销售低迷房企业绩承压 保利等地产龙头趁机“圈地”

　　平安证券分析师王琳亦称，在行业持续洗牌之后，从行业销售金额集中度来看，2014年全年TOP10企业从上年同期的13.72%上升至17.19%，增加了3.47个百分点，比2013年的升幅提高了2.51个百分点。

　　2014年上市公司年报披露工作已棋至中盘。截至3月17日，“招保万金”A股四大房地产龙头企业中，“招保”两巨头去年成绩单已经亮相。

　　当天，保利地产披露的2014年年报显示，报告期内，公司共实现营业收入1090.6亿元，同比增加 18.1%，实现归属于母公司净利润122亿元，同比上涨13.5%。

　　其中，四季度实现营业收入568亿元，同比上升18.2%，实现归属于母公司净利润61.2亿元，同比下降0.24%；公司全年结算毛利率为32.03%，较上年同期下降0.13个百分点，毛利率水平基本维持稳定，仅四季度有所下滑。

　　对此，安信证券一位行业研究员对21世纪经济报道记者表示，“公司业绩略低于市场预期主要是受结算进度影响。去年前三季度结算522亿，期末预收款高达1301亿。公司4季度公司销售金额449亿元，同比增22.6%，为公司历史单季销售最高值。

　　“主要原因是年底公司部分高毛利率项目没有能够实现当期结算，而这些项目很可能在2015年实现当期结算。”该研究员称。

　　截至目前，包括保利地产在内，沪深两市累计已有30余家房企已公布业绩快报或发布年报。不过，房地产行业整体依然呈现业绩承压的趋势。

　　平安证券分析师王琳称，受到销售低迷的影响，上市公司尤其是中小公司可结算资源下降，同时费用高企及降价促销使净利润率进一步收窄，公布业绩公司收入平均同比增速仅 6.3%，净利润平均同比为-9.5%，降幅比 2014 年中期扩大 0.6个百分点。

　　其中，新潮实业、万好万家、同达创业3家上市房企净利润均告亏损，全年分别实现净利润-3857.75万元、-1416.73万元和-336.48万元，较上年同期相比，同比大幅下降2179.44%、1988.81%和1596.47%。

　　在保利地产董秘黄海看来，其判断整个市场的回暖进度可能比预期会略慢一点点。“在两会开完之后，随着一些政策导向落地，基本上也没有什么太负面的对行业的影响，甚至是更正面一些的，我们相信市场会呈逐步回暖的过程。”黄海称。

　　投资加码开工下降

　　“有时候，市场的反应也确实非常难去准确预估它，我们判断的趋势没有太大的变化，也即上半年仍然集中在去库存的这么一种格局，下半年可能会比上半年好一些，部分区域的供求平衡之后，整个市场可能会更乐观一些。”黄海称。

　　另据保利地产2014年年报表明，去年公司土地获取明显有所放缓。公司全年新增项目40个，新增土地储备 1231万平米（其中权益建面：861万平米，权益比例69.9%），平均楼面地价3485元/平米，较2013年平均水平（3111元/平米）上涨12.0%。

　　其中，总地价429亿元（权益地价298亿元），占销售额比例为31.4%，远远低于2012、13年的44%和45%。此外，新获取项目中，一二线城市权益面积和权益地价占比分别占到74%和96%，其中一线城市占比分别为22%和35%。

　　中金公司研究员宁静鞭表示，截至目前，公司已经进入全国57个城市，拥有在建拟建项目245个，规划总建筑面积12458万平米，待开发储备5069万平米，以2014年新开工1772万平米测算，可供3年左右开发。

　　“虽然公司2015年投资加速，但料新开工将趋于保守。”宁静鞭称，“公司计划2015年直接投资约1200亿元，较2014全年投资992亿元相比，同比增长约21%，但公司新开工计划仅1500万平米，同比降低15.3%，而竣工计划仅从去年1363万平米略增至今年计划的约1450万平米，同比仅增长6.4%。”

　　“公司2015年计划新开工1500万平米，新推货值1600~1800亿元，加上年底550亿元存货，全年可售货量在 2200亿元左右，以70%销售去化率测算，预计2015年将实现销售额1550亿元。”宁静鞭称。

　　对此，黄海亦直言，“公司制定销售目标是具有一定弹性的。公司方面暂时不会定得太高。”其理由在于，1、2 月份销售整体上给人的感觉不是特别好，在上半年去库存的这种过程可能会比原先预计的稍微长一些，整个市场回暖的迹象也会稍后一点，这会导致现在压缩了全年，即2015 年整个销售的窗口期，至少跟2014年比，少了整整一个月。

　　3月9日，保利地产发布的销售情况简报显示，2月公司实现签约销售面积37.08万平方米，同比下降45.94%；签约销售金额47.15亿元，同比下降39.01%。1～2月，公司实现签约销售面积94.26万平方米，同比下降40.67%；实现签约销售金额120.19亿元，同比下降32.09%。

　　同一天，招商地产亦公布了2月销售情况，公司实现签约销售面积9.75万平方米，同比减少21.56%；签约销售金额12.94亿元，同比减少26.25%。1～2月，公司累计实现签约销售面积29.11万平方米，同比减少38.14%；签约销售金额40.72亿元，同比减少32.81%。

　　“房产增量的需求转化一定需要一些方式方法刺激它，不然就是一个相对比较弱的平衡，因为现在都很清楚是一个去库存的过程，也没有一个增量的资金进场，没有增量的需求进来，那么这个解决起来的时间可能就会被延长了。”黄海称。

　　行业集中度加速上升

　　尽管如此，就整个房地产行业而言，具有品牌、管理和资金优势的龙头房企仍在持续扩大市场份额，行业集中度呈加速上升态势。

　　以保利地产为例，2014年公司市占率出现逆市提升。公司2014年全年共实现销售面积1066.6万平方米，实现销售金额1366.8亿元，同比分别增长0.21%和9.09%。市场占有率约1.79%，较上年增加了0.25个百分点。

　　平安证券分析师王琳亦称，在行业持续洗牌之后，从行业销售金额集中度来看，2014年全年TOP10企业从上年同期的13.72%上升至17.19%，增加了3.47个百分点，比2013年的升幅提高了2.51个百分点；TOP20及TOP50企业同比也分别提升了4.27个百分点和5.42个百分点，提升幅度加大。

　　对此，东华实业董秘蔡锦鹭当天也对21世纪经济报道记者坦言，当前，不少中小房企感觉越来越难做，今后的分化也会越来越大。“现在，我们身边不少同行已在考虑转型，准备退出房地产业。也有朋友建议公司尝试转型。”蔡锦鹭称，“相比之下，二、三线城市开发商所受影响更大，压力也更大些。”

　　而黄海表示，公司房地产开发以一二线为主，感受就不是特别明显。“三四线地产至少在目前的周期不具备特别大的吸引力。因此，肯定是得经济辐射到的、都市圈辐射得到的区域机会更大些。”黄海认为。