地产黔言沙龙实录：半“蓝海”中的贵阳商业地产

　　（赢商网贵州站 徐成 张家丽 周启伦 整理报道 图/姜基海）赢商网贵州站、盛联商业机构与世纪曙光传媒联合主办的首期赢商• 地产黔言城市沙龙已于3月24日圆满落下帷幕，但是贵阳商业地产未来的迷雾正慢慢弥散开来。贵阳商业地产前路好不好走？向哪走？怎么走？6位贵州商业地产大咖围绕着这些话题阐发自己的思考，为每一个心系贵阳商业地产的人建言献策。为此，赢商网贵州站根据6位嘉宾在地产黔言城市沙龙的发言录音进行了整理，奉上嘉宾发言“干货”，与大家分享。该内容将在赢商网贵州站微信公众号上同步推出，欢迎各位读者搜索+关注。

　　发言嘉宾：贵州商专房地产研究院主任 朱华

　　观点

　　★商业地产承受的资金压力非常大，很多商业地产做到最后是把现金做没了，把市场做大了。

　　★最近我和一些银行行长接触的时候，他们特别地指出在地产行业要警惕两个领域：第一要警惕工业地产，第二要警惕商业地产。

　　★2012年年底，我跟我的一个朋友写了一篇文章，题目叫《满城都是综合体，遍地都是工业园》，讲了一点，综合体中特别是商业这块也跟工业园一样非常泛滥。整个贵州省的人口，或者说城市人口是承载不了这么多的综合体，必然有很多综合体或者很多商业项目肯定会因此没落或者是边缘化，存活下来的也是在这样的过程中要被PK掉。

　　★贵州商业其实是在很盲目的发展。

　　★贵州的商业地产应该还是有发展空间的，但是不能用传统的模式去做，而是用现代的体系去做，去构建一个新的体系。

　　沙龙发言（以下内容根据嘉宾发言录音整理，未经嘉宾阅核）

　　市场做大了 现金做没了

　　感谢敖总，感谢莫总给我这个发言的机会，说实话诚惶诚恐，真正意义上的商业项目我没做过，我只能说借今天这个机会谈一下自己的一些浅薄的感受。

　　我接触地产是06年，在2010年以前别人问我是干什么的，我都挺直胸，我说我做地产的，不可一世；然后2012年以后别人问我说我做啥的，我说（放低声音）我做地产的，(头低下来了，笑）。为什么呢？就是市场的变化。商业地产是地产的一个分支，它也逃离不了一个大的环境的变迁和发展。我就讲一下我自己的感受，那么我说我打的可能不是强心剂，我谈的可能就是你们讲的第三个备选答案“潜力股？强心针？还是安慰剂？”站在我的角度我说心里话真不是滋味。

　　06年我接触的第一个商业项目是遵义的一个老板，（项目投资）大概有一两个亿吧，做了七十万平米的一个项目，其中做了四十万平米的商业，当时住宅只卖一千七百块一个平方，生产成本一千五百块一个平方，他发现他越做，现金就越没有。然后他拿去抵押，前期还可以抵押一点，后期就做不动了。那么这种项目在我们贵州省，特别是在地州市，我们发现了地产行业的一个状态，就是我们每个地产商出来都是亿万富翁，一个亿十个亿甚至几十个亿，但是基本没有什么现金，或者很少。今天我要讲的一点就是，商业地产承受的资金压力非常大，因此很多商业地产做到最后是把现金做没了，把市场做大了。

　　警惕商业地产

　　上个星期我和一些银行的行长接触的时候，他们说现在要警惕几样东西：第一要警惕工业地产，第二要警惕商业地产，在地产行业里特别地指出了这两个领域。现在在很多地州市只要沿街的地都想要做商业。说到这里我很坦诚地讲，在2012年年底，我跟我的一个朋友写了一篇文章，题目叫《满城都是综合体，遍地都是工业园》，讲了一点，综合体中特别是商业这块也跟工业园一样非常泛滥。也就是说整个贵州省的人口，或者说城市人口是承载不了这么多的综合体，必然有很多综合体或者很多商业项目肯定会因此没落或者是边缘化，存活下来的也是在这样的过程中要被PK掉，十之八九会在这样的环境，特别是在大数据和电子商务高速发展的今天被淘汰。

　　昨天（3月23日）我看到马云在法国访问的视频，说到产业在大数据时代高速的变革和变迁。实际上商业也非常需要这样的变革，但是实际上贵州省的市场跟不上。贵州商业其实是在很盲目的发展，我能感觉到这样的发展压力很大。我再举一个例子，我跟黄伟先生一起在保利的时候，我们在一个项目论证会上谈到，中铁建在国际城那边拿了块地，要论证拿这块地干啥。做住宅？那边有花果园，后面还有其他项目，还有未来方舟，住宅不能搞。搞写字楼？花果园有两百万平米写字楼。搞商业？花果园也搞了一大堆。我们统计了一下，整个中华路，从中华北路到中华南路商业总体量加起来总共约50万平方米多一点，也就是说这50万方商业支撑了贵阳100多不到200万人口近30年的发展。

　　我们上次搞了一个小沙龙，我们统计了一下，就参与那个沙龙的十个房开商正在开发的所有土地加起来总共150平方公里，项目总建筑面积接近1个亿，其中有很大一部分是商业。商业的核心问题还是人的问题，没有人自然就没有消费，我现在感觉商业地产发展速度太快了，跟城市化进程实际上并不同步。这是第一个问题。

　　老传统做商业是不归路

　　第二个问题是近几年以阿里为主导的很多电子商务平台出来之后，使我们的很多商业项目里的实体店受到了很大的冲击。这导致我们不必说商业地产增量能不能消化，消化存量都很紧张。有一天我在遵义碰到一个银行行长，跟我说他们有一个做电器的大商场，商城老板很有实力，有两三万平米的店面，想要贷款五千万。这个贷款要求报到总行去，总行就问了：现在你买电器还进商场吗？他说不进。总行说既然你现在都不去商场了，你凭什么要把款贷给这种企业？他只能说还有一些关联性的业务需要平衡关系，总行说那好可以批两三千万。

　　这告诉我们一个概念，现在的网络技术或者电商平台的技术正高速发展，还有现代物流也同样在高速发展，中国物流行业用了五年时间超过了国外二十年的发展，再加上网络支付技术，在这个大背景之下，现在有很多我们的传统的商业模式和商品的流通模式被颠覆了。那假如说我们还按原来的商业模式来做，那肯定是一条不归路。

　　回过头来说万达现在说在做体验，实际上他们做的还是资产化，他们的很多店是不盈利的，我们现在很多企业投下重金做的是不盈利的项目，它实际上还是做资产，这是一种泡沫。所以说最后我想说的是，假如说我们现在商业还有市场前景的话，它应该是将现代的商业策划和商业设计跟现代的移动互联、大数据以及现代物流高度地整合在一起。我个人认为，实体商业不应该跟电子商务冲突，而是高度地整合。中国老百姓为什么买东西很贵，实际上就是因为流通环节太多，总代理、省级代理、地区代理、区域代理，这些实体商业中实际存在的流通环节在电子商务时代就慢慢地没有了。我认为下一步可能出现的商业发展模式应该是生产厂家在某个体系之下，跟网商平台、实体店和现代物流以及相应的服务体系的整合，而不是孤立地谈某一个领域。

　　我最后表达我的观点，首先，我认为贵州的商业地产应该还是有发展空间的，但是不能用传统的模式去做，而是用现代的体系去做，去构建一个新的体系。第二个观点，对于现在我们一个商业体的组织，我个人认为我们还是需要政府引导，对于增量物业我们必须要非常谨慎。这是我发表的一点拙见。

　　莫榕平：朱主任的发言非常精彩，也吊起了我们的胃口，尤其是朱主任提到商业地产和电子商务高度整合的这个话题，我听了以后也陷入了思考，能不能具体回答一下该如何高度整合呢？

　　朱华：我再提一点，前几天我和一个装饰公司老总一起吃饭，他谈到他们装饰业的一个革新。以前他们还是用传统的方式做装饰、建材和贸易，现在他们跟马云做了一个东西叫做“家装驿站”，将所有的常规户型标准化，网上报价，在某个区域设展点，然后再在现场安装，他只要5%的利润，他实际上要的是金融杠杆。你说他一个装饰公司都跟网络高度整合了，我们商业地产为什么不能呢？实际上这样做大大减少了中间环节，这样意味着装饰行业将要来一次革命。实际上这样的东西也同样会对我们的实体商业产生冲击，因为以前我们的建材、贸易、装饰全部环节都被集成了，他一个集装箱发过来就是一家，他在本地购买的只有水泥和沙。本质上他就是一个大型企业和大型电子商务整合了全部的厂家然后跟进到终端。我认为这就是一种革命，下一步，包括家具建材，未必有太好的发展前景。这就是我补充的部分。

发言嘉宾：北京英特利锦商业投资董事 黄伟

　　观点

　　★大贵阳区域内，或者说黔中经济带这个区域内我们的人口会增加，假定每个人的人均消费是恒定不变或者增长的，自然每年的社会消费品总额是不断增加的，这意味着我们的商业地产和零售行业乃至于一些新增的商业业态的空间更大，能够做得更大。

　　★做商业地产和集中商业一定是要和金融导入相结合，要不谁也玩不了。

　　★贵阳市商业目前是从百货向购物中心过渡的一个转变过程，贵阳市现在要同步与跨越，去弯道超车，去跨越购物中心和生活方式中心两个级次。商业业态的级次的升级，给贵阳是商业地产带来了很多机会，也带来了很多挑战。

　　★电商对传统商业、对实体商业的冲击毋庸置疑，我们一定要高度关注。

　　★贵安新区一定会对贵阳市传统区域产生消费人群和消费额的分流，因为蛋糕就这么大，我们可以关注一下。

　　未来贵州商业地产一定是几家欢乐几家愁，对在场的各位商业地产人士，对于商业机构乃至商业的网站来说这是机会。

　　★现在有几个词最时髦，“众包众筹”“跨界经营”，我们经常看到跨界的把专业的干掉了，所以我很喜欢跨界。

　　★商业地产、产业地产在贵州是半“蓝海”，这个还可以玩，但是已经有竞争了。

　　沙龙发言（以下内容根据嘉宾发言录音整理，未经嘉宾阅核）

　　莫榕平：针对旅游地产这个话题我要隆重请出我以前的老领导黄伟先生就这个话题发表一下看法。

　　黄伟：我希望气氛轻松一点，因为类似的这种沙龙活动我省内省外都参加过很多。

　　我来之前，主办方是给我出了题目的，也希望我来回答。我想谈两个问题：第一个是城市扩容和人口增长对贵州商业地产带来了什么影响？第二个是怎么看旅游地产和养老地产？

　　几家欢乐几家愁

　　根据赢商网提供的数据，贵阳市是人口普查是430万人口，五年后会增加到1200万人口，人口是在高速增长。我们作为三线城市还要进一步发展，强化在贵州省的省会城市的地位。同时，能够结合黔中经济带，结合贵安新区的发展，融入成渝经济圈并共同发展。所以城市的扩容和人口的增长很简单，在大贵阳区域内，或者说黔中经济带这个区域内我们的人口会增加，假定每个人的人均消费是恒定不变或者增长的，自然每年的社会消费品总额是不断增加的，这意味着我们的商业地产和零售行业乃至于一些新增的商业业态的空间更大，能够做得更大，这个是很简单的，这是我的第一个看法。

　　第二点，我个人认为，除此之外，商业物业的级次和业态的升级这一块会带来新的空间。说简单一点，众所周知，现在贵阳市商业目前是从百货向购物中心过渡的一个转变过程。但是现在在一些一线城市里已经不叫购物中心了，叫生活方式中心或者叫生活方式购物中心。那贵阳市现在要同步与跨越，去弯道超车，去跨越购物中心和生活方式中心两个级次。这个给贵阳是商业地产带来了很多机会，也带来了很多挑战。就是我说的商业业态的级次的升级，带给了在座的各位很大的发展空间，这是我说的第二点。

　　第三，电商的冲击，毋庸置疑。那天朱总和世纪金源左总的那场论战我在场，朱总的话大家都很清楚了，左总的话是这个意思：电商相当于空军，传统商业类似于海军和陆军。他说发展到最后，你什么时候发现一个国家空军出现了以后，海军和陆军没有了？这两个人最后谁也没说服谁。但是这个话题很有意思，这也是全国包括我们这些做传统商业的从业者最关注的问题。我认为电商对传统商业、对实体商业的冲击毋庸置疑，我们一定要高度关注。现在最有趣的现象是，很多百货面临一个风险论，我们不难注意到全国大型的百货商场开分店的速度明显减慢，包括快时尚品牌。举主力店的例子，全国超市的开店面积已经降到了6000~8000平方米，还有人开始做精品超市，因为受到电商的冲击做传统超市已经没必要了。这是我们要关注的第三点。

　　第四点，作为一个在贵阳做项目的公司的合伙人，我会关注贵安新区这些新兴区域的分流。贵安新区一定会对贵阳市传统区域产生消费人群和消费额的分流，因为蛋糕就这么大，我们可以关注一下。

　　第五，商业地产供大于求。这里我引用一个数据，大概两周之前，我参与了一个讨论会，星力的前高层提到一个数据，贵州省目前集中商业的总量是150万平方米，其中贵阳市90万平方米，八个地州市60万平方米。未来三年，贵阳市和地州市将各增加300多万平方米，合计700多万平方米。也就是说，要从目前贵州省的150万平米到三年后的800多万平方米，这些数据应该没有统计全，比如说我们公司合作的中铁逸都国际项目就没统计进去。什么概念？150万方变为三年以后的1000多万方！我们想问，现有的150万平方米集中商业活得好不好？肯定活得不好。未来三年增加到1000万方是什么概念？那么贵阳市的商业地产从这五个因素，或者更多的因素，我们提出更多的角度来思考它。那么这个东西归纳起来我觉得有个事情特别好，那就是未来的商业地产一定是几家欢乐几家愁。但是没事，既然几家欢乐几家愁，那么对在场的各位商业地产人士，对于商业机构乃至商业的网站来说这又是机会。

　　没有金融导入 谁也玩不了

　　地产营销算是我的专业之一，我是营销出身，我们说地产营销人员最紧俏的是两种情况：第一卖的很好的时候需要人；第二卖的不好的时候需要有人来给他卖出去。如此，我认为贵阳市的商业人才和商业机构，我们的春天来了。可能这个说法不太负责任，但是对于在座的同仁们，我肯定还是负责任的，对于我自己和我的公司当然也是负责任的。

　　除了这五点，是不是我们还有别的考虑。我想提一个，从国外市场看，从一线城市地产市场看，我们一定不能就地产谈地产，就商业谈商业，我们必须重视金融的导入。做商业地产和集中商业一定是要和金融导入相结合的，要不谁也玩不了。现在只有靠一些开发商，他自己有点实力去持有它，但这是不够的，这是缺乏后续的发展后劲的。还有，拥抱资本市场的问题。我们看看国外的做法。地产项目都是在做轻资产化、做资产的证券化。我们在座的所有的商业运营人才或者机构，我们是做什么的？我们就做一件事，做好商业的运营管理。但是我必须说明一点，我们的运营管理一定是广义的，而非狭义的“定位、招商”的运营管理。

　　贵州是半“蓝海”

　　另外我觉得我没还会有一些机会，产业创新，业态创新，区域创新。朱总在做工业地产和产业地产，实际上工业地产和产业地产属于泛商业地产，这就带来了新的空间。我就不和零售商竞争了，这就是一种可能性，叫做产业创新，包括健康地产、养老地产都会带来新的机会。业态创新我就不用说了。区域创新，我们现在在做一个养老养生基金，养老地产的形式是多种多样的，我一定是需要商业配套的，而且我们知道养老地产分成两个部分：第一、优质的地产；第二、养老运营管理。实际上养老运营管理这块跟我们商业地产很多地方是结合的。近一年左右，养老地产我重点在进行跟进。现在有几个词最时髦，“众包众筹”“跨界经营”，我们经常看到跨界的把专业的干掉了，所以我很喜欢跨界。

　　我现在也分享一下我的养老地产的看法。我和朱总现在有个观点，目前住宅地产是“红海”，我们不玩了；商业地产、产业地产在贵州是半“蓝海”，这个还可以玩，但是已经有竞争了，在一线城市已经是“红海”；养老地产是“蓝海”，但是盈利模式还不清晰，政府政策配套不到位。

　　养老地产方向一定很好

　　我认为现在中国养老地产主要有四种模式：第一、“地养结合”，也就是房地产和养老结合，因为养老本身是不赚钱的，现在很多人不关注它了，现在政府在这块土地还是按照住宅用地和商用地来出让，怎么搞得起嘛，单纯的养老是微利的。所以一定要地养结合，最有代表性的是中国人寿在全国的“三点一线”，比如苏州阳澄湖边的项目，大家可以关注一下，这种还是比较传统的做法。第二种，“医养结合”，在养老地产里面靠我的医院和医保结合，有这样一个数据，在一个人人生的最后10%的时光里会耗费这个人医疗消费的50%甚至更多，那好我就用医院赚钱来补贴养老院，这叫医养结合，代表是浙江杭州的康久医疗。第三种做法叫做“险养结合”，和保险公司结合，这种投资额大，利率低，周期长。我卖了保险就产生利润了，和我的养老产品结合，这个做得最好的是泰康人寿的泰康之家。第四个是会员制，就是我的项目修出来以后我不直接出售的，我卖会员卡，这个最具代表性的是浦东的亲和源，和北京的太阳城是同一批的产品。我和亲和源的高管一起聊，他是08年开业的，大概20万平米，在浦东。到了去年，第七年时间，他告诉我他盈利了，他全年有一个多亿的流水，利润是六十万。目前在贵州，养老地产我还不太敢沾，这个方向一定很好，我们还需要多多研究。这就是会给我们未来商业地产带来新的机会的产业创新、业态创新、区域创新。

发言嘉宾：贵阳万科商业管理公司总经理 莫榕平

　　观点

　　★贵阳的商业处于一个从百货一步一步走过来，但不是裂变式发展的状态。受制于老城区可使用地块，很多理想的商业模式缺乏相应的地块来实现的，包括城市综合体和CBD。

　　★轨道交通首先会将一个城市的经济结构由单核心向多核心推动转变。

　　★轨道交通在目前市场容量如此巨大的情况下，轨道交通还会带来淘汰。它会加速良币和劣币间的互相淘汰，因为这个市场上已经不再允许大体量百货的存在了。

　　★轨道交通带给商业地产最重要的一个点就是“便捷”，便捷的交通带来的商业价值是巨大的。

　　★轨道交通带来的最大的变化就是时间成本的变化，时间的高效利用，这才是最大的变化。

　　沙龙发言（以下内容根据嘉宾发言录音整理，未经嘉宾阅核）

　　贵阳进入MALL百时代　　 

　　我的话题是高铁的开通和城市轨道交通的建设对商业地产的影响。借这个机会我也谈谈我对商业地产的一点个人的想法。实际上我是做百货起家的人，甲方乙方我都做过，现在我来做地产。

　　对于城市轨道交通对商业地产的影响我想把这个话题做得接地气一点。就贵阳来说，如果我们想要了解因交通情况的改变而对商业地产带来的机会我们有以下几个点需要了解，有几个时间节点和数字。我们以2007年为时间原点，有一组统计数字，当时在贵阳市，从喷水池到大十字到大南门，这是南北方向。东西方向，从中山西路到中山东路沿线，也就是从大西门到小十字，我们从这个范围来看呢，2007年贵阳市在10平方千米的核心商圈内总共有34个百货公司，都活下来了，我们称之为贵阳市百货业态的盛典，这是贵阳市的百货时代。贵阳市的shopping mall时代以2010年的12月18日亨特开业作为时间原点，到今天可以说贵阳进入到一个百货和shoppingmall同时存在的这么一个时代，这个时代在2014年的9月23日国贸逸天城开业又进入了一个很有意思的MALL百时代。那这些跟贵阳市的轨道交通有关联吗？

　　别着急我们再看看下面的几个问题：第一，我想问问在座的各位贵阳的CBD在哪？您知道吗？实际上贵阳市并没有严格意义上的CBD。下一个问题，贵阳市有真正意义上的综合体吗？就是购物中心、写字楼、公寓、酒店像万达那样做在一个项目里的有吗？没有。带着从百货商城时代到购物中心时代到MALL百时代，这样一路走过来我们发现一个非常有意思的东西，到底贵阳的商业是处于一个什么样的形态呢？显然它是处于一个从百货一步一步走过来，但不是裂变式发展的状态。它受制于老城区可使用地块，很多理想的商业模式是缺乏相应的地块来实现的，包括城市综合体和CBD。

　　单核心向多核心推动转变

　　贵阳的地理情况导致了交通上有一种本质的诉求，那么本质上的诉求为什么不是地面交通而一定是轨道交通呢？我举一个很实际的例子，从我家到我在贵阳万科管理本部的办公地点大概是4.9千米。我每天早上开车要经过喷水池、师大、东山路口、东山菜场一共四个堵点。这四个堵点一旦真正的拥堵起来，每个堵点堵上半小时都很正常，四个堵点就是两小时。我每天7点45分必须上车出发，如果我运气足够好，我大概20分钟能够到水东路上安全通过堵点。如果我每天8点15分才上车，那么我一定会迟到。这短短的4.9千米，40多分钟是不能保证能够准时到公司的，这意味着交通时间是现代人生活中付出得最多的时间成本。回到话题，这就跟我们现在在做的大都会项目是有关联的。我们知道贵阳轨道交通一号线从金阳一直通往贵阳市经济开发区，我们可以看到，轨道交通会将原来贵阳市的单中心体系变成多中心体系。我举一个例子，在上海，你在静安寺买房，和在十多公里外的徐家汇买房花费是差不多的，再经过十几公里到陆家嘴买房，那花费就不是一个层面上的了。我这么说是想说明，在同一个城市竟然有三个中心，房价都处于高点。回头我们看贵阳，截止目前来说房价最贵的还是老城区。新的区域市场目前在逐步往上走，我们可以看到在小河区我们大都会这个项目现在房价已经从四千多涨到六千多了，这个地块还在开发中，但是升值已经很快了。而从销售情况来看，大都会的住宅每个月的自然销售量也超过了100套。这就说明现在贵阳人已经越来越看重自己在交通上投入的时间成本，换句话说，便捷的交通会带来消费习惯的转移，刚才黄总提到的生活中心将是未来最主要的商业模式。轨道交通首先会将一个城市的经济结构由单核心向多核心推动转变，这是第一个趋势。

　　轨道交通带来淘汰

　　同时，如果商业业态与地铁站相近，那就获得了第二重的竞争力，比如我们大都会就是一个建立在地铁站上的综合体。轨道交通带给商业地产最重要的一个点就是“便捷”，便捷的交通带来的商业价值是巨大的。比如从我们大都会到喷水池，地铁总共4站路，顶多十几分钟，从小河你就可以到市中心，大都会走两站路就到火车站，也就是说十分钟以内你就可以坐上火车通向全国乃至世界。这就可以看出轨道交通对贵阳商业地产发展注入的新动力。但是仅仅是因为便捷带来的客流产生了高溢价的商业地产，我觉得这种说法还是把轨道交通说得太简单了。刚才黄先生提到拥抱资本，我们就经常在考虑资本应该怎么进入商业地产。我们万科和很多资本有过合作，有一些数据值得注意。我们万科这个项目在杠杆的意义上来说，假定我们每年的盈利是三千万，乘以二十倍杠杆我们能卖到6个亿左右。基金在论证一个项目的时候，他们首先关心的是你有多少车位？项目距离地铁有多远？车位决定了你的延展性和使用功能。同时如果你离地铁口很近的话，不仅意味巨大的客流，也意味这项目的影像力和消费力半径将会沿着地铁线获得有效的延展。轨道交通意味着消费人群从单核心主城区被迅速地转移到其他的消费中心去，这是另一个变化。这样的变化对资本自然也就能产生足够的吸引力，而现在所有的开发商都在面临这轻资产的问题。

　　我们再回归到商业地产的本质，也就是路段问题，地铁的开通也会造成传统商业路段的延展。最后，我认为轨道交通在目前市场容量如此巨大的情况下，轨道交通还会带来淘汰。它会加速良币和劣币间的互相淘汰，因为这个市场上已经不再允许大体量百货的存在了。我认为百货时代即将被消灭掉，现在微信支付已经实现了。也就是说以后逛百货已经不需要去收银台了，只要扫一个二维码就可以完成全部的交易和支付。这个观点是我在今年春节抢红包的时候想到的，便捷的支付方式让百货公司的集中式收银台失去了价值。支付手段将是电商消灭一个商业业态的终极手段，这是百货时代被电商淘汰的第一步。

　　不管电商再怎么跟实体商业结合，人们最多考虑的还是自己花费的时间成本获得的收益是不是最大化了。我有一个朋友，做一个零售公司，总员工数一千多人，他的公司在沙冲路，一不小心就成贵阳最堵的路段了。他现在连招聘都招不到人，因为应聘者被堵在沙冲路上之后，就再也不愿意去了。所以我说，轨道交通带来的最大的变化就是时间成本的变化，时间的高效利用，这才是最大的变化。

发言嘉宾：贵州百大集团商管副总 傅斌

　　观点

　　★知名品牌进入贵州还需要一段时间，并不是这一两年就会大批进入，可能还需要三到五年。

　　★现在专业的商业中心的餐饮娱乐已经占到50%，百货已经从过去的50%~60%降到20%~30%，这也是刚才大家共同认可的观点：百货的量在逐渐减少。

　　★所以好的一线品牌要进入，根据我们的判断，肯定会在市一级、市中心的好地段先开出来，就像我刚才提到的试金石，经营得好的话会辐射到我们的区域，包括我们的小河、乌当、白云。好的一线品牌连市中心都没有进入的话，让它直接进入小河或者白云这样的区域是不现实的。

　　★我觉得存活的就是有道理的，而不是高大上的就是有道理的。

　　★贵州下面的一般县份综合体都建成以后，我个人保守估计，倒闭50%左右是极有可能的，成功存活40%就已经很不错啦。

　　沙龙发言（以下内容根据嘉宾发言录音整理，未经嘉宾阅核）

　　大批知名品牌进贵州还需三五年

　　我是外地人，今天也是第一次来参加这样的沙龙，感谢敖总给我这样的机会，我以前是在深圳做，跟那边的人比较熟悉，贵阳这边才刚刚涉足一年多。一年多以前我在昆明昆百大工作，所以通过这次沙龙希望以后有更多的交流机会，使我认识贵州商业地产界的朋友和我们的甲乙双方、一些供应商。

　　我的名片上面写的是贵州百大，大家可能不知道，现在我们贵州百大操作的商业综合体主要有两块，一块位于小河黄河路上，这块如果快的话应该明年就可以面世，区位是不错的。还有一个在黔西南州，这个比较遥远，上一周我们刚从那边回来，在黔西南州的州政府兴义有一个综合体，这一块我们在两年之后主要做商业中心，以营运和招商为主。

　　我在这里发表的一些观点可能离不开我的专业，所发表的见解只供大家来展开一些交流。给我们设定的题目是：随着贵州商业地产的发展，有没有更多好的品牌在近几年内涌入踊跃开店，针对这块，我主要有四个观点跟大家分享。

　　好的品牌现在在贵州逐步出现，但是有一些在北上广深这样的一线城市、还有一些二线的省会城市进驻的、好的品牌毕竟还没有。2012年我在昆明昆百大的时候，跟深圳一些一线的、还没有进入西南的品牌进行了沟通，当时很多品牌考虑到当时的经济发展状况和当地的一些地产开发量，都拒绝了。昆百大当时在云南是数一数二的地产零售上市集团，我们给的一些优惠政策，对方当时都不太买账。这里说明一个问题，在2010年，甚至在2012年、2013年的时候，一些好的品牌在云南、贵州这些地区遇到很大的瓶颈。这里我有一个观点，以前在深圳的时候就跟一些商家交流过，一些好的商家和品牌，除去北上广深这些一线城市，首选西南区域一般不选昆明和贵阳，而是西南地区经济比较发达的重庆和成都。开店之后，如果生意还做得不错，其次再考虑我们贵州和昆明这两个地点。所以接下来我要表达的是四个观点：

　　第一，众多还没有进入贵州的知名品牌会不会进入贵州？我觉得，肯定会进，这是我的第一个观点，那第二个观点就跑出来了：什么时候进？根据我在这一年多了解到的数据，截止到2013年、2014年，业内比较知名的零售品牌，像满记这样做甜品数一数二的品牌，还有ZARA，前几天听朋友说已经进入逸天城，它的店面照片我也翻过了。以前我们总是在说，一些服装的领军品牌例如ZARA一直没进，但现在兴义那边我们已经把ZARA引入了。像这种旗舰店、大店、品牌的正店一定会在省会城市先开，所以我们感到高兴的是H&M和优衣库在前几年已经进来了，还有星巴克去年刚刚开出几家店，麦当劳也在盛筑鲜花广场刚开出第一家店，小肥羊我们现在刚开始接触，这就说明一个问题：好的品牌已经对云南、贵州这两个经济稍微弱一点的地方进行整合，也在调研。当时几年前对这两个地方信心不足，现在就像刚才几位老总提到的，贵州的商业地产、购物中心处于蓬勃发展期。但是贵阳的购物中心已经远远落后其他的一线和二线城市，很多好的城市在2000年的时候已经开始了。我以前在铜锣湾百货，号称中国第一mall，那时候铜锣湾也不是一个完整意义上的mall，因为里面80%~90%都是以百货为主，只是适当地加入了少量的餐饮和娱乐体验，这两块只占到10%，从现在专业的眼光来看，铜锣湾百货不算是真正意义上的商业中心，现在专业的商业中心的餐饮娱乐已经占到50%，百货已经从过去的50%~60%降到20%~30%，这也是刚才大家共同认可的观点：百货的量在逐渐减少。

　　我的第二个观点是，知名品牌进入贵州还需要一段时间，并不是这一两年就会大批进入，可能还需要三到五年，因为这些知名品牌开店前会有自己的运营团队到这里进行调研，人口、GDP、消费的客单价，达到标准以后才会进入，像那些知名的连锁餐饮，会更加谨慎。它要开店的话，一开就是十家八家，首先要有自己的仓储供应，如果是远距离的，像2012年的时候深圳一家意粉屋，重庆的成都的我不清楚，昆明和贵阳的都还没有，我们也咨询过，它就说要做就做直营，直营这一块主要是因为人员、仓储不到位，所以要开店的话风险非常大，我觉得这样的品牌大量的涌入贵州时机已经出现，但是可能是三到五年之后，到时候应该会有更多、更好的品牌进入。

　　一线品牌首选地段

　　第三是，我要表达的一个观点是，这些首次进入贵州的知名的一线零售品牌，可能对地段要求非常高。以前我在昆百大，开发商也是非常谨慎，当时我们百大旗下有自己的购物中心，有自己的百货大楼，也有自己的昆百大家电，还有我们的“家有宝贝”儿童百货。两年前，我们旗下的一个儿童品牌“家有宝贝”想进入，都没进入我自己操盘的亚青城，因为亚青城所在的小河毕竟属于区域，不是市中心。一般我们针对购物中心有这几个评价：第一是市一级的城市购物中心，位于在我们营业区的核心区域，第二是城市副中心，第三是区域中心，还有最后一个是社区中心。所以我们这一块跟市中心比有自己的不足，这些一线的品牌要进入一定会选择云岩区最好的地段。但是据我这一年多的了解，整个云岩区在整个贵州的拆迁工作中是非常困难的，因为贵州有很多城中村还分布在市中心，这样也就意味着好的地段，上百亩的地块要腾出来的话非常困难，没有这么大的地块出来就建不了大型的购物中心，这对于要引进那些想要进入的一线品牌又存在着一定的困难，因此还需要时间来沉淀。据我了解，万达将在原金阳客车站发展商业地产。大家都知道，万达是中国商业地产的老大，它要进入金阳，但是金阳整体的商业氛围除去世纪城商圈外，周边似乎不太成熟。我们每一次去金阳，始终感到它是一个大工地，而且人口基数不足。曾经有一个项目让我们去操盘，我们的经验是，首先我们昆百大有这么多的合作商家，无论是从主力店，次主力店，一二线的品牌，我们会先把这些主力店带过去。根据我们的判断，如果那个地方有风险，再让自己的知名的超市或者是影院首先去看，首先就排除掉了，他们的举动就告诉我们：金阳不成熟。一些比较知名的品牌已经关注那个地方很久了，很多消费主要是分布在世纪金源那边，根据我们的判断，有风险。第二，主力店和次主力店仍觉得那个地方风险很高，所以我们基本上放弃了那边，我们要做就做有把握的事情，硬去接手的话，会影响我们本身的招牌。所以好的一线品牌要进入，根据我们的判断，肯定会在市一级、市中心的好地段先开出来，就像我刚才提到的试金石，经营得好的话会辐射到我们的区域，包括我们的小河、乌当、白云。好的一线品牌连市中心都没有进入的话，让它直接进入小河或者白云这样的区域是不现实的，除非有一种情况：不做直营，做加盟，某个特别有钱的老板用钱砸出来的这种，加盟一个好品牌。但是国内大的一线品牌是不做加盟的，因为做加盟的话很容易把自己的品牌做砸。

　　存活的就是有道理

　　第三个观点要跟大家分享的是，不同区域、不同定位的商业中心对于自己能否引进大的一线品牌要有判断，这里用我们的亚青城做个举例。亚青城两年前是深圳的一家公司进行操盘的，这家深圳公司为了接到这个盘，它给老板灌输的始终是亚青可以做“高大上”，小河这个地方可以做奢侈品，从它的前期报告来看，例如GUCCI、Armani、PRADA这些品牌全有，这是不现实的，在座的贵阳市民应该知道，小河这个地方，第一沙冲路经常堵车，第二小河是一个区域性的地方，第三，这里厂矿企业非常多，所以小河要做“高大上”的购物中心的可能性接近于零，像这种轻奢也好，重奢也好，不太可能进入小河的，因为在市中心有这么高端的品牌店，让市民去小河消费这些奢侈品是不现实的，所以它们搞不定之后到昆明找到我们，我们过来直接了解到这边的消费情况，客单价不太高，但消费力是有的，所以我们还是比较接地气，做国内一二线品牌就可以了，我们向来不追求高大上，我们追求的是接地气，能够运营和生存。我觉得存活的就是有道理的，而不是高大上的就是有道理的。

　　第四，我们想聊一聊，一个区域地段的商业综合体如何打造成功，大家都知道，刚才几位老总也提到，做商业首先要有人气。在这一年多，我在地州、市一级的单位看过很多项目，经常是一些荒无人烟的地方，经常是一堆的综合体，一堆的购物中心出来，动则十万、二十万。在县里面，据我所知基本上都有这种综合体，几年前我跟业内的朋友聊天时谈到，香港现在一千多万人口，但它的零售商业也不超过两千万，平均一个人1.2~1.3个平方，现在贵州已经达到这种标准了。举个例子，贵州下面的一般县份，人口大概在5万或8万人左右，现在综合体就10万，就是说单单的综合体就已经满足了这个县的消费需求，再加上县里面的原始商业街、住宅底商等，可能每个人的零售消费的面积达到2平方以上，所以说三年五年之后，这些综合体都建成以后，我个人保守估计，倒闭50%左右是极有可能的，这和几位老总的看法是一致的，成功存活40%就已经很不错啦，我就跟大家分享这么多，观点不一定对。

发言嘉宾：贵州多彩贵州城（开业时间:2018-05）建设经营有限公司副总 吴展松

　　观点

　　★文化旅游地产必然是贵州商业地产发展的一个方向。

　　★目标客群量有多大，决定你的商业高度或者商业发展阶段是一个什么样的模式。

　　★贵州要进入文化旅游地产有一个三重跨越的路径，目前贵州的商业地产实际不能叫商业地产，是传统的房地产过渡到商业层面，而且在贵州我还没有见到过真正成功的商业地产。

　　★现在的商业被线上掌控着，但是线下的文化旅游体验，线上肯定是不能做到的。

　　沙龙发言（以下内容根据嘉宾发言录音整理，未经嘉宾阅核）

　　文化旅游引领消费趋势

　　首先感谢敖总，赢商网给我们提供这个平台相互认识，我是一个新兵，说到商业地产和旅游地产这个行业，我才进入四个月。 我在多彩贵州城分管这个项目，可以说这次我是来学习的，我的发言有不当的地方，等下希望大家指正下。

　　简单的讲一下，我认为文化旅游地产必然是贵州商业地产发展的一个方向，这是我的个人观点。

　　试想一下，我们假设一个地产的目标客群，既是针对一个城市，也是针对一个省或者一个区域，更或是针对进入这个地方的游客，我们的目标客群是这样一个目标客群。做市场的关键就是目标客群量有多大，决定你的商业高度或者商业发展阶段是一个什么样的模式。那么，我理解的文化旅游地产是什么样的概念呢？传统意义上讲，文化就是文化，旅游就是旅游，商业就是商业，地产就是地产。我认为文化与旅游结合是必然的东西，为什么这样讲呢。有人这样说，人们过去消费的东西是一辆汽车，一间住房，未来消费的东西一定是文化旅游，实际上也是精神层面上的享受，物质方面的东西必然会升级到精神层面上。

　　也有这样说的，除了文化旅游消费，也有健康养老的消费，它会成为人类的第四大消费品。我的观点是广义的文化旅游就应该包括养老和健康。文化旅游说白一点，也可以叫休闲度假，也可以说是一种新的生活方式，也可以说是人类心灵放飞的地方，能够找到一种自我价值。

　　贵州要进入文化旅游地产有一个三重跨越的路径，目前贵州的商业地产实际不能叫商业地产，是传统的房地产过渡到商业层面，而且在贵州我还没有见到过真正成功的商业地产。传统的房地产想做商业地产，这是一个跨越，商业地产和传统的房地产是有一个质的区别，我们不但要做商业地产还要做文化旅游商业地产，我认为这是两个跨越。文化旅游地产在贵州为什么会是必然的东西，实际上像万达、万科这些都证明了，不用我们去讨论，不管怎么样，它是成功的。在这样的一个过程当中，做传统的商业、传统的房地产商业已经被淘汰了，不适合人们未来生活的需要，不再是简单的购买房子，反正是购买一个商品，不那么简单，不再是一个消费过程，当然这个东西必须是刚性需求，比如我们的大十字商圈，存在在这样一个三线城市，是人生活所需的。

　　文化旅游地产要想发展很快，做到一个新的高度，我认为必然有一个过渡的过程。我们谈一下贵州旅游文化的一个发展前景，2013年和2014年，贵州观光旅游人次数据达到2.4亿，当然这个数据有很大的水分。2014年，贵阳机场出入人次有1300万，所以说贵州的文化旅游有巨大的空间，贵州有宜人的气候，多彩的文化，良好的生态，必然会迎来贵州旅游发展的井喷时代。随着高铁时代的来临，以及互联网思维模式的发展，最关键是中国会跨入中等收入水平国家的行列，文化旅游对贵州来说一定是一个成倍增长的过程，这是毋庸置疑的。所有进入贵州有识之士，对贵州的旅游是非常看好的，如果我们说我们在做商业地产的同时，把文化旅游融合进来，我认为是一个应该必须要考虑要做好的事情。

　　多彩贵州城致力于大融合

　　于多彩贵州城而言，基于这样的一个思路，致力于给贵阳的市民或者贵州的老百姓，再或者到贵州旅游的游客，提供一个心灵放飞的场所，致力于做一个这样的项目。那么，我们具体想法是什么呢，我提出来，希望大家多多指导。   

　　首先我们会做一个大融合，一个是文旅融合，文化与旅游。大家就看见了我们一些硬件东西在做，比如一些文化表演，文化展示之类的，接下来还会有很多这样的东西我们会做。另一个就是商旅结合。商业和旅游的结合，比如说你在购物的地方一定会进景区，在不同的地方感受不一样的文化场景。再有一个是康旅结合，健康与养生相结合，就是刚才所讲到的健康养生、养老，比如说您购买了贵州省的养老地产，你就会拥有全省景区的优惠服务。我们会在全省做一个这样的网络，在贵州可以全省养生，也可以针对到全国。还有一个是农旅结合，农业与旅游的结合，这些东西我们也可以探索，也可以做一些品牌，我们做自然再生这样的一个农产品，让传统和时尚结合。还有一个是老少的结合，另外一个是多彩贵州的文化包容性，可以用不同的形式展示出来，让人们感受得到。

　　再比如说我们贵州的传统博物馆，让农村的情景在城市里面体现。现在的商业被线上掌控着，但是线下的文化旅游体验，线上肯定是不能做到的，把线下必然要发生的东西结合起来，当然不能违背互联网思维。另外，我们还有一个想法是在全省下一盘棋，我们是要给进入贵州的旅客提供六要素，不但要提供老的六要素，还要提供新的六要素，完全围绕贵州旅游发展生机，要做一个中心，这个中心有很多内容去做。另外是一个策略，计划三年时间我们要买1000辆凯迪拉克车，今年要买两百辆凯迪拉克车，今天已经到了50辆，还要买500辆大巴，我们会和所有的旅游社进行合作，作为一个面向全省的旅游交通枢纽，我们要把游客发散到全省去。另外就是做一个全省的自驾游服务网络，你在哪里租车，你想怎么玩，哪些旅游线路，全省只要有多彩贵州旅游中心的地方，都会给你提供一个贴心的满意的放心的自驾游服务，这样做的话，就可以把多彩贵州放在贵州文化发展战略中去考虑，这个项目不只是针对贵阳市，而是针对所有进入贵州的游客，这是我们多彩贵州城的一个想法，这也是我自己这4个月来所思考的东西。比如今天（3月24日）我要赶到龙里大草原去做一件事，就是与龙里一个国内一流的酒店合作，筹建一个大型的旅游结合农场，做这样一个东西的目的，主要是为了提高贵州旅游的档次。

发言嘉宾：盛筑鲜花广场商管总经理 杨知能

　　观点

　　★一线品牌商进驻贵州的井喷期其实并未到来，也不太现实。

　　★在我看来，甲方商业物业的坪效高低是直接影响一线品牌进驻贵州的因素之一。

　　★谈到商业项目“运营难”的问题，贵阳目前的亨特、鸿通城、国贸逸天城、中大国际购物中心以及正在建设中的世纪汇金广场等，大多都是闭门造车，自己玩自己的。

　　★我的很多朋友都在说贵州商业地产市场很热闹，问我来贵州发展机会怎么样，我都建议他们除非你有十足把握，不然就不要来，因为失败的比成功的多。

　　沙龙发言（以下内容根据嘉宾发言录音整理，未经嘉宾阅核）

　　现在最核心的是生存难

　　作为商业地产行业的新丁，我个人发表一些小小的看法。就现在贵州的商业地产市场发展态势来看，一线品牌商进驻贵州的井喷期其实并未到来，也不太现实。我从四个方面来具体谈谈，以前是“销售难”，如今则是“招商难”、“营运难”，现在还有最核心的是“生存难”。

　　所谓“地段决定价值”，我们公司负责运营的盛筑鲜花生活广场位于贵阳市的传统核心商圈——大十字，具有得天独厚的优势，像麦当劳、ZARA等国际一线品牌，它们想要在贵州插一杆旗都会找到我们谈合作。我发现一个问题，为什么说“生存难”，就是这些一线品牌商家并不会大批量的进驻贵州，至少在最近3-5年不会发生。之前傅总及其他老总也谈到，贵阳市的主城区人口较为集中，新城区预计在8-10年内才可能有一个比较大的人流量。商业最核心的东西就是人，没有人来消费，谈何商业发展？

　　坪效高低直接影响一线品牌进驻贵州

　　我们在市中心商业项目的租金价格、成本、坪效就摆在那里，大家都知道。而那些一线品牌对于坪效的要求，不论是原始业主还是二房东，抑或是商管公司，都不是那么轻易就能承受的。市中心的商铺价格在10-20万／平方米不等，花了那么高的价格买来，投入与回报不成正比的情况比比皆是。ZARA、星巴克、麦当劳都来找我们谈过这些问题，那怎么去平衡和组合这些商业业态，是物业业主和商管公司需要思考的问题。据我了解，星巴克进驻贵阳花了超过8年的时间，麦当劳则是十几年，我们公司把麦当劳引入贵阳花费了极其高昂的成本。贵阳的一位领导曾说麦当劳其实不算什么，但贵阳若真没有麦当劳，我们总感觉少点什么。正是抱着这种概念和心态，盛筑把这个国际知名餐饮巨头引进来了。

　　为什么麦当劳进入贵阳如此困难？我也就此问题与其区域负责人罗总沟通了很多，罗总告诉我，这是因为麦当劳之前并没有特许经营的平台，肯德基则有很多，一直到去年，麦当劳才逐渐解除这种限制，于是拖了这么多年才来到贵州发展。在盛筑之前，贵阳饭店等都与麦当劳谈过合作，最终都是以流产告终，为什么？就在于这些商业项目的坪效达不到要求，投入与回报不成正比。在我看来，甲方商业物业的坪效高低是直接影响一线品牌进驻贵州的因素之一。

　　据我了解，近几年H&M、德克士、肯德基、麦当劳、星巴克等在贵阳开设的门店，销售业绩都位居全国前列。如此漂亮的数字，按道理应该是吸引大批一线品牌进驻，但实际情况并不是这样，加上随着城市商圈的转变以及日趋便利的交通，吃一顿麦当劳，买一件H&M的设计师款已成为稀松平常的事，于是这些国际大牌在贵州的拓展速度是比较缓慢的。此外，人力成本及管理成本也是其拓展放缓的重要原因。

　　刚才傅总也说到，除了贵阳市传统的核心商业中心，像观山湖、经开区、花溪以及贵安新区等还处于开发阶段，常住人口不多，居民消费能力不够，所以这些大品牌不会进驻新商圈。而地段好的地方，租金又贵、门槛高。体验式的品牌会选择在贵阳开设1-2家门店，形式类似于旗舰店，绝大多数只是为了后期发展做准备而已。刚才黄总的数据告诉我们，贵阳城镇人口占比已达到60％－70%，到2020年贵阳总人口数甚至能达到1200万以上，相配比的商业体量是实际存在的。但黄总也说了，旅游地产和养老地产的前景很好，但我们都不敢碰。我的很多朋友都在说贵州商业地产市场很热闹，要建设100个城市综合体等等，问我来贵州发展机会怎么样，我都建议他们除非你有十足把握，不然就不要来，因为失败的比成功的多。

　　个体力量有限 做好项目要联合

　　谈到商业项目“运营难”的问题，贵阳目前的亨特、鸿通城、国贸逸天城、中大国际购物中心以及正在建设中的世纪汇金广场等，大多都是闭门造车，自己玩自己的。但个体的力量毕竟是有限的，其运营思维和观念也存在一定的狭隘性。我曾经在上海考察过一家叫百联的项目，他们的运作方式我很认同。他们是在商业项目开业之前，把各个类型的品牌商召集起来，大家一起商讨业态组合的问题，即把所谓的蛋糕都分好后，大家再“吃”下自己的市场。这样一来，商圈容易成熟，商家也容易存活，运营模式也就清晰起来了。我们现在提倡的“众包众筹”，大概就是这类意思。

　　现在还是说说“生存难”的问题吧，放眼全国，业绩名列前茅的商业项目的成功之处在什么地方呢？那就是有特色，使之区别于其他项目。但在贵阳，商业项目同质化非常严重，各家购物中心的品牌大同小异，消费者既然能在一个地方一站式购物，那何必再去其他地方呢？于是竞争愈演愈烈，品牌不够强势的项目势必会被淘汰出局。

　　对于业主、商管公司等来说，如何平衡坪效是至关重要的。贵阳是一个消费高、工资水平较低的城市，市场用人成本自然也高，招人和组建团队会遇到很多阻碍，这也就导致了很多大品牌不愿意来此拓展及大面积开店，但这正是在考验我们这些商业运营机构的谈判和沟通能力。

　　最后，我们谈谈“联合”的概念，我认为不论是开发商还是品牌商，大家应该找一个合适的切入点，共同探讨如何把一个项目做好。这其中最核心的除了人还是人，刚才在座的各位都预测未来贵阳的商业地产要死掉50%，还有20%空置，那这只有30%可用，可操作。这就要求我们整个产业链条的每个环节，甲方、商管公司、品牌商等通力合作，这样才能做好商业地产。

贵州世纪汇金集团商管招商总监 徐红

　　就高铁开通以及城市轨道交通网的建设将拉动贵阳商业地产发展？贵州世纪汇金集团商管招商总监徐红在沙龙结束后特别成文谈了自己的看法和观点，在此一并奉上。

　　随着贵阳高铁时代到来，贵州将和成都、重庆、长沙、昆明、广州、上海等商业发达城市的联系将更加紧密；贵阳轻轨9条线路的陆续建设，也将为市民打造“一小时生活圈”，交通便利性的极大改善，对贵阳商业地产发展的拉动毋庸置疑，也将最大限度的带动三流，即：客流，财流，物流，这些都是商业地产的利好消息，但是凡事都有两面性，我们也要清醒的认识到，客流的拉动既会引入，更会流出，毕竟贵州商业和广、深、沪在商业形态、体量、规模、渠道、氛围上还是有差距的，怎样最大限度的服务好外埠引入客户，挽留本省流出客户，需要贵州本土的商业的投资者和经营者更有格局和思路，才能在新一轮的竞争中，把握市场和客群的变化，在越演越烈的商战中谋求发展，这将是大家要思考的课题；从全国地铁、轻轨商业物业来看，有依托轨道交通趁势而为，大部分商业都运作获得较为成功，特别是在上海、成都成功运作的莱福士、香港的海港城，但也有不成功的特例，如杭州凤起商业街于2013年8月8日开业，是杭州首家地铁商业街，但最终以关店告终，说明随着快节奏的市场及客群变化，也容易让一些商业体在经营的过程中，经营定位发生偏移，导致最终丢失个性，沦为市场的淘汰者；所以由此可以看出，商业项目要在后期经营过程中避免这样的前车之鉴，一定要重视持续运营人才的培养，专业化的对客群及市场需求进行分析，把脉行业动向，运用新商业运作模式，推出更佳创新的运营模式，打造顾客体验感更强的商业卖场。