以大润发和永辉为例：浅谈实体零售的布局变调思路

　　去年以来爆发的“关店潮”让人以为实体零售在电商的围剿之下一蹶不振，实则实体零售在经过一段时间的调整之后，逐渐明确在新时代之下的发展策略。实体零售商里要以大润发和永辉超市的发展变革最具代表性，事实上，以大润发和永辉为代表的企业，已经开始积极谋变，而大润发和永辉最显著的变化，就在于网点布局开始和以往有了很大不同，下沉得更深，也更加聚焦。

　　大润发的策略是重点布局“三线城市”，高鑫零售(即大润发母公司)在2014年上半年新增4家大卖场，在全国有327家门店，总面积902万平方米。从上面的表中我们可以发现：大润发在地级市的门店数量超过四成，这个市场是其利润的重要来源，其次是县级市，再次才是省会城市。

　　这是因为目前大部分的实体零售企业如沃尔玛、家乐福、华润万家将门店的重心都放在了省会城市、直辖市，而大润发要开设的大型门店在上述区域的选址机会越来越少，同时这些区域的土地费用日益提升，周边商业竞争激烈。要想在一二线城市获得很大的商业利润越来越难，所以大润发改走二线城市周边的地级市市场，甚至县级市场。

　　永辉则选择了向“区域聚焦”发力。分析永辉当前的开店特点，能够发现2014年上半年永辉超市开店 11 家，签约门店 40 家，已开业门店经营面积 271.69 万平方米，单店平均面积 9147.73平方米。其中新开门店主要集中在已经开发相对成熟的福建、四川、江苏、浙江、北京等重点发展区域，门店的租赁期限普遍在15年以上，面积基本在9000平方米以上。

　　永辉的开店具有很强的集束式发展特点，目前其经营的重心是重庆及周边、福建及周边、河南周边、北京周边、江苏、浙江等几个区域。“区域聚焦”的方式有利于发挥物流成本控制优势。由于永辉的特长是生鲜，相关产品对配送的要求较高，短途快速运输才能保证产品的新鲜。而区域内门店需求量大才能够发挥规模优势，所以永辉将区域重点突破作为了选址的首要标准;同时集束发展也有利于在人力成本、营销资源掌控等方面获得一定的成本优势。

　　此外，上述两家企业在选址上，通过拉长租期控制房租的成本，同时通过扩大门店面积，寻求其他租赁收入。从永辉和大润发的门店规模来看，开店面积日益提升，超市重心是做好场内的商品组合，树立价格形象，固定吸引客流。而超市外的租赁区域补充相应业态，获得较高的场地租金。

　　在永辉的年报中我们无法看到相应的信息，但是在大润发的年报中我们能够看到，营运租赁的租金从2010年的11.69亿元提升到20.45亿元;在总营业额中的占比从2.1%提升到2.4%，提升了0.3个百分点。营业额的年复合增长率是15.3%，而租金的增长率是21.6%。2013年上半年，大润发租赁租金收入已经高于场地经营租约支出，分别是收入10.95亿元和支出10.09亿元。2014年上半年租金收入与开支的差距日益拉开，已经超出1.77亿元。这意味着大润发仅靠超市外的场地收入，就已经够缴纳全部场租，超市内的场租费用为零，并且超市仅通过转租就能获得上亿元的收益。