-1

　　定位：北京最大的购物休闲综合体

　　北京世纪金源购物中心总面积56万方，2004年开业，成为当时全国乃至东南亚最大的购物中心。世纪金源Mall以空间大，车位多，东西齐，地下有汽车展厅可逛等特色吸引消费者。通过新燕莎和贵友两家商场分别把住两头,一头高端,一头中端，通过这种规划使两家既竞争又合作,共同聚拢人气。

　　世纪金源商业管理团队从了解顾客的消费习惯，到不断调整购物中心的规划布局，在摸索中成长和成熟。历经3年经营，2007年首度扭亏为盈。2009 年，开业五周年时，被美国《福布斯》杂志评为“全球购物中心十强”。2010年以后，世纪金源购物中心自主开发了“优食汇”、“童兜天地”、“青苗荟”、“优街区”涉及餐饮、儿童、教育业态及特色街景“MALL中MALL”的自有商业品牌。2011年到2012年，对建筑外立面和五层餐饮街区进行了全面装修升级，十年时间，从一座备受质疑的“空城”，到汇聚时尚、人潮涌动的“繁都”，开拓出一条适合中国的大型购物中心的发展之路。

　　世贸天阶

　　开业时间：2006

　　定位：时尚文化中心和最前卫、最具活力的商业天堂

　　过去十年，商业地产主要还是集中在一线城市发展，每个地方都发展有那么几个属于自己城市的商业地标，例如北京的APM购物中心、新中关购物中心、世贸天阶；上海的港汇恒隆广场、国金中心、月星环球港；广州的天河城、正佳广场、太古汇，深圳的万象城、福田COCOPARK，海岸城等，它们恰巧赶上了中国商业地产黄金时期，成就了社会、成就了自己，也成就了企业。

　　新中关购物中心

　　开业时间：2006-10

　　定位：中高端的年青、时尚路线

　　新中关购物中心规模12万方，商业面积 4.7万方，是由购物中心、写字楼、酒店式公寓组成的综合体。是京西首个与地铁交汇站相连的体验式购物中心，以18-30岁的周边写字楼白领、员工和学生等为消费人群，定位上走中高端的年青、时尚路线。新中关着力打造FUN的购物理念，其内容包括F=fashion（时尚） ；U=unison（和谐） ; N=nature（自然）。

　　7年间经过持续"大小"调整，目前新中关选择做"小而精"，从娱乐、影院、休闲会所，再到服装、化妆品、餐饮、精品超市。根据中关村商圈消费人群的定位，放弃了儿童业态，同时也放弃了以商务为主的餐饮、服装等品牌商户，选择了年轻人欢迎的时尚品牌。业态品牌以全面、精致消费为主，打造主题性购物休闲场所。在经过七年的不断调整与运营中，新中关已经实现了盈利。

　　蓝色港湾

　　开业时间：2008-12

　　定位：生活式购物中心

　　SOLANA蓝色港湾占地13万方，地处北京经济最发达的区域，所在区域日均人流量超过32万人次。 主力消费人群是在半径5公里以内生活和工作的高档消费人群，并且将25岁-49岁的人群作为项目的主要客群。定位为国内首座Lifestyle Shopping Park，引进全球第六代商业模式，充分发挥了其区位环境优势并准确诠释了“家庭消费模式”的全新商业理念。最大特点是将丰富业态与顶级环境资源相融合，以完全开放式的购物空间为城市中的精英群体营造闲适轻松的购物氛围，是都市水泥森林中的一处稀有风景。另外，“8”字形自成回路的内部街道系统，使顾客可以快速转换购物空间，增加可选择性。蓝色港湾抓住儿童市场发展机遇，注重儿童品牌引入，开辟出2万平方米的儿童城，并尝试将儿童业态与零售进行更加紧密的结合。蓝色港湾在商业业态的配置上考虑到了所有家庭成员的爱好及需求，让到达SOLANA每一个家庭的成员们都将在SOLANA找到属于自己的休闲方式。据悉，蓝色港湾开业后虽然人气有所增加，但经营并不理想。

　　侨福芳草地

　　开业时间：2012-11

　　定位：艺术文化主题购物中心

　　紧邻北京CBD核心地带，总面积20万方，购物中心5.6万方，是一座集顶级写字楼、时尚购物中心, 艺术中心和精品酒店于一身的创新建筑。致力打造多元的商业及文化休闲综合体，成为北京风格时尚与高品质的新复合生活板块。

　　芳草地拥有500多件艺术作品，一道2000平的公共艺廊，营造着浓厚又轻松的艺术氛围。侨福芳草地将环保与奢华完美结合，刷新了北京地标的新理念，并带来高端地产行业新一轮的绿色革命。艺术主题的购物中心不再用商品吸引消费者，通过文艺美，将消费者引入卖场，从而形成消费。从2012年9月试营业阶段，将近1万人次的人流量，历时8年打造的侨福芳草地，回本的预测时间将在15年甚至更长。

　　第10届商业地产节4月10日广州隆重开幕

　　由中国商业地产第一门户——赢商网，联合中国最权威的商业地产研究机构21世纪中国商业地产研究院等发起主办，中国商业地产行业年度中国最高规格，最具影响力的零售业与商业地产界年度盛典节日——“第十届中国商业地产节”，将于2015年4月10日在广州南丰朗豪酒店隆重开幕!

　　咨询报名热线：020-62223368、020-62223381 

　　想要了解更多活动信息，请关注：http://huodong.winshang.com/2015/

　　上海：

　　上海力宝广场

　　开业时间：1999

　　定位：时尚街区式购物中心

　　上海力宝广场位于上海市黄浦区最奢华的商业街淮海中路上，总建筑面积约1万平米，整体风格简洁现代。大厦由四层裙楼商场及三十九层办公楼组成，是集甲级办公楼、购物、餐饮为一体的商业综合体。四层的购物中心里入驻了众多锚点国际奢侈时装手表品牌和知名餐饮服务商家，其中包括路易威登，杰尼亚和帕玛强尼。尽显超凡气势与尊贵品位，成为上海心脏地带新地标。

　　上海力宝广场于2011年及2013年分别对商场南、北立面、写字楼南、北立面进行升级改造。2013年10月，力宝华润出售上海力宝广场，获利约1.69亿港元。

　　港汇恒隆广场

　　开业时间：1999-12-28

　　定位：奢侈品地标

　　港汇恒隆广场总建筑面积40余万平方米，统合商业贸易，现代化写字楼，商务套间及住宅三大功能。港汇恒隆广场为大型购物中心，港汇中心为双塔型甲级写字楼，港汇恒隆广场服务式公寓为高档涉外酒店式公寓。商铺营业面积7万余平方米。经过十余年的发展，港汇恒隆广场已成为上海著名地标性建筑之一。

　　2011年3月，港汇广场易名为“港汇恒隆广场”。港汇恒隆广场较比恒隆广场入驻品牌档次稍低，自开业以来其租金稳步增长，平均增长率超20%。业态每年均有调整，逐步向高档标准调整。

　　中山公园龙之梦

　　开业时间：2005-12-18

　　定位：一站式shopping mall

　　龙之梦购物中心是上海西区的重要交通枢纽，商业面积22万㎡。开业之初，龙之梦选择以自主经营为主，计划引进国际一线品牌，结果并不成功，位置空缺，一些小品牌也支撑不住纷纷撤离。于2006年起，龙之梦开始进行大换血，最初由龙之梦自营的百货、超市、书城等八大业态，如今基本被品牌主力店与专卖店所替代。

　　目前，龙之梦四大业态，以零售为主，其中餐饮娱乐比例已占到40%左右。龙之梦购物中心作为整个综合体最为核心的部分，从体量上可谓是上海乃至全国最具规模的购物中心。 2013年统计数据显示长宁龙之梦业绩超30亿元。

　　国金中心

　　开业时间：2010-4

　　定位：打造国际高端品牌入驻数量最高的国内商场

　　上海国际金融中心总投资额80亿港元，总楼面面积逾37万平方米，包括甲级写字楼、酒店、公寓及商场的综合大楼，其中商场总面积超过 11 万平方米。与金茂大厦、环球金融中心，三大地标形成“鼎立”的恢弘气势，国金中心则堪称陆家嘴最大的综合地产项目。

　　上海国金中心商场(IFC MALL)有香港IFC的翻版之称，汇集了全球最顶级品牌，世界级旗舰店；国际星级食府；豪华电影院。商场2010年4月底开始试营业，当时商场已获全部承租，共有超过一百七十个国际顶级商户签约进驻。业态一半左右是零售，30％是餐饮，其余为超市、电影院等，15％的品牌是第一次进入内地市场，40％左右则是第一次进入上海。

　　环贸IAPM

　　开业时间：2013-8-5

　　定位：时尚潮流购物新地标

　　环贸IAPM位于浦西淮海中路陕西南路商业区，面积逾12万平方米。借鉴香港apm商场的成功营运模式，主打“夜行消费”的新购物理念。与一般的商场不同，iapm项目定位于建造上海首个主打“夜行购物消费”概念的“夜行商场”。开创了沪上行业先河，弥补了“夜间消费”空白。

　　IAPM较好的融合了“高端”“时尚”与“潮流”元素，通过建筑设计及零售品牌的针对性规划，使项目成为淮海中路的标杆性商业项目。

　　静安嘉里中心

　　开业时间：2013-7-12

　　定位：打造全新“尚城”生活方式

　　静安嘉里中心是上海静安区的首个大型综合项目，也是嘉里建设在上海重头项目，位于上海市黄金地段，总建筑面积达45万㎡，商场面积8.6万㎡。静安嘉里中心以中高端国际时尚潮牌为主，国内品牌相对较少，与芮欧百货高端品牌以及久光百货大众品牌进行错位竞争，20多个国际时尚潮牌选择此地作为其在国内的首店。目前，已超过久光、芮欧百货成为静安寺商圈核心商业，欲打造全新“尚城”生活方式。

　　月星环球港

　　开业时间：2013-7-5

　　定位：全业态城市中心，潮流、高端

　　上海“环球港”为月星集团“环球港”系列首个面世项目，该项目总建面达48万平米，商业面积近32万平米，高级办公楼12万方，五星级酒店面积月4万方，以特大型综合购物中心为主题，拥有500余家商铺，超1000个品牌。选址地铁汇聚交通便利的闹市区，差异化定位，打造非传统的文化综合体。项目由英国著名Chapman Taylor建筑事务所设计，是国内唯一欧式风格的shopping mall，外形酷似一艘起航的巨船，寓意在上海打造“海上‘船’奇”。

　　广州：

　　天河城

　　开业时间：1996-8-18

　　定位：中国第一商城

　　天河城地理位置优越，坐落于广州城市新中轴线上，于1996年 8月18日正式开业，是中国大陆最早的SHOPPING MALL之一。天河城总投资12亿元人民币，占地4.1万平方米，建筑面积达16万平方米。

　　天河城是一座规模宏大、功能齐全的现代型综合购物中心，经过十多年的经营，被誉为“中国第一商城”。名符其实地“把北京路搬进了天河城广场”，在广州开创了一种全新的消费理念，把广州的商业提高到一个新水平。日平均客流量已达到30万人次，节假日客流量更多，最高一天达81万人次。天河城去年实现销售额55亿，与2013年58亿元相比下降5.2%。

　　中华广场

　　开业时间：2000

　　定位：具时尚感的大型购物中心

　　中华广场商场建筑面积17万平方米，写字楼建筑面积12万平方米，是一座融大型综合购物中心和甲级写字楼为一体的广州市标志性建筑。商场内楼层功能明晰，商品结构齐全，名牌产品云集，集购物、饮食、娱乐于一体。负一层（富一城）汇聚CK、TOMMY、MONGO、THEME等众多国际时尚名牌服饰，著名运动休闲服装用品，名贵珠宝首饰及现代家用电器。在负二层至负四层，是配备1200多个机动车位的大型自动化停车场。

　　目前日平均客流量达30万，每逢黄金周更高达70万人次，出租率96%，是广州市乃至广东省家喻户晓、最受欢迎的购物中心之一。

　　丽柏广场

　　开业时间：2004-1-7

　　定位：世界顶级品牌的T台

　　丽柏广场座落于广州环市东路黄金商圈，以LaPerle的法语译音命名，丽柏广场位于越秀区环市东路367号，广州花园酒店正对面，总建筑面积约1万平方米，2004年正式开业，是广州第一个面世的奢侈品商场，也是当时华南地区顶级品牌最为集中的高端商场。虽然占有开业先机，并一度成为广州乃至广东的奢侈品聚集地。

　　但是在太古汇开业之后，大部分客流都从丽柏广场转移到太古汇，而主打奢侈品折扣店的海印又一城奥特莱斯也分流了部分消费，丽柏广场处于比较尴尬的位置，高端大型商场有太古汇，奢侈品折扣店有海印又一城奥特莱斯。

　　正佳广场

　　开业时间：2005-1-15

　　定位：家庭时尚体验购物中心

　　正佳广场位于天河商圈核心位置，毗邻天河城，购物中心面积30万㎡，地上7层，地下2层半。今年刚好开业十年，定位经过多次调整，从开业之初的“亚洲体验之都”到2010年宣布为“家庭时尚购物体验中心”到现在的“家庭时尚超级体验中心”。正佳广场未来将推出的4000平方米当代艺术中心，以及10000平方米的水族馆，再到夜市的探索。

　　购物中心日均客流量超过80万，可供40000人同场同时消费，每年吸引世界各地200万个家庭到场，其中珠三角及港澳、境外旅游团体占45%以上主力消费层：3至60岁，新世代家庭，东南亚旅游团体。正佳广场去年实现销售额64亿元，与2013年62亿元相比增长3.2%。

　　太古汇

　　开业时间：2011-9-23

　　定位：广州高端购物中心

　　太古汇位于广州市天河中央商务区核心地段，总楼面面积约35.8万平方米（不含文化中心），由一个大型购物商场、两座甲级办公楼、广州首家文华东方酒店及酒店式服务住宅、一个文化中心构成，共有718个停车位。

　　太古汇内云集逾180家知名品牌，由全球一线品牌精品、国内外品牌时装、家居生活用品，到精致美食佳肴，均一一呈现。其中70%为国际品牌、30%为国内品牌，逾70个品牌为第一次进驻广州，多个国际知名品牌在此设立旗舰店或概念店。太古汇去年实现销售额31亿元，与2013年27亿元相比增长14.8%。

　　白云万达广场

　　开业时间：2010-12-17

　　定位：万达广场中第一个A级旗舰店

　　广州白云万达广场总投资50亿元，是万达集团已开业和在建的60多座万达广场中第一个A级旗舰店，更将被打造成广州商业地产中的NO.1。项目内容包括商业中心、五星级酒店、城市步行街、甲级写字楼等。商业中心总建筑面积17.4万平方米，引入万千百货、沃尔玛、万达影院、国美电器、大玩家超乐城、大歌星量贩KTV等主力店。餐饮区面积超过1万平方米，引入餐饮品牌20多个，涵盖各种菜系。

　　白云万达广场还有一大景点就是耗资1亿元制作的面积达1600平方米商业天幕，它为整条商业街带来富于梦幻色彩和时尚品位的声光组合，成为一座吸引人潮的国际级奇观。

　　深圳：

　　万象城

　　开业时间：2004-12-9

　　定位：深圳最顶级、奢华购物中心

　　深圳万象城，是华润中心的购物及娱乐中心，是深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的大型室内购物中心，总建筑面积达18.8万平方米。开业十年来，万象城时刻保持市场警觉，不断调整商场内品牌及业态组合以满足不断变化的消费需求。万象城品牌调整、业态升级可归纳为以下两方面：一方面是增加整个购物中心业态丰富度，另一方面努力打造场所体验感。

　　万象城整体业态调整主要呈现出以下特点：娱乐、零售、餐饮三者的相对比例从2008年的9:67:24变为2013年的12:67:21，娱乐的相对比例随着嘉禾影院的扩建小幅上升，餐饮的相对比例则相应小幅下降。总的来说，2008-2014年万象城的零售业态比例依然较高。 2014年，万象城以61亿营业额荣登本地购物中心榜首。

　　金光华广场

　　开业时间：2004-11-20

　　定位：国际购物广场

　　金光华广场是深圳第一家与地铁无缝连接的国际购物广场。此项目占地1.8万平方米，营业面积12万平方米。

　　金光华广场,曾经是离资本主义最近的商场,离香港最近的地方,也是因为有了这个地利,它也是最早吸收香港商品及运营经验的商场,现在应消费的变化,它的业态也逐渐从单一百货向购物中心转变。

　　17部“太空穿梭”电梯，60部自动扶梯，89套数字化多媒体影音系统及近百平米的大型LED显示屏，共同构成了金光华广场动态魅力的精髓；独有16米与地铁无缝连接之超宽通道直达广场地下二层，地铁上盖商业尽享交通带来的便利。

　　福田COCO PARK

　　开业时间：2006-9-30

　　定位：公园版情景式购物中心

　　福田COCO Park，总建筑面积8.5万平方米。是深圳首家公园版情景式购物中心，也是中国首家“内街”式购物中心。COCOPark强调以“公园”休闲为主的商业购物中心。

　　福田COCOPARK在软硬件配套上一步步完善。2009年下半年，福田COCOPARK重新规划12条折叠式商业内街，按南北两大片区，分别打造“时尚牛仔”、“运动数码”、“温情内衣”、“韩国风尚”、“国际潮流”五大主题街区。如今，福田 COCOPARK五大主题街区已彻底成型。

　　2013年，根据深圳市商场三业态结果对比显示，福田COCO Park获得2013年购物中心满意度得分排名第一。

　　海岸城

　　开业时间：2007-12-16

　　定位：年轻、时尚购物中心

　　海岸城总建筑面积约30万平方米，其中购物中心约12万平方米，由东座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成，是目前深圳西部规模最大的综合型商务、商业项目，也是深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心，更是迄今为止深圳市最大的室内购物、休闲、娱乐中心。

　　海岸城购物中心建筑特色鲜明：南北双广场南北呼应分散人流量，双步行街创造更通达的人流空间，双首层引发流动商机。

　　2013年，海岸城进行全新的规划，楼层定位越来越清晰。另外海岸城还有一个真正的艺术空间，这就是位于海岸城四楼的高端VIP私享会所海岸会，这是一个集VIP接待、主题沙龙、时尚发布、艺术展厅等功能为一体的专属会员休闲空间。

　　益田假日广场

　　开业时间：2008-8-30

　　定位：国际化体验式购物中心

　　益田假日广场开业于2008年，是中国首家国际化体验式购物中心，地处深圳华侨城，紧临深南大道，是深圳唯一拥有双地铁站厅的地铁上盖物业。华南地区最早引进快时尚的购物中心，也是目前深圳快时尚最多的购物中心。

　　益田假日广场具有1.2万平方米的下沉式生态广场、尽显体验特色的购物中心，融合蜚声全国的主题公园群落、深圳经典的国际人文氛围，系实至名归地成为深圳的“城市客厅”。

　　KK mall

　　开业时间：2010

　　定位：国际时尚精品购物中心

　　KK mall，商业建筑面积达83500平方米，共五层，整体建筑形态完美，功能设施均达国际水准，基于深圳地标建筑、周边高星级酒店、写字楼众多，数十万等高端消费群集中、谋求差异化特色经营等特点，KK mall定位于“国际时尚精品购物中心”，致力于打造一个以集国际顶尖品牌及各种高端消费业态于一体的高品质国际购物中心。

　　华润1234space

　　开业时间：2013-10-31

　　定位：时尚潮人生活馆

　　华润1234space项目是华润置地继万象城之后的又一全新商业综合体产品,商场定位结合了万象城的品质与轻奢的潮人概念，致力为80、90乃至00后创造出一个全新的时尚潮人生活馆，因而得名“迷你万象城”。

　　项目以时尚、精致、年轻品牌为主导，并引进了众多颇具特色餐饮品牌，以期为深圳的80、90乃至00后创造出一个全新的时尚潮人生活馆。