【评述】说说万达那些事：最让贵州人期待的大牌

　　盘点3月贵州省商业地产大事件，最让笔者关注的是万达广场将斥巨资在贵州建十个万达广场。（相关阅读 重磅：万达将在贵州投资600亿 创新社会扶贫新模式）

　　实际上这个新闻向我们传达了这样的信息：第一，万达集团认为贵州商业地产市场具有投资的价值，这是显而易见的。

　　王健林作为现在中国最成功的商业地产掌门人之一，他来贵州是来赚钱的，新闻中说万达集团此次投资将超过600亿元，也就是说这600亿元一定会希求相对应的回报；第二点是万达集团对贵州商业地产市场的竞争还是抱着乐观态度，这一点就不容易看到了，在万达这次来到贵州之前，全国性地产巨无霸保利、中铁、万科都来了，但是这些企业来到贵州都是先试探性地搞一两个项目，先探测一下贵州这个市场如何，再确定下一步战略，这和本次万达入驻贵州省是不大一样的，笔者猜测这主要是来自于两个考虑：1.万达集团认为贵州省这个市场空间很大，不仅能容纳下10个万达广场，而且在这10个万达广场进入贵州省以后，加剧的市场竞争带来的风险是要小于收益的；2.这个市场必须快速进来，来晚了来少了都不行。

　　那么相对于贵州本土的商业地产来说，万达广场的竞争力在哪里呢？首先，资金压力就不一样。

　　根据2014年企业年报，万达商业去年总收入为1078.71亿元，较2013年867.74亿元增长24.31%。核心净利润为148.24亿元，同比2013年增长14.04%，核心净利润率约为13.74%。这样一个全国性的商业地产巨无霸一方面能比贵州本土的商业地产企业拥有更多的现金流，能够保证项目高效地、不用担心资金链安全地运转，另一方面全国性企业在自身信用和落地优惠政策的帮助下能够更方便快速地获得金融支持。商业地产开发和住宅地产开发不一样，商业地产开发的资金要求更高，资金回笼速度更慢，但是回报率也相应更高，很多本土的商业地产企业为了维持项目开发所需的现金流必须在商业之外增加住宅物业，这种住宅物业本身利润率是很低的，甚至是负利润，但是企业通过住宅物业来回笼资金，再用这些回笼的资金来维持商业部分的开发，最后再通过商业部分的租售来实现盈利。这样的开发模式风险极大，一旦住宅部分销售出现问题或是出现政策波动，资金链和现金流的安全就无从保证，而且项目周期会被拉长，未来的盈利前景近于赌博。万达集团这种全国性巨型商业地产企业在开发具体项目上资金链和现金流的问题在他的体量面前就要小得多，这样他就可以抛开住宅地产全力打造商业地产项目，并且可以保持极高的开发速度。2014年一年，全国平均每半个月就新开一家万达广场，每个项目的平均开发时间不会超过两年，这是万达在宏观上相比本土商业地产开发商的优势。

万达广场资料图

　　从微观上看，万达广场在中国发展15年，四代万达广场更迭，积累了丰富的经验和资源，在开发中拥有一套成熟的解决方案。在获得了开发土地后，所有的前期工作、动线设计、外宣方案都是现成的，只需要根据具体情况进行微调。而万达集团在中国的商业地产领域中是较早和大型品牌进行战略合作的，如国美电器、沃尔玛超市等，这种合作造成了万达广场开到哪里，这些品牌就跟到哪里，再加上万达集团自己旗下的电影、KTV等业态，这就形成了一个比较完善的业态链。而贵州本地传统商业模式中，开发完成的商铺全部进行出售的模式已经日渐边缘化，新增的商业地产项目基本都采用了自建或委托商业管理机构对商场进行统一招商和管理的模式。随着万达广场入驻贵州，那些和万达集团合作的品牌也必将会有一部分随之进入贵州，这就相对贵州本土地产招商模式形成了优势，抛开万达本身的品牌吸引力不谈，单是这个已具雏形的业态链，就能大大缩减招商周期，开发商面对品牌也拥有了足够的议价能力。展开来说，在中国一线城市，商业地产的招商是和开发同步的，甚至招商先行，在与合作品牌达成意向之后，品牌参与项目的风格和设计，最后达成双赢。

　　贵阳的商业模式和其他省会城市有一个较大的不同之处，贵阳市沿南明河建成，呈长条形，因为地形和交通因素，贵阳老城区的核心商圈一直没有形成和其他城市相似的高密度商业业态。我们过去认为贵阳市市中心最繁华的地段是大十字—小十字——喷水池三角型地域，但是这个地区的购物中心和大型商场都是沿道路分散分部，和重庆解放碑商圈、成都春熙路商圈的集中模式形成了鲜明的对比。这带来的影响是商圈本身不能形成类似的品牌效应，人流的黏着度不足，原有的客流群体增长会放缓甚至下降。随着近几年多个新型购物中心在核心商圈外布局，以及核心商圈原有的商业配套设施老化和不足以满足贵阳人日益增长的需求，这个趋势越发明显。在贵阳轨道交通系统建成之后，贵阳新的多核心城市模式将越发明显。

　　在这样的趋势下，消费者对商业地产项目的要求将会更高，购物中心必须承载消费者购物以外，餐饮、娱乐、休闲、生活和学习的各种要求。贵州本土商业地产必须在这个领域有所突破，而这个领域正是包括万达集团在内的各个全国性商业地产巨鳄的优势所在。

　　综上所述，贵州商业地产必须在万达等外来力量真正对贵州市场进行冲击前做好准备，孙子兵法上说“校之以计而索其情”讲的是在作战之前要准备好哪些问题，现在贵州商业地产也要向自己问问题：资金链是否健康？现金流是否充裕？前期市场调查是否到位？是否有共进退的品牌资源？是否有绝对竞争力以维持对品牌的议价权？形象包装是否有独到之处能够充分体现项目优势？业态安排是否科学合理？消费者的诉求是否得到落实？

　　笔者认为，万达集团此次高调进军贵州之后，贵州省商业地产市场中无法解决上述问题的企业将面临被淘汰的危险，这样的危险并不是万达带来的，但是万达到来之后还没有意识到这样的危险并着手解决问题的企业，它们的死亡并不让人意外。