解析：快时尚以及餐饮业态在购物中心内坪效分析

　　购物中心在中国主要城市的快速发展，为快时尚及连锁餐饮品牌的快速拓展搭建了施展的舞台。特别是在购物中心及电商同期爆破式发展的冲击之下，快时尚和餐饮业态愈加成为购物中心经营者抵御电商冲击和塑造购物中心差异化的利器。　 

　　快时尚：一线坪效优于二、三线城市

　　快时尚以“快、狠、准”抓住现代消费者的消费需求，合理的价格及时尚的设计为其在中国的高速发展奠定基础，更多的国际性快时尚品牌加速进入中国市场。 

　　快时尚在中国的高速发展，已经成为了商业地产中最热门的话题之一，不管是消费者还是发展商都对此类品牌崇尚备至。快时尚能如此大行其道的扩张，是因为它们准确地抓住现代消费者的消费需求。　 

　　快时尚追求“快、准、狠”，始终追随当季潮流，它们的货品更新速度奇快，橱窗陈列的变换频率更可能是一周一次，甚至一周两次。对于消费者来说，可以在很短的时间，以低廉的价格买到新潮的服饰。　 

　　其代表品牌除了较早进入中国的“四大天皇”H&M、Zara、C&A和UNIQLO外，还加入了Forever21、GAP、UR等后起之秀。　 

　　2月28日，英国NewLook品牌在上海的龙之梦购物中心开设首家门店；3月1日，另一快时尚品牌美国OldNavy品牌的中国首间上海旗舰店开幕，4月19日，美国休闲品牌Abercrombie&Fitch（A&F）旗舰店也在上海开幕……　 

　　这标志着越来越多的国际性快时尚品牌参与到中国零售市场来分一杯羹。　 

　　快时尚的分销渠道不断下沉，一线城市的郊区以及二、三线城市成为快时尚拓展的主要空间。 

　　随着快时尚品牌的深入人心，加之在一线城市分店数量逐渐饱和的影响，快时尚在一线城市郊区及二、三线城市的拓展，是消费者及市场层面的双重作用的结果。例如，2013年的优衣库和H&M.这两个品牌在保持较快开店速度的同时，开店的主要区域恰恰迎合了这种趋势。　 

　　2014年，传统的快时尚品牌仍然会延续这种开店速度及区域选择。而快时尚的新晋例如OldNavy、NewLook、AF等还将以在一线城市的主要商圈为主，拓店数量停留在个位数（见表1）。

　　快时尚在一线城市所承受的高租金及坪效显示，其在一线城市创造的经营绩效，仍然显著高于二、三线城市。

　　餐饮：二、三线坪效增长势头猛于一线城市

　　餐饮业态客流、人气提升作用明显，是体验式商业对抗电商等市场冲击的有效手段。

　　随着经济的快速发展，人们生活水平的不断提高，传统商业单一的“购物”功能逐渐不能满足消费者日益转变的消费观念和需求。与此同时，近年来，随着电商的迅速崛起，传统商业已受到巨大冲击。 

　　在此种生存环境急速转变的情况下，传统商业被迫做出改变，体验式商业迅速崛起，成为实体商业吸引人流，对抗电商的有效手段。　 

　　所谓的体验式商业，比传统商业更注重消费者的参与、体验和感受。体验式商业主要强调的是业态的组合，一般都以典型的“购物+餐饮+娱乐”为基础，更加多元化且消费者参与程度更高。　 

　　其中，随着国人消费水平的提高，外出就餐频率迅速增多，且中国餐饮文化拥有极其多元的丰富性，餐饮成为最能帮助商场整体起到增加客流、提升人气的主要业态，已成为国内各商业地产项目的新宠。

　　而主要受电商冲击的影响，零售业态持续处于低潮的状态，在全国各地的购物中心，无论是旧店调整还是新店开业，商家关注的焦点不约而同地集中在餐饮业态，以提高餐饮占比来提升聚客能力，餐饮比例的攀升已是大势所趋。　 

　　时下，餐饮业态在商业业态配比中的比重日趋增大，接近“半壁江山”，有效提振实体商业经营状况。　 

　　随着零售业受到外界各种原因的冲击，商业同质化现象越来越严重。为提升自身竞争力，商业经营者不得不通过引入餐饮业态并丰富就餐选择，令商场更具吸引力，以满足消费者个性化、多元化需求，让消费者在逛街购物的同时，也能在商场享受休闲时光，从而延长其在商场的逗留时间，最终提振整体的营业绩效。　 

　　因此，传统的业态比例被悄然打破，取而代之的是购物、餐饮、休闲的1：1：1消费模式；其中，不少的商业更把餐饮比例调整至高达40%-60%的比例。　 

　　餐饮业态所支付的保底租金，一、二、三城市所表现的级差效应较为显著，而坪效的差异则没有那么明显。　 

　　需要说明的是，餐饮虽能吸引人流，但租金水平一般较低，且保底租金增幅低，通常仅为零售业态的40%-50%.通过对全国主要城市购物中心的大型餐饮、休闲餐饮、快餐，涵盖300多个餐饮品牌的调研分析，我们发现一线城市餐饮的保底租金大概约为人民币8-12元/平方米·天，是二线市场的两倍，三线城市的租金水平的三倍。二线城市则为人民币3-6.5元/平方米·天，三线城市为人民币2.5-4.5元/平方米·天。　 

　　其次，餐饮业态租期较零售业态长，一般为5-8年，且合同期内租金增长缓慢，一般为每年增长2%-3%（根据面积大小的不同）。　 

　　然而，在一、二、三线城市区域型购物中心内的餐饮业态的坪效，差别并没有保底租金那么明显。一线城市的平均坪效约为每月1300-1900元/平方米，二线城市约为每月1000-1500元/平方米，三线则约为700-1200元/平方米（见表4）。

　　值得一提的是，二、三线城市餐饮业态的租金及坪效水平尚有一定的提升空间。随着高坪效的餐饮商家在二、三线城市的拓展，餐饮在二、三线市场的坪效将会得到一定的提高。在二、三线城市的餐饮品牌坪效，有可能创造出比一线城市同品牌店更高的业绩水平，更有可能收取提成租金。 

　　因此，在规划项目整体业态时，需慎重考虑餐饮的占比，最好是保持在30%-35%之间。同时需要合理规划餐饮店铺的面积和数量，做好主力店和非主力店餐饮区的区分与调整预留准备，提高餐饮业务坪效。