楼市调控来到新拐点 组合拳新政密集出台能逆袭？

　　楼市调控到了一个新的拐点。

　　这似乎是一个轮回，随着楼市政策的变化，这十年房地产行业经历了政策抑制期、政策扶持期、政策打压期，现在又回到了政策归位期，尽管政策无法直接改变市场的趋势，但却能左右着房地产市场的潮起潮落。

　　近日，相关各部委密集发布了多份“超市场预期”的楼市宽松政策，从供应侧和需求侧双向松绑楼市，房地产市场迎来了自2009年以来最宽松的政策预期。为什么要在这个时间节点出台这些政策？其背后的逻辑是什么？它将会如何影响市场？市场又给了它怎样的反应？我们试着用9篇文章来回答这几个问题。（徐炜旋）

　　房地产业内人士普遍认为，一线城市限购政策不会取消，但各地方政府很有可能将限购与户籍政策等配套政策综合调整。

　　实际比预期来得更为猛烈。

　　3月30日，央行联合多部委发布通知，商贷二套首付比例下调到最低40%，公积金二套首付款比例下调最低至30%。同日，财政部，国税总局发布通知，营业税“五改二”传闻终于落地，营业税免税的条件由购买满五年调整为购买满两年。

　　对于此次政策调整，中金房地产的评价是，“组合拳出手，措施、时点均超预期。政策放松预期更明确。二套房首付比例下调，是继2008年上次放松，过往6年以来第一次放松改善性需求：同时营业税政策也回归到2008年。”

　　由于此次政策调整力度较大，业内对各城市陆续出台的配套政策也有相应的预期。

　　限购会否解除？

　　除了营业税以及贷款首付比例调整，限购政策是目前北、上、广、深调控手段中尚未取消的政策。这也是目前各界最为关心的政策调整。21世纪经济报道记者综合采访发现，房地产业内人士普遍认为，限购政策不会取消，但各地方政府很有可能将限购与户籍政策等配套政策综合调整。

　　尽管部分一线城市已经明确表示限购不会取消，但这并不代表限购年限不可以调整。据北京房地产协会秘书长陈志分析，到2016年，北京会有一大批满五年的自住住房需求。如果政府对限购年限加以调整，这部分需求就可以提前释放出来。

　　另外，陈志认为，限购政策可以与北京市要推行的户籍制度改革、积分落户等政策结合起来。此外，陈志呼吁，非京籍家庭应当与京籍家庭享有同等的购房政策待遇。陈志认为，非京籍家庭可以享有购买二套的权利。

　　亚豪市场总监郭毅认为，北京和上海此前均表态不解除限购，但有可能会对限购的执行层面加以调整，比如北京居住证办理的放松、通州的积分落户等，虽然限购未解禁，但仍能为楼市新增具有购房资格的客群规模。而广州和深圳房价涨幅并不高，限购以来楼市购房主体也回归自住及改善需求，有可能会适度对限购政策加以微调。

　　中原地产分析师张大伟认为，限购政策不会解除，但也需要关注工作居住证制度。工作居住证完全可以取代这个政策松绑带来的带动作用，而且也可以控制人口。

　　上海易居研究院研究员严跃进认为，虽然很多刚需购房者依然面临被限购的影响，但目前随着改善性购房需求释放，以及营业税免征期从五年转变为两年，这使得市场的活跃度得到维持。从这个角度看，限购政策的意义反而变得没有太多价值。换句话说，可能这也需要相关城市积极调整限购政策。

　　严跃进认为，从政策层面看，此类城市若市场成交量复苏的态势没有预计的好，那么确实会考虑到限购松绑的可能。当然，这样的松绑是局部的，对于一些外来单身人口的购房政策有望放宽。而别的领域可能还是会设卡。

　　二手房个税调整空间？

　　由于营业税免税的条件由购买满五年调整为购买满两年，业内人士普遍认为，北京市的二手房个税也存在调整空间。

　　陈志在接受21世纪经济报道记者采访时表示，从此次央行和财政部、国税总局出台的政策来看，此次房地产政策调整主要以调为主，是为了扩大需求。而地方政府能做的也就是对市场做有效的提振，将需求扩大。目前房地产市场主要的矛盾是，高房价与低收入差距拉大的矛盾。有需求的人群，不具有足够的住房支付能力。

　　陈志分析认为，20%个税不符合支持改善性家庭购房的目标。政府应当把调整20%个税放在房地产税制改革的研究中。而从20%个税实际调整效果看，由于阴阳合同等存在，该税种也并未起到调节房价的作用，并且阻碍了二手房市场的流通。

　　陈志建议，短期内，政府可以把20%个税年限进行调整，比如与营业税同步“五改二”。

　　张大伟分析称，2014年来的房地产宽松政策明显可以分为四轮。第一轮是各地的松绑限购政策；第二轮是央行的限购政策调整及降息；第三轮是各地纷纷发布的购房补贴及央行的再次降准；第四轮是两会前后，开始鼓励自住及改善需求，包括公积金政策调整，回购库存商品房做保障房等。从各地看，到目前为止已经有多地发布了房地产调整政策。由于土地财政依赖仍在，各地有积极出招托市的动力。

　　张大伟认为，未来各地方政府肯定会出各方政策细则，但各地会有差异。各类政策放宽都将会围绕着进一步放松对改善性需求。