全球投资收益率剖析：世界写字楼收益率纵览

　　2015年03月12日-领先房地产顾问第一太平戴维斯近日发布名为《世界写字楼收益率纵览》的研究报告，报告指出，就写字楼投资收益率而言，香港与东京为全球最低，而旧金山与悉尼则名列前茅。该报告由第一太平戴维斯联合澳大利亚迪肯大学创作而成，极具开创性。

　　第一太平戴维斯澳大利亚研究部主管TonyCrabb负责该报告的总协调工作。他表示：“利率在全球范围内普遍维持较低水平，并将在短期内继续保持低位。纵观全球一线城市，以东京的表现最为突出。由于通胀因素，预期收益增幅较大，而债务成本极低，使东京成为亚洲地区尤具投资吸引力的城市。在全球范围内，写字楼领域延续不俗表现，收益率仍具吸引力。”

　　2014年末，美国10年期债券收益率约为2%，英国为1.8%，德国为0.6%，日本为0.35%，澳大利亚为2.8%。与之相比，全球核心写字楼市场的投资收益率一般要高出2%至4%。考虑到当前低增长、低通胀的投资环境，写字楼投资收益已是相当诱人。

　　TonyCrabb补充道：“国债金额巨大，财政预算受损，人口老龄化现象对政府提出更多要求，这些因素或将促使利率维持低位。随着世界人口慢慢变老，预计将有巨额退休储蓄流入市场追求收益率。场内资金猛增，若再辅以低利率环境，预计短期内会向收入回报率施加下行压力。”

　　澳大利亚各城市均表现良好。珀斯和布里斯班的写字楼投资收益率较高，系受到当前大宗商品价格处于周期性低位以及采矿业投资热消退的影响。墨尔本与悉尼的收益率稍低，系受到低利率环境、人口增加的影响；此外，需求不断增加，推高租金并减少优惠空间，进而增强了资本增值预期，也是导致收益率略低的一大因素。

　　亚洲核心写字楼市场中，香港与东京价格高昂，而新加坡投资收益最高。新兴市场方面，越南、印度尼西亚颇具投资风险，菲律宾则可带来最高收益。核心市场的价值在首尔与新加坡这两座城市均有所体现。

　　欧洲市场以法国、德国与英国为代表，其核心写字楼市场投资收益率基本稳定在3.5%至4.5%之间。鉴于欧洲利率水平极低，上述低位收益率区间不足为怪。

　　美国写字楼市场的投资收益率参差不齐，是金融危机后经济复苏起步、量化宽松政策终结以及利率上调前景等因素综合作用的结果。稳定的核心市场如纽约、旧金山与洛杉矶，收益率一般在5.5%上下浮动。非核心市场如达拉斯、华盛顿特区、休斯敦与圣地亚哥，收益率可达7%以上。

　　第一太平戴维斯中国区市场研究部主管简可先生表示：“中国领先写字楼市场的收益率看似与其他一些国际性城市相当，但可比性也仅限于此。中国的利率虽已步入下行通道，但在大经济体中仍处于最高水平；国内多数投资的收益率低于国债等无风险利率，投资回报来自资本价值增值而不是传统的租金上涨、收益率压缩或是价值提升。随着未来数年大量新增供应入市，资本增值空间预计将被压缩，国际投资者则会期望投资收益率能达到更高水平。”

　　“在中国，买家对价格的预期因人而异。相比国外投资者，国内投资者更倾向于购买估价更高的资产，原因或在于他们的投资选择更有限、持有期更长、价值提取策略不同，抑或仅仅因为他们对租金以及价值的期望更高且更有信心。国内用户为了能拿到符合自己特定要求的写字楼，不惜支付远高于市场估价的金额，溢价率甚至高达30%-50%，相当于3.0%-3.5%的收益率。”