暮色中国：老龄化市场需求扩大 房企抢跑养老地产

　　越来越多的企业开始进入银发市场。近日，高力国际发布了《暮色中国：养老地产市场之契机》一份报告中阐述，在中国，曾属政府单方面管辖的养老地产市场，正成为私营房地产发展商及投资者的潜在开发领域。根据联合国人口署数据，中国业已进入老龄化人口快速增长阶段，65岁及以上人口数量将于2025年达到2亿，2050年将突破3亿。

　　然而，中国现有养老物业存量较为有限且品类相对单一。在意识到解决养老物业严重匮乏的一种途径是政府与社会力量需共同参与后，中央政府出台了若干政策，以吸引境外投资者及国内私营企业进入养老地产市场。

　　2015年2月底，政府重申了对发展养老产业的支持，推进民间资本参与养老产业优惠措施的落实。这一最新公告反映了我国政府发展这项社会事业的长期策略。

　　高力国际研究发现，对发展商及投资者而言，市场存在大量发展机遇，尤以中国一线城市为甚。在北京、上海及广州这三大城市中，65岁及以上人口数量高于全国平均水平，并逼近美国、英国及日本的水平。同时，一线城市家庭人均可支配收入较高，通常为独生子女家庭，且对医疗护理的要求相对较高。这些因素将共同推动未来数十年内市场对养老物业的强劲需求。

　　然而，这一细分市场在广义房地产市场中仍处于起步阶段。尽管一些发展商和投资者已尝试了多种商业模式，最青睐的盈利模式尚未出现。

　　高力国际回顾了北京和上海当前养老地产行业的政策环境及盈利模式等因素，以辨别市场机会；并对美国、英国及日本的案例进行总结与研究，从而为中国养老地产行业的发展作出启示。

　　中国的养老地产行业仍处于发展初期，市场参与者正在尝试多种商业模式。养老地产项目的运作可大致分为三个环节：投资、开发及运营。在前述案例中，单一市场参与者往往包揽了两个或更多环节。但预计在未来，各个环节中市场参与者角色的划分将愈加清晰，多个市场参与者将合作完成一个项目。

　　这与酒店的运作相类似，投资者提供资金，发展商购地并施工建设，第三方管理机构负责后期运营。保险机构具备庞大的资金储备，并且可以接受较长的资金回报周期，因此最适合参与投资环节；房地产发展商在获取土地、了解市场、以及项目建设及销售方面具有不言而喻的优势，较适合参与开发环节；而养老服务机构则更适合参与项目的后期运营。

　　这种角色的划分已在一些案例中有所体现。在上海，来自美国的养老地产投资及运营商峰堡投资集团与复星集团合资开发了星堡中环养老社区项目。在北京，发展商远洋地产与美国养老地产运营商Emeritus合作打造了椿萱茂凯健项目，中国人寿系此项目的主要股东之一。此外，发展商万科集团委托了公私合营的养老服务机构亲和源来运营其万科幸福汇项目。

　　高力国际研究部认为，不同市场参与者之间的合作将成为保障养老地产项目的资金来源、建筑水平以及运营质量的关键。因此，包括发展商、养老服务机构、保险机构在内的市场参与者之间存在巨大的合作空间。这三者的成功结合将是打造知名养老地产品牌的一大优势。