郁亮：2015年万科利润目标200亿 3年内这一数字翻番

　　和财报不同，万科内部运行的是自己的考核指标。一份来自万科内部的材料显示，万科集团2013年创造利润224.5亿元，2014年创造利润165.7亿元，下降了58.8亿元，降幅高达26.1%。2015年，郁亮给出了一个更高的目标：200亿元。

　　万科2014年报如约而至，收入1464亿、净利157亿，分别有微弱增长。过去十年来习惯了地产商利润狂飙的投资者等来的是一份相对平淡的成绩单，但地产商人心思变。

　　2014年市场环境不可谓不恶劣。相比金地、招商和保利预收房款金额的下降，万科预收款增长近两成已属不易。预售房款是开发商的安全阀，由于预售制的存在，开发商的业绩反应有一定滞后性，所以尽管外面电闪雷鸣，龙头开发商的业绩普遍不错。但老本总有吃完的时候，如果不提前应变，业绩变脸是迟早的事。

　　乐居新闻网记者独家获悉，务实的万科在内部口径上提出了更高要求。“郁亮在内部提出，万科今年的利润目标为200亿，并要求在3年内将实现这一数字翻番。”一位万科员工向乐居记者透露。

　　乐居记者获得的一份万科内部材料显示，集团2013年创造利润224.5亿元，2014年创造利润165.7亿元，下降58.8亿元，降幅高达26.1%。与公开报表的利润口径不同，这一指标是考核认定的年度万科口径创造利润，包含了减值准备。

　　这跟市场的广泛认知有巨大的差异。过去的2014年，万科销售额增长26%，可结算收入的预收房款也在大幅增长。一位长期跟踪并投资万科的私募基金管理人对照这份材料，对乐居新闻网记者分析：“这是万科内部创造的考核指标，2014年出现如此幅度的下滑，只可能是万科年底对各城市公司和项目进行盘点，重新计算了项目的净现值（NPV）。现在楼市成交周期变长，价格趋软，可以预见回款变少、周期拖长，重新计算时净现值时肯定会大受影响。”

　　内部资料写道，“回款是公司赖以生存的基础，也是季度奖与月度奖的计提基数，回款率是将来非常重要的考核指标。”根据内部资料显示，以区域公司为主体，万科2015年回款率考核标准为90%，2016年为92.5%，2017年为95%，以后保持稳定。

　　据一位接近万科的业内人士透露：2014万科广深区域和上海区域表现不错，成都区域和北京区域拖后腿，一些下属公司不但没有创造利润，还严重亏损。这在万科的财报上得以证实，北京区域结算净利率只有5.4%，万科的“钱仓”华南区域则是遥不可及的17.3%。

　　万科内部数据显示，上海万科以18.9亿元成为创造利润最丰厚的公司，深圳万科17.9亿元屈居其后，北京万科13.7亿元位居第三。杭州万科则逆袭广州万科，以11.8亿元和11.7亿元分别占据第四、第五名。

　　2015年3月9日，万科宣布重磅人事变动，新任命五位集团副总裁。他们分别是北京公司总经理刘肖、深圳公司总经理周彤、上海公司总经理孙嘉、万科香港管理部总经理阙东武和万科建筑研究中心总经理王蕴。在为集团创造利润的五虎军团中，除广州万科总经理唐激杨落选，其他均已升职。

　　不但没有贡献利润、反而亏损的7家公司分别来自重庆、新疆、唐山、芜湖、烟台、沈阳、温州。其中，温州万科的表现最为惨烈，以负4亿元的成绩拿下倒数冠军，沈阳和烟台分列倒数第二和第三。

　　温州万科又被称作浙南万科，总经理张瑜为原合肥万科副总经理。万科内部人士表示：“浙南万科还在培育期，没有利润属正常现象。”

　　据乐居新闻网记者了解，广深区域一直是万科利润的重要来源。去年，该区域总计完成销售额630亿元。据悉，排名前十的城市公司中，广深区域占据6个名额，上海区域3个，北京区域只有北京公司一枝独秀，西南区域为0。

　　原万科北京区域负责人毛大庆曾公开表示，北京区域总共15个城市，除北京外其余市场均存在不同问题。“例如沈阳有产能过剩的问题，秦皇岛则是滨海度假型产品严重供大于求，这些地方经济结构调整也影响了万科相应城市公司的业绩。”毛大庆说。

　　但往者已逝来者可追。上述万科人士表示：“围绕200亿目标，集团已经展开全方位成本优化，包括各类工程、设计、营销和管理费用的优化。某一线公司已积极响应号召，管理费用直接减半，取消了加强各部门沟通的下午茶，甚至连擦手纸也取消了。”

　　防得好才能攻得出，虽然制约万科的负面因素尚不能判定全部出清，但万科2014年借助收缩得以强肾固本。卖了1800万平米房子只补回600万平米土地储备，全年都在回笼，手持现金达到历史最高的627亿，净负债率只有区区5.4%。财务稳健才能穿越低谷，才有资格谈业务转型。

　　上述私募基金人士告诉乐居新闻网：“自从盈安合伙成为万科重要股东后，万科管理层开始从股东层面思考问题，净现值低下乃至为负的项目早晚要拖累未来的报表，早暴露可以早着手解决。在“制造”出2014年166亿的低点后，万科2018年要实现考核净利润400亿，市场的胃口就是成长。盈安合伙放大杠杆买了万科的股票，更是人心思涨，但资本市场信奉的是行胜于言。”