酒店“联姻”商业地产 合作方式多样选择应因地制宜

　　近年来，国内酒店行业迎来了一轮新的发展契机，众多国际知名酒店集团加紧布局中国。与此同时，随着商业地产如火如荼的发展，越来越多的房地产开发企业也开始关注酒店行业，利用商业地产发展的契机，布局自身的酒店产业。

　　酒店联姻商业地产 二三线城市趋势上升

　　随着二三线城市商业地产的升温，酒店已成为大型综合体必不可少的业态组合。酒店联姻地产，共同占据市场的开发模式如今正全面开花。对购物中心而言，知名酒店在聚集人气、促进商场消费方面具有积极影响。然而，在如今的调控背景下，大量的酒店兴建可能会导致某些城市的酒店投资过热或出现供大于求现象。此时，酒店选择什么样的物业进驻就显得尤为重要了。数据显示，我国目前已拥有了十余万家购物中心。在商业竞争高度白热化的当下，扎堆发展的购物中心已逐渐陷入同质化竞争的困境。而以休闲、娱乐、餐饮、儿童教育等业态组合的体验式购物中心则悄然走红受到青睐。诸多国际酒店管理集团都试图在二、三线城市为中国人量身定制新的酒店品牌。

　　商业项目体量不同 选择酒店因地制宜

　　在商业地产项目开发过程中，对于项目开发企业，何如确定自己开发的项目中是否规划酒店业态，以及选定哪些类型的酒店作为开发主体？首先，我们要了解酒店行业中具体包括哪些酒店类型。酒店作为为宾客提供服务的主要设施场所，因所在不同地理区域的经济结构、自然环境、人文环境等情况也不同，因此酒店在提供的服务和经营定位上就有不同的侧重点，造就了不同类型的酒店。具体酒店类型包括：商务型酒店、会议型酒店、度假型酒店、精品型酒店、经济型酒店和汽车酒店等。 小型商业项目选择酒店业态多为配套物业，酒店类型选择应当以“经济型酒店”为主，在项目商业业态定位时，考虑规划酒店业态主要作为项目商业功能的一个配套，通过基本的酒店住宿服务，丰富项目的商业功能。经济型酒店市场通过近几年的快速发展，市场相对成熟，而且国内外的知名经济型酒店品牌众多，开发企业可以根据自身项目规划定位，选定合适的运作模式及合作方，以保证项目利益最大化。

　　在一些规模10万平方米左右的综合型购物中心，甚至10万方以上的城市综合体项目中，往往根据项目自身商业定位，需要各类品牌商家，以体现项目整体的品牌优势。在此类项目规划中，其酒店业态的定位在功能上满足项目需求外，其品牌也是考虑的核心内容，以满足项目总体定位的品牌需求。因此，品牌性酒店业态的酒店类型选择一般以“精品型酒店”，或者“商务型酒店”为主。作为“精品型酒店”和“商务型酒店”自身具备一定的品牌价值，在符合商业地产项目总体定位的前提下，可以为项目品牌带来良好的品牌协同效应。

　　大型房企复制开发 建立自有酒店产业

　　对于近些年企业发展速度及规模较大的房地产开发企业，以“拷贝”的方式拓展并复制规模相当的商业地产项目时，往往会在项目中共同设置酒店业态。一方面，为了满足项目功能需要和品牌效应的协同发展。同时，大部分企业还将项目的“酒店”部分作为企业自有资产，作为企业战略发展的一部分，提供产业及融资等业务发展的平台。对于此类商业项目中，资产性酒店业态的酒店类型大多以高档次的“商务型酒店”为主。作为资产性质发展的“商务型酒店”，已经不单单是项目中的一个酒店业态定位，它更多是作为企业产业发展的另一重心领域。随着近几年标准的星级“商务型酒店”的发展，无论是开发建设，还是经营管理，都有较为成熟的体系和模式，一般开发企业可以通过规模相当的商业地产项目进行复制开发建设。如新世界、万达、绿地等知名开发企业均在酒店领域开发自有品牌，与自身商业项目有效结合，最终通过规模效应建立企业自身的“酒店”产业。