万科2015年怎么干：2月份沈阳和成都拿地价格便宜

　　3月15日上午，国务院总理李克强答中外记者问。房地产成为提问头炮。地产大哥万科对2015年的市场判断是什么？前两个月怎么干？接下来又会怎么干？同样是行业内同行关注的焦点。结合李克强总理的讲话和地产大哥万科的做法，微信号地产大哥整理出白话干货版，干货多多，不容错过。

　　金融时报记者：今年政府是否会出台新政策来促进国内房地产市场？

　　李克强： 房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。

　　地产大哥万科怎么干？

　　万科在今年2月份只拿了两块地，分别在沈阳和成都，在一线城市没有下手。李克强总理说，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异。这就意味着地价各有不同，认真找，还真能找到。

　　通过分析这两幅地块，我们试图发现万科2015年对拿地时点的判断及拿地节奏的蛛丝马迹。

　　沈阳地块在黄姑区核心位置，地段非常好，黄姑区本身是沈阳核心城区。从地价上看，楼面价是3000元/平方米左右。对标周边一手房，中粮·隆玺壹号对外实际销售价格13000元/平方米。万科黄姑项目和中粮·隆玺壹号相比较，前者紧挨地铁，后者景观资源好，各有比较优势。但中粮·隆玺壹号目前处于卖不动状态，其市场售价合理性不高。周边二手房成交价格比较真实。该周边二手房源的真实价格是多少？10000元/平方米——11000元/平方米。地价与预期售价比是30%，这个地价并不高。而且，中粮·隆玺壹号定位豪宅，万科沈阳黄姑项目响应克强总理号召，面向工薪阶层，定位自住。

　　万科2月份拿的另外一块地——成都五龙山项目更具有代表性。万科五龙山项目，嘿嘿，是不是很耳熟。早在2010年，万科拿地五龙山一期，楼面地价1500元/平方米，今年2月，万科拿下的五龙山新一期用地却比5年前便宜200元，仅仅1300元/平方米。用地价与售价比计算，五龙山的楼盘市场成交价在8000—11000元/平方米，以市场成交最低价8000元/平方米计算，地价与市场售价的1/6。

　　地产大哥认为，万科今年2月份在沈阳和成都拿地不高且便宜，更主要的是，预期销售有保证。这说明什么？地价并非只涨不降，在一线城市地价上涨至变态的背景下，在“辽阔的祖国”，在非一线城市，还是有一些便宜的好地。不拿着放大镜认真找地，不成。

　　如果联系到2014年，万科在土地市场并没有多少作为，相反，倒是在2013年，万科拿地积极。这又是什么逻辑？或者说，万科的补仓逻辑是什么？

　　从数字上看，2013年，万科拿地的金额占到销售总金额61%，补仓超出年度需求，生猛。但是，2014年，万科拿地却开始羞羞答答，为什么？2014年地价上涨变态了。将万科2013年和2014年两年拿地综合看，拿地总金额比销售总金额是40%，万科补仓处于一个合理水平，或者说，万科TMD又一次抄底成功。

　　那么，今年到底是不是拿地高点？万科的逻辑是，白银时代的标志是，不动产不可能快速升值，房价涨幅将是个位数，甚至是1%或更低。理论上讲，地价走势应该比房价走势更弱。如果房价涨幅是1%，地价应该呈下降趋势，至少不涨。如果地价不降反涨，其上涨速度超过融资成本，一定是亏本买卖。

　　数据显示，2014年四季度一线城市地价处于变态顶点，比一季度上涨40%以上。相反，房价不涨反跌。不合理的现象，必将得到市场自动修复。

　　地产大哥做一个沙盘推演：2014年，开发商重回一线城市疯狂拿地，推高地价。保守型开发商不愿拿地。保守型开发商不拿地，无房可卖，激进型开发商拿地后，如果房价不涨，不敢贸然开发。无房可卖和不敢贸然开发，两股合力导致市场供给下降。形成钻石底。一线城市市场下降的结果是，房价大涨。如果房价大涨，地价又将会人来疯。这就是李克强总理在两会记者招待会上所说的“房地产市场有其自身的规律”。

　　因此，2015年房价走势是，一线城市上半年平稳上涨，下半年房价将大涨。不确定的因素是，如果大涨，将会惹来政府层面忧郁的目光和道德问责，谨防政策调控风险。对于地价，2015年，将不是拿地的最佳时机。上述判断仅限于一线城市。

　　非一线城市，以肖劲肖大大执掌的沈阳万科为例。沈阳今年1、2月份去化率非常高。1月份去化率是130%，2月份去化率是166%。但是，这并不是说沈阳前两个月销售特别好。只能说明沈阳新推盘出现大幅度下降。沈阳销售市场并不好，传导到供给层面，新供货就少，而老存货就会得到消化。沈阳市场接下来的市场表现，外力小，市场温吞如水，并不乐观。

　　By：北京万科2月份签约是4.26亿，去年同期是11.9亿。降幅超过一半。去年2月份北京万科签约差不多占到万科总签约10%，今年占比5%，虽然有春节因素，在万科重点城市2月份销售排名中，北京万科亦靠后。刘肖同学要注意啦啦啦！怎么北京万科2月签约掉得这么厉害？庆庆哥无锡跑马回来了吗？