旅游地产不是地产：未来发展与商业地产殊途同归

　　中国有3000多个旅游地产，这里边大部分是坚持不下去的；新常态下，旅游地产商必须放弃过去经营土地的思路，改为经营客户的思路，才会有未来。

　　一、中国旅游度假经历的三个时代 

　　大家对旅游都不陌生，过去中国旅游度假一直都很火，但并不是身处其中的都赚钱。我简单总结一下，中国旅游度假在经历三个时代的变化。　 

　　05年之前，我称之为跟团游时代。这个时代的特点是观光游，吃住游购娱，诞生了5A景区、5星酒店，火车，汽车。比较有代表性的是5A风景区：少林寺，黄果树、黄山风景区；5星酒店：洲际，皇冠，金陵，锦江；旅行社：国旅、中青旅、港中旅。这个阶段的营销特点是政策导向，人们的消费特点是第一次出门，尝鲜，走马观花，一次性消费居多。 

　　05年-14年，我总结为自助游时代，这十年人们不再拘泥于跟团游，开始自己选择交通，酒店，景区，自己安排行程。这个阶段OTA快速发展，连锁酒店，度假村，租车行业，飞机，高铁快速发展，风景区大量多元化发展，并且开始有很多典型的度假区出现，旅游地产也应运而生。典型举例：度假区：丽江、三亚、桂林、黄山度假区；快捷酒店：如家，汉庭，七天；OTA：携程、艺龙、去哪儿、途牛、百程。这个阶段的营销比较市场化，大家都开始尊重市场，竞争白热化，消费特点在推陈出新，不断升级，如休闲，周边游，自助游，深度游。 

　　15年开始进入度假时代。事实上从12年13年开始，度假的味道开始呈现，百度一个关于行业的报告提到，14年国内五一，十一的客流增速已经赶不上其它小节日的增长，说明人们开始休闲化，度假化，那些去过很多风景区的人不再对稀缺风景感到惊奇。虽然现在还会有很长一段时间出现假日景区人流客满扎堆的情况，但是我相信度假的风气开始形成，我认为15年之后中国开始进入度假时代。这一阶段特点度假，休闲度假，深度度假，这个阶段代表性的产品会出现，比如一价全包度假产品，还会有很多度假村新模式出现。精品酒店包括：裸心谷、安缦、悦榕庄、逸景营地、地中海俱乐部、帐篷客、隐居集团等；营销方式也开始小众化，聚焦部分客户的需求，包括：赞那度、feekr、6人游、麦田亲子等。　 

　　二、2015年会是精品酒店的风口，中国人经营的精品酒店将逆袭国外酒馆品牌　 

　　2015年我个人判断会是精品酒店，乡村酒店，精品民宿等发展的风口，会有大量的项目涌现出来。这将进一步带来中国未来3-5年精品酒店（文化主题，自然主题，特色主题）的投资和发展，从而促进土地使用权政策的灵活性放开。而对于旅游地产来讲，喜与忧也在于。　 

　　到目前为止，五星级酒店还是国外酒店管理品牌的天下。而过去几十年酒店行业的发展，快捷酒店品牌如家七天汉庭锦江之星等已经牢牢占据主要市场，而五星级酒店国内酒管品牌还比较弱势，未来也不好说。但是客户的喜好点已经发生偏移，以替代四星级酒店为出发点，百花齐放发展起来的精品酒店将成为市场的主流，而且这一批酒管品牌将越来越多是中国的企业，全季，丽枫，逸景，隐居，故里等品牌快速发展。　 

　　三、旅游地产的未来　 

　　度假时代和旅游时代对比，客户的消费特点是客单价增加；体验效果第一，价格第二；重复性消费。如果一个地方你一辈子去一次，那是观光；如果一年去一次，那是休闲游；如果一想到就去，那就是度假，而度假和旅游地产就在此一步之遥。所以，我认为度假改变的不仅仅是旅游市场，会对地产行业有很大的影响。

　　分时度假起源于欧洲滑雪度假村，1940年在美国开始兴起，那时候正是美国房地产泡沫破灭的时候。美国第一批分时度假酒店是旅游地产改造的，现在在卖的，都是为分时度假而设计和建造的，这是尊重客户需求的变化。　 

　　其实分时度假在中国做了十年了，没有做起来的真正原因是中国过去十年地产行业如此繁荣，根本就没有分时度假生存的土壤，也没有真正的度假产品。这几年，变化开始显现，首先大家对于地产升值的预期降低，开始往消费转移；第二，很多精品度假村开始出现。所以分时度假才会迎来春天。至于风险控制等，都是可以解决的。 

　　四、未来商业竞争在经营客户：旅游度假与商业地产殊途同归　 

　　传统住宅地产已进入暮年，商业地产已进入中后期，旅游地产岌岌可危，但是还有机会。谁先放下身段，谁先壮士断腕，谁可能会迎来新的巅峰，机会在于重新理解消费者。　 

　　万达（等商业地产）通过商场，电影院，住宅等做客户，而旅游度假同样是一个很好地入口。这个入口会进入一个巨大的市场，会产生巨无霸公司。

　　未来谁最有可能是最大的度假公司？第一是携程，去哪儿这一类抓住度假客户的公司，所以梁建章不愿意被BAT收编，因为他有信心做出一个BATC时代；第二是万科，中信，万达这样的地产商。而且携程的可能性最大，因为他手里边有客户；说万科，万达，中信的原因是也是因为他们手中有客户，最有可能购买旅游地产作为第二个房子，但是他们有一个问题，放不下身段。第三个是酒店管理公司，我判断未来大家一定喜欢住的是中国人管理的酒店、度假村：嘉华，绿城，锦江，华住，铂涛，崛起的原因只有一个，谁更懂客户？　 

　　未来地产，住宅地产，包括商业地产，经营客户，包括投资的思路都要变化。因为之前赚钱太快了。其实大家想一下，地产繁荣的背后是巨大的浪费，闲置。其实我个人是不看好未来地产的。但是并不是说没有机会，比如我认为中国最大的旅游地产公司即将出现，关键是思路要转型。 

　　我相信旅游地产和商业地产背后经营客户的思路是一致的。商业地产目前也是经营客户的思路：如果在商场购物，吃饭的人，最后是在这里订了机票，去度假，去买了旅游地产，这其实是一个价值链的整合。商业地产也是一个非常入口，但是对于客户，你了解到多少，你又用到了多少。交叉客户群，如何据此作文章，这是一个机会点。复星不惜加价三倍收购地中海俱乐部，也是为了抢占旅游度假这个入口。最近网上传万达和复星竞价收购英国一连锁度假村，也体现了行业大佬对趋势的判断。